第二条本办法适用于我县城市规划区内的各种管线工程档案管理。
第三条本办法所称城市管线工程是指在城市规划区范围内新建、扩建、改建的各种管线（含给水管、排水管、消防栓、燃气管、热力管、电信电缆、广播电视电缆、供电杆线电缆等）及管线的隧道、地沟和其他在城市道路下建设的地下工程（含人防工程等）。
第四条县建设行政主管部门负责本城市辖区内管线工程档案管理工作。
县城建档案馆具体负责管线工程档案管理、利用和监督工作，其业务上受县建设行政主管部门、市城建档案馆的指导和监督。
第五条建设单位进行管线工程建设，应当严格按照图纸设计施工，确需变更设计的，应当按照有关规定办理变更手续，并如实反映在竣工图上。
第六条建设单位在管线施工中发现未建档的管线，应及时报告建设行政主管部门，由建设行政主管部门查明管线性质、权属，责令产权单位测定其坐标、标高及走向，并向城建档案馆报送有关档案。
第七条管线工程覆土前，建设单位必须委托具有相应测绘资质的单位，按照《城市地下管线探测技术规程》（中华人民共和国行业标准CJJG61-94，1995）进行竣工测量，形成准确的竣工测量数据文件和管线工程测量图。
第八条管线工程竣工档案（包括有关地下管线工程的1：500城市地形图和控制成果）必须完整准确，反映现状，并经编制单位技术负责人审查签字，建设单位盖章。
第九条在城市道路、道沟、各种管线附近地段进行开挖、爆破、钻探等施工活动，建设单位应到城建档案馆查询，取得该施工地段地下管线工程的有关现状资料，经规划行政主管部门规划定点后方可开工建设。
（一）管线工程项目的计划、规划、用地、设计、施工、监督、监理等批准文件；
（二）管线测量精度分析、测绘成果及竣工测量数据；
（三）管线工程施工技术文件材料、竣工验收文件和竣工图；
第十一条对重要管线工程，城建档案馆应当进行现场核验，做到文件材料与实际相符，建设单位及有关部门应当给予配合。
第十二条管线工程投入使用后进行改建、扩建或者对重要部位进行维修的，建设单位和施工单位应当根据实际变动情况修改原竣工图，并将修改补充的管线图于竣工验收后3个月内报送城建档案馆。
第十三条城建档案馆对城市管线总图进行综合修改补充，绘制城市管线综合图，并输入城市管线信息系统，对管线工程档案实行动态管理。
第十四条县建设行政主管部门应当定期组织城市管线工程普查、补测补绘和建档工作。普查和补测补绘所形成的管线普查成果档案，要及时交由城建档案馆统一接收管理，各管线产权单位保存一套备查。
对于工程测量单位移交的城市地形图和控制成果，城建档案管理部门不得出售、转让。
第十五条城建档案馆应当建立健全科学的管理制度，依法做好档案的接收、整理、鉴定、统计、保管、利用、保密工作，主动为城市规划、建设和管理服务。
第十六条建设单位违反本办法规定，未移交地下管线工程档案的，由建设行政主管部门责令改正，可处1万元以上10万元以下的罚款；对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，处单位罚款数额5％以上10％以下的罚款；因建设单位未移交地下管线工程档案，造成施工单位在施工中损坏地下管线的，建设单位依法承担相应的责任。
建设单位违反本办法规定，未移交其他管线工程档案的，由建设行政主管部门依法予以处理。
第十七条地下管线专业管理单位违反本办法规定，未移交地下管线工程档案的，由建设主管部门责令改正，处1万元以下的罚款；因地下管线专业管理单位未移交地下管线工程档案，造成施工单位在施工中损坏地下管线的，地下管线专业管理单位依法承担相应的责任。
地下管线专业管理单位违反本办法规定，未移交其他管线工程档案的，由建设行政主管部门依法予以处理。
第十八条工程测量单位未按照规定提供准确的管线测量成果，致使施工时损失管线给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。
【关键词】安置房；安置条件；建设进度；社会效率
Directionalplacementofthehousingplacementconditionandconstructionmatchingstudy
――TakingZhenjiangCitydirectionalplacementofthehousingpreplacementasanexample
DongChen-peng
(ZhenjiangCityConstructionInvestmentCorporationZhenjiangJiangsu212003)
【Abstract】directionalplacementofFangYiimplementedphasedacceptance,staginginvestmentusingtheprinciplesof.Theplacementofthehousingcanbepreplacement,i.e.housing,property,inthedecompositionofresettlementmode.Whetherthehousing,thekeywhethertherelatedcoststoachieveaknotdoorQing;placementofthehousingproperty,istherealhomedelivery,acceptanceandtheconstructionunittoperformtherepairresponsibilitiesofthekeynode;formaladmissionmeanspropertyfeeinfullchargeandtemporaryresettlementsubsidiestostopissuing.
