竣工后环节税务风险控制关键点（上）
第一节
竣工备案的形式要件及涉税后果
竣工验收取得竣工备案表，表示该建筑物可以投入使用，取得竣工备案表的同时建设部门会颁发建筑物的正式使用证。由于地方政府的管理习惯，有些地方建设部门在竣工备案颁发备案表的同时颁发建筑物的临时使用证，待项目资料报档案局备案后颁发正式的建筑物使用证。但无论是取得建筑物的临时使用证还是正式使用证，都表示该建筑物可以投入使用。在会计上，竣工验收取得竣工备案表或建筑物的临时（正式）使用证，是存货达到预计可使用状态的形式标准，自此后，利息等费用就停止资本化。
【案例7-1】
甲房地产公司A楼盘于2011年9月16日开盘，预计2012年年底竣工备案，当年预售收入为20000万元，产生期间费用300万元，缴纳营业税1120万元，土地增值税为400万元，开发成本科目归集成本为12000万元（取得发票），甲公司销售利润率（计税毛利率）为10％，缴纳企业所得税=（20000×0.1-400-1120-300）×0.25=45万元。2012年3月税务机关对甲公司的稽查中发现，甲房地产公司开发成本中有假发票3000万元。
问题57：甲房地产公司是否需要补企业所得税与滞纳金？
根据完工的标准，A楼盘没有达到完工标准，不需要“结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额”，因而甲房地公司开发成本虽然有假发票3000万元，但是没有影响年度应纳税所得额，不需要补税。
风险提示
开发项目的验收有多个口径，有对主体结构进行的质量验收，有规划综合验收，有消防、人防、管线验收等多种，而竣工验收取得竣工备案表才是财税意义上的存货达到预计可使用状态的形式要件。笔者曾遇到一个案例，某税务机关的办公大楼由于与消防没有协调好关系，税务机关强行入驻办公十多年仍然没有办理消防验收，如果认为消防验收是竣工验收的止点，那么就产生了很大的偏差。
第二节
交房才是所有权风险转移的标志
一、不动产所有权转移与所有权风险的转移并不同步
1．不动产所有权的转移
笔者曾想用自己的理解来解释这段文字，但是阅读了《中华人民共和国物权法释义》（胡康生著，全国人大常委会法工委编），发现这短短的50个字，《中华人民共和国物权法释义》用了大篇的文字进行解释，可见这50个字蕴含的信息量非常之大，考虑再三，还是决定引用他们的解释以示权威。《中华人民共和国物权法释义》解释，关于不动产物权登记对不动产物权变动的效力，国外基本有两种立法体例。一种是登记生效主义，另一种是登记对抗主义。所谓登记生效主义，指由登记决定不动产物权的设立、移转、变更和消灭的法律行为能否生效的立法体例，即不动产物权的各项变动都必须登记，不登记者不生效。这种体例为德国等一些国家和地区的法律所采纳，我国的土地管理法、担保法等法律以及最高人民法院的司法解释也是采用这种体例。按照这种体例，不动产物权的各种变动不仅需要当事人的法律行为，也需要登记，法律行为和登记的双重法律事实决定不动产物权变动的效力。登记对抗主义，即不动产物权的设立、变更、移转、消灭的生效，仅仅以当事人的法律行为作为生效的必要充分条件，登记与否不决定物权变动的效力。
不动产物权登记最基本的效力表现为，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。例如，当事人订立了合法有效的买卖房屋合同后，只有依法办理了房屋所有权转让登记，才发生房屋所有权变动的法律后果；不经登记，法律不认为发生了房屋所有权的变动。在不动产物权登记这个核心效力的基础上，还可以派生出不动产物权登记推定真实的效力，即除有相反证据证明外，法律认为记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人。这既是不动产物权交易安全性和公正性的需要，也是不动产物权公示原则的必然要求。因此，对信任不动产登记簿记载的权利为正确权利而取得该项权利的第三人，法律认可其权利取得有效而予以保护，但对明知不动产登记簿记载的权利有瑕疵而取得该项权利的人，法律则不予以保护。以上强调了不登记不产生效力，即登记生效主义。
