【问题分析】您好，您所提出的是关于*****的问题......，【解决方案】*****【具体操作】*****
一、房产抵押贷款怎么贷,需要什么手续
(一)借款人需提供的材料有：
3、房屋所有权证、原购房协议正本和复印件;
(二)贷款金融、年限及利率：
房产抵押消费贷款起点金为5000元，最高额度不得超过抵押房产评估价值的70%，贷款期限一般不超过5年，最长可到十年。贷款利率按照中国人民银行规定的同期商业贷款利率执行，有利随本清，按月还本付息等方式。
(三)办理贷款的流程：
二、如何买卖已做抵押房屋
(一)提前还款，解除抵押。
这种方法的优点是，在房东取得完全产权之前，买方没有支付房款，因此买方资金的安全性高;缺点是，完全由房东筹钱还贷，就要求房东具有很强的资金实力或融资能力，且没有充分利用买方的首期房款参与还贷，不是最为经济的解决方案。
(二)办理转按揭。
双方签订房地产买卖合同之后，双方共同向原业主的原贷款银行申请办理转按揭手续。
这种方法的优点是，无须筹措资金提前还贷，没有融资的压力，而是将房东原有的还贷义务转由买方承受，通过变更抵押登记，将抵押人从房东变更为买方;缺点是，转按揭手续较为繁复，且不是所有银行都有这项业务，而如果买方需要到另一家银行办理贷款，则会出现跨行转按揭的问题，操作起来比较繁琐。
双方签订房地产买卖合同之后，买方将应当支付的首期房款专项用于帮助房东归还贷款余额。
这种方法的优点是，充分利用了资金的流动价值，盘活了买方的首期房款，双方合力解决了交易的最大障碍;缺点是，买方的首期房款存在一定风险，如果原房主利用买方的资金帮他还贷，进而取得房屋的完全产权，再将该房屋转卖他人后逃匿，买方既不能取得房屋产权，又让首期房款血本无归，到那时，只能通过其他法律途径追讨，就非常被动了。
在法律规定中，欠款的违约金比例通常没有明确的统一标准，而是由当事人在合同中自行约定。一般来说，违约金的比例应根据欠款的金额、欠款的原因、违约的情形等因素来确定，以公平合理为原则。如果合同中约定了违约金的比例，且该比例不违反法律的强制性规定，那么在欠款方违约时，守约方可以依据合同约定要求欠款方支付违约金。但如果合同中未约定违约金比例，或者约定的比例过高或过低，法院在审理案件时会根据具体情况进行调整，以维护当事人的合法权益。同时，违约金的目的是为了弥补守约方因对方违约所遭受的损失，所以违约金的数额不应过分高于或低于实际损失。总之，欠款的违约金比例主要由当事人约定，但需符合法律规定和公平原则。