【Keywords】Placementofthehousingconditions;Placement;Constructionprogress;Socialefficiency
1.根据国家《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第六条的规定：“住宅小区竣工验收必须符合下列要求：（1）住宅小区所有建设项目必须按照批准的规划和有关专业管理与设计的要求全部建成并达到使用标准。（2）各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等必须符合规划设计的要求。（3）小区内的住宅与公共配套设施、市政公用设施等单项工程全部验收合格，验收资料要齐全。（4）施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场地清地平。（5）拆迁居民已合理安置。”很显然，一个城市的定向安置住宅小区的规模一般都很庞大，不能按此要求来交付，只能依据该办法的第十条规定行事：“分期建设的住宅小区，可以实行分期验收，待全部建成后进行综合验收。分期验收的住宅小区，市政公用基础设施和公共配套设施满足使用功能要求的，可以分期投入使用。”也就是说，只要市政公用基础设施和公共配套设施全部建设到位，即定向安置小区即可交付使用，满足入驻条件。
2.定向安置住房收楼前置的法理依据
2.1我们知道，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权；或者说，指自然人、法人直接支配不动产或者动产的权利。《中华人民共和国物权法》对有关房屋的物权是这样的规定：
（1）第三十九条，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。
（2）第四十条，“所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益”。
（5）第七十三条，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。
2.2针对上述规定，在临时安置补助费继续发放的前提下，如果提前将安置小区房屋专有部分向安置户进行交接，并没有侵害安置户的权益，相反，是一种专有部分权益的提前占有，因此，提前发放钥匙的举措是与《物权法》规定的目的是相一致的。如果在交钥匙时即停止向安置户发放临时安置补助费，即使是单体已经竣工验收，但由于配套项目履行确认手续没有到位，便会在事实上形成侵害安置户的小区共有部分所有权的后果，安置户就可以直接向侵害人提出物上请求权，请求损害赔偿。综上所述，对安置户腾仓费的发放必须以整个安置小区或分期交付的配套项目履行确认手续到位为止结点。
3.定向安置住房收楼应具备的条件
安置房交钥匙，是物权交割及入户验收及建设单位履行维修责任的关键节点。安置房的收楼与一般通过市场购买的商品房的收楼不同，二者之间最大的区别在于安置房收楼是安置户对自己房屋专有部分的交接，而后者是对自己在整个居住小区专有和共有部分所有权的一次接。
安置房能否收楼成功，房屋钥匙能否交接，取决于房屋是否具备可移交性，小区是否具备了初步的交通、安保与卫生条件。
3.1如果细分起来，从房屋是否具备可移交性来说，必须具备7个要件：
（1）单体建筑工程竣工验收。
（2）居民生活用水已纳入城市供水管网。
（3）居民用电已纳入城市供电网络。
（4）燃气管道敷设完成，分户管道具备开通条件。
（5）通讯、有线电视及其他栋内智能化设施已建成。
（6）各类地名标志牌、邮政信报箱已安装到位。
（7）小区绿化建设基本到位。
3.2从交通方面讲，必须具备2个要件：
（1）外部连接道路已经建成，机动车辆可以进入。
（2）区内道路及无障碍通道建设已经完成。
3.3从安全方面讲，必须具备4个要件：
（1）交付区域已形成封闭，安全技防设施安装到位或具备初步的安保措施。
（2）路灯设施已经建成，夜晚能够保证照明。
（3）物业管理人员已经进场入驻。
（4）高层必须电梯检测合格、消防备案。
3.4从卫生方面讲，必须具备2个要件：
（1）雨、污水排放已分流，并分别纳入城市雨、污水排放系统。
（2）生活垃圾已与环卫部门办理委托清运手续或已经采取生活垃圾临时清运保障措施。
上述13个要件可谓是安置户收楼时所必备的，否则，因要件不到位所出现的问题都可能会激发成影响重大的社会民生问题。
4.定向安置住房选房时应具备的条件
（1）面积实测结束。
（2）户内配套安装和内粉结束，脚手落地。
（3）电梯在安装公司技术人员操控下能够安全使用。
（4）地名标志牌（大门、楼幢、单元、室号牌）上墙。
（5）公共车库车位编号划线结束。
（6）回迁安置办公现场下水能够正常使用（或能够提供足够数量的活动卫生间）。