简单总结上段文字，对于房地产公司的财税人员只需明白三层意思即可：
（1）不动产所有权的转移，通常以登记为形式要件。
这种情况的不动产所有权转移是需要重点掌握的。
不动产所有权的转移中，一些人有一个误区，就是认为不动产所有权的转移，必须以登记为形式要件。但是事实上房地产所有权的设立与变更有多种形式，其中因人民法院、仲裁委员会的法律文书而导致的不动产所有权转移属于非常规的事项，因而不为人所了解。
正因为如此，以下两个税收文件常引起争议。
企业未按期归还银行贷款，经人民法院裁定，将企业拥有的房产抵给银行清偿债务，银行据此作了“以物抵贷”的账务处理。虽然企业未办理房屋权属过户手续，但人民法院裁定“以房抵债”后，房屋的所有权已发生了转移。据此，根据现行营业税有关规定，企业已发生了“销售不动产”行为，应按照规定征收营业税。国家税务总局二〇〇五年十一月二十三日。
结论：通过以上分析，我们可以做一个小结，有产证的不动产转让，可以通过登记与“人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定”来进行产权变更，笔者总结实践经验，对于有产证的不动产，税务机关原则上按产证或“人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定”来确认权属变更，对仅按合同就确认权属变更的行为比较谨慎。
对于无产证的不动产，主要是地下无产证的建筑物，税务机关通常依据“合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益”就可以确认权属的转移，特别是在土地增值税领域，许多税务机关根据合同来确认无产证的建筑物是否实现了销售。但是在契税领域，由于与各地方房管局的房屋登记习惯有关，对于无产证的地下建筑物，由于无法登记，目前往往不征契税。
2．房屋所有权的转移与所有权风险的转移并不同步
（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转给购货方；
（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对售出的商品实施控制；
（3）收入的金额能够可靠地计量；
但是万科采用了不同的收入确认方法并且存在拥趸，万科确认收入的时点是，房地产销售在房产完工并验收合格，签订了销售合同，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时（通常收到销售合同金额20％或以上的定金或/及已确认余下房款的付款安排）确认销售收入的实现。
三是可以解决从销售额中扣除的土地价款与实现的收入匹配的问题。
二、销售成本核算流程与开发成本的科目设置技巧
图7-1展示了房地产开发经营业务成本核算流程。
分析房地产成本核算流程图我们可以发现，房地产的成本核算可以明显分为两个阶段，第一阶段为归集，第二阶段为分摊。
在结转主营业务成本前，成本可以都处于归集阶段，主要工作是根据开发成本的科目明细表、期间费用明细表的具体内容，将实际发生的成本费用筛选归集入期间费用或开发成本科目明细中，在这一步，最关键的工作是根据企业的实际情况设置最适合企业管理要求的期间费用与开发成本的科目明细。由于房地产开发的共性特征，整个房地产行业的期间费用与开发成本的明细都大同小异，提供一个开发成本明细作为参考（见表7-1）。
房地产开发经营业务成本核算流程图
表7-1
设置技巧：①按项目设置开发成本科目，一个项目设置一个开发成本科目更加清晰，例如“开发成本——A项目”“开发成本——B项目”这种形式，是一个较优的选择。②在开发成本科目下设置4104.09产成品成本转出科目，用来归集转出的产成品成本。笔者曾经见过一个案例，一家房地产公司产成品转出时从开发成本的最末级明细红冲，导致大量的成本转出工作，同时资产的后续计量时，难以找出整个项目的累计成本。