（7）前期物业中标通知书、前期物业管理服务合同、业主临时公约到位，物业入场。
（8）宅前道到位，区内道路一层沥青基本结束，各种交通工具通过外部道路能够直达安置区域。
一个定向安置小区如果在建设中达到了上述9个条件的要求，征收项目主体即可启动安置户的选房工作。
5.定向安置住房正式入住时应具备的条件
从整个小区的竣工交付使用而言，完全具备条件应该至少包括28项内容，其中属于市政公用基础配套设施的项目共有12项：供电、供水、供气、排水、道路、绿化、有线电视、通讯、路灯、公安技防、邮政信报箱、地名标志牌（大门、楼幢、单元、室号牌）；属于附属公共配套设施的至少有6项：规划中的物业用房、社区用房、幼儿园、学校、医院、菜场等；属于应委托或移交的事项至少有10项：路灯、生活垃圾清运、物业管理、物业用房、社区用房、幼儿园、学校、菜场、医院、体育设施等。
（1）房地产开发项目核准批文。
（2）建设用地规划许可证及用地红线图。
（3）建设工程规划许可证及规划平面图。
（4）土地出让批文、土地出让合同、土地使用权证、小区地籍图和宗地图。
（5）房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。
（6）市政公用基础配套设施综合管线竣工测量平面图。
（7）新建住宅小区市政公用基础配套设施单项验收评定表（包括供电、供水、供气、排水、道路、绿化、有线电视、通讯、路灯、安全技防、邮政信报箱等）。
（8）前期物业中标通知书、前期物业管理服务合同、业主临时公约、物业用房共有产权登记备案文件或提供临时物业用房及承诺书。
（9）地名委员会关于小区命名批文。
（10）生活垃圾委托清运协议书。
（11）社区用房移交协议书或承诺书。
如果上述材料不具备，就不能中止安置户的腾仓费的发放，亦不能要求要求安置户全额交纳物业费，其物业费的差额部分应由征收项目主体或安置单位补贴。
6.结语
【关键词】简述；控制措施；重要性
1.简述建筑工程施工管理中质量控制
2.建筑工程施工管理中质量控制措施
近几年来有一些不具备承包资质的施工企业通过种种途径中标进入施工生产领域，在施工生产过程中通过无底限的低价中标、然后以偷工减料、层层转包等方式获利，这些措施难以保证工程质量，严重损害工程质量，给国家的财产和人民的生命安全造成巨大的危害。所以，建筑施工企业必须将工程质量作为企业生存的根基，必须清楚地意识到工程质量的重要性，从而通过科学的管理手段，先进的技术设备，优秀的员工队伍来确保工程质量达到国家规范和行业标准，在竞争中立于不败之地，同时为了提高建筑工程质量水平主要从以下几方面采取必要的控制措施。
2.1建筑工程项目质量控制必须实施动态控制
2.2持以预防为主的原则
建筑工程质量控制应该是积极主动的，应事先对影响建筑工程质量的各种因素加以控制，而不能是消极被动的，等出现质量问题再进行处理。所以，要重点做好建筑工程质量的事先控制和事中控制，以预防为主，加强过程和中间产品的质量检查和控制。
2.3建立建筑工程质量责任体系
在建筑工程项目建设中，参与建筑工程建设的各方，应根据国家颁布的《建设工程质量管理条例》以及合同、协议以及有关文件的规定承担相应的责任。
施工项目质量控制是一个从工序质量到分项工程质量、分部工程质量、单位工程质量的系统控制过程：也是一个由对投入原材料的质量控制开始，直到完成工程质量检验为止的全过程的系统工程。坚持质量第一、预防为主，加强质量控制，提高管理水平，是企业提高建筑工程质量关键之所在，只有在符合规定的质量标准和用户要求的前提下，满足质量、工期、成本等要求，才可能获得最佳的经济效益，从而为社会提供更多的优质、安全、经济适用的建筑产品。
3.建筑工程施工管理中质量控制重要性
建筑施工技术中反映建筑物是高耸入云、超大跨度、超深基础等特点；在施工安全方面，要具有严格安全施工措施以及消防措施；在建筑工程质量方面，必须严格按照ISO-9000国际质量标准体系高效率的，优质的施工；在环境方面以及文明施工方面，应该做到无噪音、无污染、无公害，工地文明、整洁、美观等建筑工程形象等。而工程质量是建筑项目的重中之重，是建筑企业的生命线，随着国民经济的迅速发展，带动了建筑与房地产业的蓬勃发展，房屋建筑工程质量的优劣关系着整个建筑施工的成败，不仅仅影响到建筑企业到施工单位的可持续发展，更重要的同时也关联着国家和人民的生命财产安全。建筑企业只有不断的加强对施工质量的控制，才会树立建筑企业良好的社会信誉，才能获得良好的经济效益。
4.总结
总之，建筑工程管理质量控制是一项综合性极强的工作，管理控制过程中我们必须做好各个环节问题的处理工作，让每个建设项目都能得到有效处理，对建筑工程建设中实施质量计划必须全面落实到实处，以提高工程项目质量。
【参考文献】
[1]戚振强著.建设工程项目质量管理.机械工业出版社，2012.