需要说明的是，成本的归集与分摊虽然有比较清晰的界限，但是一些企业出于管理的需要，将成本的归集与分摊同时进行，在进行成本归集时，就将一些共同成本进行分摊，分摊至不同的成本对象而导致比较大的工作量。
三、会计成本的分摊要求与技巧
到了结转主营业务成本时，成本核算中的难点——成本分摊成为不可回避的问题。在成本归集环节，根据管理的需要进行成本科目的明细设置是具有技巧含量的工作，后面的归集工作无非是按图索骥式筛选。到了成本分摊环节，成本对象的选择、分摊标准成为最考验一个财税人员经验的工作，同时成本的二次分摊与确认是房地产公司的成本特色。
1．成本对象的选择
我的经验
根据笔者的经验，成本对象越大，共同成本与间接成本就越小，由于共同成本与间接成本需要根据成本对象的归属选择一定的标准进行分摊，一旦成本对象选择较小，如选择每幢建筑物作为一个成本对象时，那么就会产生大量的共同成本与间接成本，需要在归集环节进行大量的分摊工作，归集工作与分摊工作同步进行，造成工作的不便。如果选择一个项目作为一个成本对象，共同成本与间接成本就会很小，大部分成本属于开发这个项目的直接成本，成本费用只需要按期间费用与开发成本进行归集，在结转产成品成本前，几乎不会产生成本分摊工作。
2．成本分摊的标准
房地产公司成本分摊的标准，一般按建筑面积与可售建筑面积两种方法，这两种分摊标准都是财税认可的分摊方法，但是按可售建筑面积法分摊更加简单，按建筑面积法分摊相对复杂，但是从业务的角度容易被理解与接受。
1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
2）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
3）企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本。
3．成本的二次调整
成本的二次甚至多次调整是房地产公司成本核算的特色，这是因为房地产公司交房确认销售收入、结转销售成本时，按照房地产开发的惯例，这时整个开发项目的决算没有完成，整个项目的准确成本无法确定，有时项目决算会拖延至交房后两三年之久。
但是出于财税核算的需要，需要及时结转出收入与成本，因而交房时的成本总额一般是根据项目工程预算与合同总额确定的，然后按建筑面积或可售建筑面积分摊出单方建筑面积或单方可售建筑面积的成本，再根据已销售面积占整个项目可售面积的比例结转出销售成本，这时结转出的销售成本是不准确的，带有估计的成分，所以要在项目决算后，根据完成的项目决算数据确定准确的项目总成本，再二次调整原已结转的产成品成本与销售成本数据，二次调整的步骤是：①首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊；②然后再将由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。
特别要说明的是，只要第一次结转的单方建筑面积成本（或单方可售建筑面积成本）与最终决算的单方建筑面积成本（或单方可售建筑面积成本）没有过大的差异（通常按不超过单方成本的±10％来掌握），二次成本调整不做追溯调整，而是将二次计算的销售成本差异按未来适用法计入当期期间损益。
【案例7-2】
甲房地产公司A楼盘共计开发可售建筑面积10000平方米，2010年11月已竣工备案，截至2010年年末支付并取得发票开发成本为18000万元，项目预算开发成本为20000万元。2010年12月交房4000平方米。2011年2月又交房6000平方米。2012年3月项目竣工决算，A楼盘共发生开发成本20800万元。甲房地产公司无其他楼盘。
问题58：2010～2012年，会计上，甲房地产公司的销售成本是多少？
（1）第一次成本分摊：
2010年，A楼盘完工并且交房，计算单位可售建筑面积成本=20000/10000=2万元/平方米。