[2]建设工程质量控制中国建筑工业出版社，2010.
[3]李子新著.建筑工程质量管理.中国建筑工业出版社，2012.
[4]马士华著.工程项目管理实务范式、方法与管理表格.电子工业出版社，2011.
新版建设部商品房买卖合同范本
(合同编号：
)
合同双方当事人：
出卖人：________________________________________________
注册地址：_____________________________________________
营业执照注册号：_______________________________________
企业资质证书号：________________________________________
邮政编码：______________________________________________
委托人：_____________地址：_________________________
委托机构：__________________________________________
注册地址：______________________________________________
营业执照注册号：________________________________________
买受人：_______________________________________________
【本人】【法定代表人】姓名：_____________国籍______________
【身份证】【护照】【营业执照注册号】【
】_____________________
地址：__________________________________________________
【委托人】【
】姓名：____________国籍：_____________
[释义]本部分条文是确认买卖双方当事人的主体资格.
本条款提示点：
1、出卖人的主体资格
我国现行法律、法规将房地产开发企业分为专营开发企业和兼营开发企业，但无论是哪种类型，都需要具备房地产开发主管部门颁布的房地产开发企业资质.不具备开发资质或开发资质已被取缔的企业不能作为出卖人与相对的客户订立《商品房》，违者订立的合同无效.
2、买受人的主体资格
(1)凡具备民事权利能力的法人和自然人均可作为买受人，
(2)必须具备完全民事行为能力的自然人方可作为签约人订立合同，
a、未满18周岁的未成年人订立的合同须经其监护人追认方可生效(已满16周岁且以自己的劳动收入为主要生活的除外);
b、精神病人或间隙性精神病人在精神病发作期间订立的合同须经其监护人追认方可生效，
(3)未成年人、精神病人的购房行为应当由其监护人作为法定人代为签约，
(4)夫妻关系存续期间，除夫妻双方另有约定，无论以夫或妻的名义购买房屋，该房屋所有权一般均视为夫妻共同财产.
3、出卖人委托机构
近年来，开发商委托公司进行房屋销售的比例日益增加.在这种情形下，应当将机构的名称列入本合同，并如实填写.这样，既明确体现和保障了开发商、商之间的委托合同关系，也保障了购房人的签约知情权.
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：
第一条
项目建设依据.
出卖人以______方式取得位于_______、编号为___________的地块的土地使用权.【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为________________.
该地块土地面积为___________，规划用途为___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日.
出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】___________.建设工程规划许可证号为___________，施工许可证号为___________.
____________________________________________________________________.
[释义]本条是出卖人拥有项目的取得和开发建设等前期手续告知义务的内容，目的是为保障买受人知情权.
本条款的提示点：
1、开发商土地取得方式
一般情形下，开发商取得土地的方式为受让国家出让的土地(出让)或转让受得他人已缴纳土地出让金的土地(转让).特殊情形下方可获得国家得无偿划拨地(划拨)，如开发商开发建设规划范畴内得经济使用住房.
未变更土地性质得集体土地使用权不能用作房地产开发;非用于经济适用住房建设得划拨地不能用作房地产开发;工业用地出让地不能用作房地产开发.