2010年12月交房4000平方米，因而销售成本=2×4000=8000万元。会计分录：
借：主营业务成本80000000
贷：产成品80000000
2011年2月又交房6000平方米，因而销售成本=2×6000=12000万元。
借：主营业务成本120000000
贷：产成品120000000
（2）第二次成本分摊：
2012年3月，项目决算结束，A楼盘共发生开发成本20800万元，因而单位可售建筑面积成本调整为20800÷10000=2.08万元/平方米。
2.08÷2=1.04％，不超过差异±10％的范围，因而不需要对销售成本进行追溯调整，将新增加的成本800万元全部计入2012年度。
因而甲房地产公司2010～2012年的销售成本分别为8000万元、12000万元、800万元。
竣工后环节税务风险控制关键点（下）
第三节
资产的后续计量与房产税的疑难问题
一、资产的后续计量
【案例7-3】
甲房地产公司开发的A项目位于湖中的娱乐餐饮一条街，该街被评为中国商业地产十大特色商业街。该项目于2016年6月开业，账面成本为1.29亿元，残值率为5％，按土地权的剩余使用年限468个月提取折旧。但是在该项目交付使用后，不断产生对该项目的改良工程，如增加LED显示、车辆引导标志等，按月发生并完工，8月发生并完工工程80万元，9月发生并完工工程90万元，11月发生并完工工程80万元，累计发生250万元改良工程。
问题59：发生的固定资产改良如何增加资产原值？
根据《企业会计准则》，与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产成本。例如，企业为了提高投资性房地产的使用效能，往往需要对投资性房地产进行改建、扩建而使其更加坚固耐用，或者通过装修而改善其室内装潢，改扩建或装修支出满足确认条件的，应当将其资本化。
根据业务实质，应该按月重新确定投资性房地产账面原值、预计净残值和折旧方法计提折旧，但是按这种方法过于烦琐，与审计师沟通后，可以按年调整资产的账面价值并重新确定折旧年限。
在案例7-3中，甲房地产公司将平时发生的成本250万元计入开发成本科目，2016年年底一次性增加A项目账面原值250万元，并按土地权的剩余使用年限计提折旧，确定残值率为5％，自2017年1月计提折旧。
问题60：该商业地产取得的进项税额是否需要分两次抵扣？
二、房产税的疑难问题
房产税对于一般企业属于小税种，涉及的问题也相对简单。但是对于以自持出租为主的商业地产集团而言，房产税是仅次于增值税及企业所得税的第三大税种，占据着重要地位，房产税的难点多产生于税收规定不清。
1．房产税的征税对象
【案例7-4】
A集团旗下的Y项目是A集团从政府租来的土地上建造的度假小区，位于苏州工业园区的Y半岛上，无法办出产证，该度假区用于出租经营娱乐餐饮，收取租金2000万元，同时Y项目上有一个大型游船停泊在湖边码头上也用于出租经营餐饮，一年租金收入为100万元。
问题61：Y项目的租金是否交房产税？
问题62：出租的大型游船租金收入是否交房产税？
【案例7-5】
甲房地产公司在江阴市城南建造简易农贸市场出租，农贸市场有塑料顶棚，两边有柱作为支撑，但无墙作为围护结构，一年收取租金600万元。
问题63：出租简易农贸市场收取的租金是否交房产税？
2．房产税的纳税义务人
提炼以上零乱的文字，原则上房产税的纳税义务人是产权所有人，但在一些特殊情况下，经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人亦构成房产税的纳税义务人，这种规定是为了征管的需要，以免一些产权不明的建筑物存在无法确定纳税义务人的空白状态。在实践操作过程中，房产税的纳税义务人首先是产权人，产权人无法落实纳税义务的，使用人是纳税义务人。
【案例7-6】