2、土地使用年限
根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定：“土地使用出让最高年限按下列用途规定：(一)居住用地70年;(二)工业用地50
年;(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;(四)商业旅游、娱乐用地40年;(五)综合或者其他用地50年.”需要注意的是，该使用年限起始于国有土地使用权出让确定之日，而不是买受人订立购房合同之日;经济使用住房因其土地系划拨地，故不存在使用年限的问题.
4、开发商必须拥有《国有土地使用权证》方可申请商品房预售资格.因此，购房者在签订合同之前除了知悉本条所列的[土地使用权出让合同号]、[土地使用权划拨批准文件号]、[划拨土地使用权转让批准文件号]外,更有必要查阅开发商持有的《国有土地使用权证》.着重审查两点：一是看开发商是否已经足额支付土地出让金(未缴纳完毕土地出让金的开发商一般持有《临时国有土地使用证》而非《国有土地使用证》);二是看开发商是否已将土地办理抵押贷款(以土地作为抵押物办理贷款的，《国有土地使用证》上往往作备案登记).
第二条
商品房销售依据.
买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】.预售商品房批准机关为___________，商品房预售许可证号为___________.
[释义]本条是对商品房销售的描述.
1、期房与现房的比较
期房即预售商品房，是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售的商品房为期房.现房指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，消费者在签约后立即可以办理入住并取得分户权证.
期房相对于现房，具有下列特点：
优势：(1)期房一般较现房便宜;
(2)期房的选择空间较现房大;
(3)随着房地产市场的发展，新楼盘品质较旧盘有明显提升.
劣势：具备延期交付、品质变差、权证不能按期交付等法律风险.
2、商品房预售许可证的法律效力
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效.”
3、商品房销售的其他依据
一般来说，开发商除获得《商品房预售许可证》外，还应具备下列证件：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》即俗称的“五证齐全，方可预售”.
房地产行政主管部门颁发的预售许可证有按栋编号发放、按批号编号发放等形式，购房人在购房时应“对号入座”，提高自身风险防范能力.
第三条
买受人所购商品房的基本情况.
买受人购买的商品房(以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的：
第___________【幢】【座】___________【单元】【层】___________号房.该商品房的用途为___________，属___________结构，层高为___________，建筑层数地上___________层，地下
___________层.
该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】.
该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共___________平方米，其中，套内建筑面积___________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积___________平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二).
[释义]本条是对合同标的物的详细描述
本条涉及到若干建筑专业术语及建筑规范，购房人在购房时应更加切实注意.
1、商品房的用途与房屋结构
这两项对于开发商而言，是其确定工程建设成本的关键点，专业办公用写字楼的工程建设成本一般比砖混结构建筑物建筑成本高出数倍.因此，购房人在选购房屋时应当加以落实.
商品房的用途主要有居住、办公、商品、商住、停车等种类，其用途一经确定，合同双方不履行法律手续不得擅自变更.房屋结构主要有砖混、框架、钢混等几种，不同结构的房屋其使用功能和耐用程度各异.
2、层高≠净高
层高指一层地面至上一层地面的距离，净高则是指地面至天花板的距离，净高=层高-楼板厚度.
购房人在选择预售商品房时应考虑上述两者之间的差异.
3、阳台
阳台的封闭与否对计算商品房的建筑面积至关重要，根据现行《建筑面积计算规划》的规定，封闭阳台按全面积计算使用面积，而敞开式阳台则按全面积的一半计算使用面积.
4、建筑面积、套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积及使用面积之间的联系.
该套商品房建筑面积=套内建筑面积+公共部位与公用房屋分摊建筑面积
套内建筑面积=套内使用面积+套内强体面积+阳台面积
第四条
计价方式与价款.
出卖人与买受人约定按下述第___________种方式计算该商品房价款：
1、按建筑面积计算，该商品房单价为(___________币)每平方米______元，总金额(___________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整.
2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为(___________币)每平方米__________元，总金额(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整.
3、按套(单元)计算，该商品房总价款为(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百____拾______元整.
4、__________________________________________________
.
[释义]本条是关于商品房计价方式与价款的约定.
1、计价方式的改革
多年来，我国一直采用按照建筑面积计价的方式销售商品房，但该种计价方式却存在着诸多弊病，集中体现在总的公用建筑面积难以确定，公用建筑面积计算分摊复杂，开发商非善意误算等.随着房地产经济的活跃与发展，我国北京等地区已经推行按套内建筑面积计价.相信不久的将来，按套内建筑面积计价将成为我国房地产市场的主要计价方式，使购房人真正能享受到“明明白白购房”的待遇.
2、购房人应注意商品房“价外价”问题
第五条
面积确认及面积差异处理.
根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理.
当事人选择按套计价的，不适用本条约定.
合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准.
商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第_____种方式进行处理：
1、双方自行约定：
(1)_________________________________________________;
(2)____________________________________________;
(3)_______________________________________________;
(4)_________________________________________________.
2、双方同意按以下原则处理：
(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;
(2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房.
买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按__________利率付给利息.
买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人.产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人.
产权登记面积-合同约定面积
面积误差比=────────────────_100%
合同约定面积
因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议.
[释义]本条是对房屋面积确认依据及房屋面积差异处理方式的约定.
本条款的法律依据：建设部《商品房销售管理办法》第二十条规定：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式.合同未作约定的，接以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;(二)面积误差比绝对值超出3
%时，买受人有权退房.买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息.买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3
%以内(含3
%)部分的房价款由买受人补足;超出3
%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人.产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3
%以内
(含3
%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3
%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人.
面积误差比=------------------------------------_100%
1、面积确认标准
本条规定以建筑面积或套内建筑面积为面积确认的依据标准，但购房人在签约时亦可主张上述两项面积同时作为依据标准.
2、产权登记面积与购房人实际所得面积不符时的处理
产权登记面积是指房地产行政主管部门确认登记的面积，一般情形下产权登记面积即等同于购房人实际所得到的面积，但如果产权登记测绘单位所作出的测量结果与购房人的实得面积不符，购房人依旧有权利聘请专业测量公司重新测量，并要求房地产行政主管部门对原产权登记面积作出修正处理.
3、自行约定的方式
基于设计原因，施工原因以及其他原因，开发商在预售商品房实往往不愿意接受按《商品房销售管理办法》的规定签订面积差异处理条款，而建议购房人选择自行约定的方式，常见的约定方式包括：
(1)买受人不要求退房，按照产权登记面积和原约定每平方米价格实施多退少补;(该条款的约定从法律上分析仍然存在问题，如某合同原定面积为80平方米，建成面积达__0平方米，即使开发商主张该特别约定，由于约定面积差异已经对原合同造成了实质性破坏，法院最终还是会按法定标准而不会按约定标准裁决)
(2)正负3%内实施多退少补，多于3%部分按原单价打折计算房价;少于3%部分按原单价上浮一定比例退还房款;
(3)将《办法》规定的临界点3%调整为临界点5%;(从开发商的利益分析，此条款最符合其利益)
(4)总价包死条款，即无论产权登记面积是否与约定面积发生差异，均按约定总价计算房款.(对于广泛采用通用文本约定的楼盘，购房人可选择性使用该条款.就笔者的个人阅历，很少有开发商在交房后因为测定面积比约定面积少而退款的，而建成后要求购房人补缴购房款的却是屡见不鲜.)
相比而言，上述约定方式均没有本条款第二种方式那样更能维护购房人的合法权益，因此建议购房人在签订合同时选择该种面积差异处理方式.
__市国土资源和房屋管理局拟定的“北京版式范文本”中采用的是建筑面积差异与处理条款，更重视了对购房人权益的保障.
第六条
付款方式及期限.
买受人按下列第__________种方式按期付款：
1、一次性付款______________________________________.
2、分期付款__________________________________________.
3、其他方式_________________________________________.
1、一次性付款
(1)一次性付款的本意是指购房人在约定期限内向开发商支付完毕100%的购房款，但在实践当中，不少开发商同意选择一次性付款的客户在签约是只支付90%-95%的购房款，留存5%-10%的购房款至房屋交接或权证发放时再行给付.
(2)开发商为鼓励购房人选择一次性付款方式，往往会在商品房定价的基础上给予一次性付款购房人一定比例的折扣.购房人如选择此种付款方式，可以适时提出折扣请求.
2、按揭付款
(1)按揭付款不属于分期付款，现在开发商与银行已经在付款方式上取得可高度一致，就是银行为按揭客户向开发商提供一次性付款.对开发商而言，按揭购房人在完善其按揭贷款手续后就已经获得了银行支付的全额房款，购房人只是按与银行签订的《》逐月向银行还款而已.