甲公司的A商业地产项目与客户签订租期两年（2017年1月1日至2018年12月31日）的租赁合同，租金总额为2400.00万元，但前三个月免租，甲公司从2017年4月1日从租缴纳房产税，每月缴纳2400÷21×0.12=13.71万元，2017年累计缴纳13.71×9=123.43万元。税务机关认为，免租期也应缴纳房产税，应将2400万元租金分摊在含免租期的24个月内缴纳，即2017年应缴纳房产税2400÷2×0.12=144万元，需要补税144-123.43=20.57万元。
税务机关反驳，使用人只是代缴纳，由此推断，真正的缴纳人应是出租人。
问题64：免租期的纳税义务人到底是谁？
3．房地产公司商品房房产税纳税义务起止时点
问题65：免租期是否需要按视同销售缴纳增值税？
4．自用地下建筑物的计税依据
【案例7-7】
问题66：如何区分独立地下建筑和与地上房屋相连的地下建筑？
税收法规并没有对区分独立地下建筑和与地上房屋相连的地下建筑的标志进行明确，税务机关也建议从建筑规范的角度寻求问题的答案。财税书籍大全（详细书籍目录请点击财税书籍大全
在一些结案的稽查案例中，由于独立地下建筑和与地上房屋相连的地下建筑缺少明确的区分标准，却又是无法回避的实操问题，税务稽查人员出于减少执法风险的考虑，要求企业提供第三方造价师事务所出具的报告，证明该建筑属于独立的地下建筑并且明确造价成本。
5．转租行为
对于转租行为是否征房产税，有多个文件进行了规范，转租行为也由原先的差额征税转变为不征税。
江苏这个文件从文字本身写得不知所云，只交待了废除差额征税的方法，那么到底是不征还是全额征收，文件没有交代，但在第二段交代了核定的内容，这是一个反避税的内容，是为了填堵转租不征房产税的漏洞，避免利用不征税的规定进行恶意的税收筹划，体现了非常高明的发文水平，文件没有表述转租不征税，但表述了利用不征税筹划可以核定征收的内容。
相同的事项，有的省份则写得非常清楚明了，其中最清楚的首推湖北的下述文件。
《湖北省地方税务局关于转租房产租金收入停止征收房产税的通知》：近日，各地对有关转租房产的租金收入征收房产税问题的反映较多，经研究，明确如下：
房产税属于财产类税，不同于流转税，根据规定应由房产的产权所有人或代管人为纳税义务人。对出租房产已由产权所有人或代管人按租金收入缴纳房产税，是否要再对承租人将租入房产进行转租按收取租金高于原支付租金的差额征收房产税的问题，经请示国家税务总局，现明确如下：
《省地方税务局关于地方税若干政策规定的通知》（鄂地税发〔1997〕314号）第二条“关于房屋转租收入征收房产税问题”的规定废止，从发文之日起对转租行为不再征收房产税。
值得注意的是，湖北、甘肃两个省级的文件，从法律效力上仅适用于本省，但是两个省的文件都透露出一个信息，即“经请示国家税务总局”，因而关于转租行为房产税从差额征税到不征税的过程，实际上是国家税务总局的意见。房产税中许多规定都没有形成全国性的文件，而是由各省各自请示，国家税务总局答复，最后形成全国统一的操作习惯，这也是房产税的一个特色。
转租不征房产税，由此产生了最简单的税收筹划，即房地产公司的商业可以先出租给物业公司，然后由物业公司转移给最终商户。由于物业公司的转租行为不征房产税，因而可能会产生节税效果。
【案例7-8】
甲房地产公司拟将一商铺以2000万元出租给乙公司，直接出租，需要交税金2000×（0.12+0.056）=352万元。
问题67：如何利用转租不征税进行筹划节税？
筹划方案：在营业税制下，甲房地产公司可以将房租以一定价格租给物业公司，设为X，然后由物业公司转租给商户，测算如下：
第一次出租交税=（0.12+0.056）X
第二次出租交税=2000×0.056
筹划后二次交税总计=0.176X+112
当0.176X+112＜352时，筹划产生节税效果，即第一次由房地产公司出租给物业公司的租金低于1363.64元时，产生节税效果。这是一种操作简单的税收筹划，方案成败的关键在于第一次关联方之间的出租价格是否能低到取得税务机关的认可。因而需要在第一次出租房屋与第二次出租房屋之间制造房屋附加值或房屋实体的差异。