(2)按揭付款方式所产生的法律关系：
a、主合同关系有两个：一是开发商与购房人之间的商品房买卖合同关系;二是购房人与银行之间的借款合同关系，
b、从合同关系有三个：一是购房人以所购物业作为抵押物与银行之间发生的抵押合同关系;二是开发商为购房人贷款而向银行提供的保证合同关系(有的银行还要求开发商提供一定数额的保证金担保);三是银行与开发商之间的回购法律关系，即当购房人逾期未还款构成违约，银行依法处分抵押房产，开发商向银行承诺无条件回购该房产，并将回购房款优先直接清偿银行贷款本息，对此购房人在按揭贷款合同中予以书面确认.
(3)按揭付款条款在签约时属于效力待定的条款，该条款生效的必备要件是银行同意向按揭购房人发放贷款，并与其签订《借款合同》，如属不可归责于当事人双方的事由银行拒绝为购房人提供按揭贷款的，则该条款对买卖双方不具备约束力，由此造成《商品房买卖合同》不能履行双方互不负违约责任，当事人双方可以请求解除《商品房买卖合同》，开发商应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还购房人.但如是因为买、卖双方作为或者不作为的行为导致银行按揭不能，则需要由责任人承担其相应的违约责任，如购房人不提供或提供虚假的申贷资料，开发商拒不承担银行要求的保证担保责任等.
(4)按揭付款方式后续法律问题
a、因商品房买卖合同被确认为无效或者被撤销、解除，致使按揭贷款的目的无法实现，买卖双方及银行均有权解除按揭贷款合同，开发商应将所收款项分别退还给购房人和银行;
b、开发商作为担保人为购房人按揭贷款提供保证担保的方式有两种：一是阶段性保证担保，即开发商提供保证担保的保证期间为按揭贷款合同签订之日起至购房人获得分户产权证并将其房屋所有权办理他项权利登记之日止;二是全程保证担保，即开发商在购房人向银行偿还全部贷款本息之前均需承担保证担保责任.按最高院司法解释的规定，购房人未按照按揭贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与银行办理了商品房抵押登记手续，银行如起诉购房人要求偿还贷款本息或主张房屋优先受偿的，不应当追加开发商为共同被告，开发商提供全程担保的除外.如果银行起诉时买卖人与银行尚未完善抵押登记手续，则开发商无论是提供哪种方式的保证担保都会被列为共同被告.
开发商尽早为购房人办理分户权证的意义不仅是履行自身《商品房买卖合同》所约定的义务，还具备解除自身担保法律风险的功能和作用.从近年法院受理的案件类型分析，按揭购房人逾期付款违约纠纷已成为一类主要民事纠纷，即每个楼盘都存在着一定比例的按揭购房人逾期不归还银行贷款的风险隐患，开发商如不重视此类纠纷的预防和风险防范，将造成不必要的经济损失.
第七条
买受人逾期付款的违约责任.
(1)逾期在_____日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_____的违约金，合同继续履行;
(2)逾期超过_____日后，出卖人有权解除合同.出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的_____%向出卖人支付违约金.买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_____
(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金.
本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定.
2.
_________________________________________________.
[释义]本条是对购房人逾期违约金责任进行约定的条款
本条款提示点;
1、逾期付款违约责任分析
逾期付款是买卖合同中的一种典型违约行为，逾期付款未达一定期间，构成根本违约.构成一般违约的，守约方有权要求违约方履行合同并支付一定的违约金;构成根本违约的，守约方除有权单方面解除合同外，还有权要求违约方支付承担由于终止合同所造成的相应经济损失.
基于一般违约与根本违约的理论依据，示范文本建立了两种相辅相成的违约责任救济方式.
2、如何设定一般违约与根本违约的合理期间
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定;出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外.法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月.对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭.
从上述司法解释分析，基于商品房买卖合同所涉及的标的物是一项重大资产，司法解释的拟定者期望买、卖双方都给予违约方相对较长期限的包容和理解，不主张权利人过快的享有单方解约权.因此，我们建议：在设定本条所规定的开发商有单方解约权的期间条款时，一般应定为3个月为宜，至少不应少于2个月，如果购房人在签订之后由于偶然性原因造成流动资金周转困难而不能如期履约，购房人亦有合理期间进行调整.
3、逾期付款违约金标准的设定
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额.该《解释》第十七条又规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算发法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算.逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定.