在营改增后，甲公司出租房屋需要缴纳增值税，而不同的房屋可以选择的计税方法、获得抵扣的数额均不一样，因此其增值税税负需要根据具体情况具体分析。但房地产公司的销项税额是承租方物业公司的进项税额，可以避免重复征税是营改增的一大利好，可以好好利用。
在房地产集团的税收实践中，税收筹划方案要远比上述案例复杂。
问题68：营改增后对2016年4月30日之前租入的不动产再转租的，能否选择简易计税方法计税？
租入属于不动产取得的方式之一。在营改增之后（除了极个别省份）对2016年4月30日之前租入的不动产再转租的，只能选择一般计税方法计税，不能选择简易计税。
【案例7-9】
甲公司是一家致力于高档精装住宅开发的新加坡房地产公司，在苏州市开发的J小区项目里附设一个幼儿园，地价为2220万元，建设成本为2000万元，取得专用发票上注明的税额为220万元。该幼儿园由一国际幼儿教育机构乙公司租赁J小区房屋并经营，甲公司拥有房屋的初始产证。每年租金为300万元（不含税），租赁期限为20年，期满后重新确定价格续展。当地对于土地增值税按3％核定，契税按3％征收，附加按增值税的12％征收。
问题69：甲公司如何租赁房屋给乙公司可以实现经营最优化
（1）由甲房地产公司名义直接出租。以甲公司名义出租，取得租金收入，从租计征房产税。出租环节，应交的房产税=300×20×12％=720万元。
应交的增值税=300×20×11％-220=440（万元）
应交的附加=440×12％=52.8（万元）
应交的税费合计=720+52.8=772.8（万元）
（2）由物业公司转租。甲公司将房屋出租给自己的物业公司，然后由物业公司转租给乙公司。在忽略附加税影响的情况下，只要向物业公司收取的不含税租金低于300万元/年时，产生节税效果。
（3）按4000万元平价销售给股东个人后由个人出租。
销售筹划行为额外增加土地增值税（销售收入的3％（核定））、契税（销售收入的3％）；个人出租，按租金收入的19.6％综合税率（12％房产税、5.6％增值税及附加、2％个人所得税）计缴税金。假设幼儿园免增值税，可以接受6000×（1+11％）=6660万元的含税价。
1）当股东作为个体户且登记为一般纳税人时：
筹划后税金=4000×（0.03+0.03）+（6000-4000）×11％×12％+6000×（12％+2％）=1106.4（万元）
与方案（1）相比，税金增加1106.4-772.8=333.6万元。
2）当股东作为自然人按小规模纳税人纳税时：
筹划后税金=4000×（0.03+0.03）+6000×（1+11％）÷（1+5％）×19.6％=1483.2（万元）
由于增值税计税方法的变化增加的收入为6000×（1+11％）÷（1+5％）-6000=342.86万元。财税书籍大全（详细书籍目录请点击财税书籍大全
与方案（1）相比，税金增加1483.2-772.8=710.4万元。
在相同条件下，股东作为个体户且在购入前登记为一般纳税人，在纳税时更有利，可以得到增值税抵扣的好处。
该方案的优点是股东得到的是个人所得税后的净利润，且房屋已属于股东个人财产。
业务操作关键点：因而将房屋以带租约公开招拍的方式出售，可以实现低价转让，以减少转让行为带来的额外税金，只是法律形式需要做得完备，合同需要艺术性地表述。
正是考虑到政策的不确定性，及流程筹划需要垫付一笔税金，最终甲公司放弃选择方案（3）而是选择方案（2）。
小结：笔者通常情况下对流程筹划持谨慎赞赏，流程筹划会带来额外的筹划成本，这个成本除了税金成本外，还有税金外的成本，如资金成本、与政府之间的沟通成本，这些成本难以完整精确估计，可能会导致筹划行为产生的额外成本大大削弱筹划产生的节税效果，甚至导致整个方案从财务结果的角度是一个负收益的方案。
6．房屋的房产税计税原值
房产税中关于计税原值的规定，也有一个从简单到复杂的过程，从易操作到定性表述而具有不确定性。
以建筑物或者构筑物为载体的附属设备和配套设施，无论在会计处理上是否单独记账与核算，均应作为建筑物或者构筑物的组成部分，其进项税额不得在销项税额中抵扣。附属设备和配套设施是指：给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备和配套设施。
对于配套设施，增值税没有更加明细的解释，但是房产税对于配套设施又做了更明确详细的规定。
【案例7-10】
甲房地产集团是一个以房地产开发为龙头，以家居生产为配套的集团公司。甲集团下属工业企业乙公司为甲集团内的房地产公司开发的项目生产并安装家具，由于产品有气味，所以乙公司在厂房上装了排气管道。乙公司将这部分排气管道在账上单列固定资产价值150万元。
问题70：排气管道是否要并入房产原值征房产税？
【案例7-11】
甲公司的B商业项目地上建筑面积为10000.00平方米，土地成本为20000.00万元。地上建筑物由乙公司代建，乙公司迟迟未与甲公司办理决算手续，因而甲公司地上建筑物账面成本为0，同时B项目已交付使用，并办出产权证。甲公司按账面土地成本20000.00万元缴纳房产税，每季缴纳20000×0.7×0.012÷4=42万元。
甲公司税务师认为，决算迟迟不出，地上建筑物建造成本难以确定，是由于经营上的一些非可控因素造成的，这是正常经营结果的反应，甲公司并没有不按国家会计制度规定核算房屋原值，因而也不适用于重新评估，不存在补税的问题。
小结：以上几个房产税问题，在一定程度上暴露了房产税在立法上的滞后，房产税亟须在立法上对房产原值这么一个重要的操作口径进行明确，而不能简单地将房产税的计税依据交由会计制度来规范。会计制度由于会计判断和会计估计的存在，对房产原值的计量有不同的选择，会产生不同的纳税结果，有违税法的横向公平性。独立的地下建筑和“与地上建筑相连的地下建筑”的区别，也需要国家出台更细的政策进行规范。
【案例7-12】
甲房地产公司是一个从事成品住宅开发的专业房地产公司，开发一高档小区A项目，地上建筑面积15万平方米全部销售完毕，物业公司在小区空地上划出车位40个用于按月出租；小区地下建筑面积有人防1万平方米，共划出车位280个；非人防地下建筑面积共计4万平方米，由于小区业主每家基本拥有两辆汽车，因而将非人防地下建筑面积中的2万平方米安装了机械车位，机械车位成本为2000万元，按月出租；另2万平方米非人防地下建筑面积划出车位共计570个，500个车位按月出租，70个车位属于机动车位，按小时收费。由于地上建筑物15万平方米全部销售完毕，甲房地产公司将A项目的全部开发成本12亿元全部结转销售成本。
问题71：以上各种车位如何交房产税？
（1）地上车位。地上车位由于不具有房屋的形态，不满足房产的定义，因而不属于房产税的征税对象，不征房产税。
（2）地下人防车位。《中华人民共和国人民防空法》第二十二条规定：城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。1985年6月11日发布的《关于平时使用人防工程收费的暂行规定》第二条规定：人防工程及其设备设施是国家的财产。因而地下人防属于国家所有是明确的。地下人防车位由甲房地产公司直接出租给小业主，属于转租行为免房产税。
甲房地产公司应与人防办签订回租协议，以具备转租的法律形式。
（3）地下非人防机械车位。由于机械车位属于设备，不具备房屋的形态，不满足房产税中关于房屋的定义，不属于房产税的征税对象，因而出租地下非人防机械车位的租金不征房产税。
（4）70个按小时收费的机动车位。按小时收费的机动车位，如果具有车辆保管义务，则属于保管行为，不属于房屋租赁行为，不从租计征房产税，应该从价计征房产税。如果不具有保管义务，属于车位租赁合同，与500个按月出租车位适用相同的税务处理。
但是，另有一些税务机关，如南通市地税机关认为，应核定地下建筑物每平方米4000元的建造成本作为房屋原价交房产税。
房产税立法不严密的缺点再次暴露无遗，这时与税务机关的沟通成为重要而必需的辅助手段。
【案例7-13】
甲房地产公司将小区中的物业用房移交给物业公司使用，物业公司以此物业用房出租给租户开设理发店、超市等便民设施，收取租金。