结合上述两条司法解释，逾期付款违约金设定的标准一般应设在下列区间内：不低于同期银行活期存款利率标准，不高于同期银行逾期贷款利率的__0%.设定的标准如果低于或高于上述期间，都有可能导致约定的条款存在法律效力上的瑕疵.
个案分析：李小姐每月要还银行贷款5000元，按照银行对大多数客户执行的5年期以上商业房贷年利率5.508%来计算：
1.调整前：按利率万分之二点一来计算，即5000元_2.1/10000=1.05元(计算公式为：月还款额_万分之二点一).也就是说，李小姐每拖延一天，就要多交1.05元.2.调整后：银行新执行的日罚息利率为5.508%_(1+30%)/365至5.508%_(1+50%)/365，为
1.96元—2.26元.对于李小姐来说，她每拖延一日，最少需交纳0.98元，最多则为1.__元.
第八条
交付期限.
出卖人应当在_____年_____月_____日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第_____种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：
1.该商品房经验收合格.
2.该商品房经综合验收合格.
3.该商品房经分期综合验收合格.
4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件.
5.____________________________________________________.
但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：
1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起_____日内告知买受人的;
2、___________________________________________________
本条款提示点
1、如何理解四项条件
所谓工程验收是指对建筑工程本身的验收，包括对房屋基础、主体、水电、排风排气、内外装饰的验收，但不包括小区道路、绿化、停车场及其他配套设施的验收.组织工程验收的主体是开发商本身，由其组织勘察、设计、施工、监理单位并会同当地建设质监单位共同参加，竣工验收合格的，开发商应于15日内向建设主管部门备案.对购房人而言，如果选择的是该条件，开发商只需要获得建设主管部门发出的《竣工验收备案证》即满付条件.
该商品房经综合验收合格，是指对整个小区包括主体工程、基础设施、公共配套设施、绿化等进行的整体验收，分期综合验收是指对分期建设的小区按期进行综合验收.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，是指开发商在获得工程验收备案证、规划验收证明、消防验收证明、电梯安全证明、环保、供电、供水、燃气等配套验收证明的基础上向建设主管部门申请办理《新建住宅交付使用许可证》(全国各地对此法律文件的名称有所区别)，待建设主管部门颁发许可证书方才满付条件.
2、对于各条件的选择
站在开发商的角度，往往首选第一项标准，即工程验收合格即满付条件，这本身也是法定的最低条件，我国《建筑法》、《合同法》均强制性规定未经竣工验收的工程不得交付使用.
站在购房人的角度，应首选第四项条件，即取得商品住宅交付使用批准文件，它不仅满足工程验收的各项条件，还需要开发商建成的商品房具备规划验收、消防验收和其他配套设施的验收证明，能最大限度的保障购房人所购物业的质量和功能.
__市新版《__市商品房预售合同》示范文本对本条进行修改，具体如下：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项和第项所列条件;该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量》和《住宅使用》.
1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表;
2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书;
3、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明;
4、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件;
5、_________________;6__________________;7___________________.
__市于__年7月1日起已停办商品房综合验收业务，原因是：广州地区开发商与购房人有关“综合验收”的矛盾由来已久，一些购房人在收楼时严格按《__市商品住宅建设项目验收管理办法》规定，在收楼时要看到“综合验收”合格书才肯收楼，否则就认为自己的权益无法得到保证.但事实上，由于一些开发商的房地产项目是分期进行的，在完成全部开发前，根本不可能拿到“综合验收”通知书.因而，双方在收楼有关综合验收手续有没有的争执，也屡见不鲜.__市房管局人士对此表示，取消综合验收也不会对业主办理房产证有任何影响.因为发放房产证，是以楼盘是否通过专业验收为依据，而不是以综合验收为依据.
3、开发商据实延期条款
不可抗力的条件是非常严格的，开发商不得滥用不可抗力条款，即使是在__年“非典”流行期间，非疫区、非因疫情直接导致施工停顿的工程都不能认定为“不可抗力”事由，那么“雨季停工”、“技术困难”等事由就更不能成为“不可抗力”的理由.
(2)其他免责事由
对于开发商而言，按约定期限向购房人交付房屋是其主要的合同义务，非特殊原因不得免责.中消协在评点房地产业“霸王条款”中对本条作了重点提示，如某房地产开发商向购房人提供的中提出一个条款：“非出卖人原因造成的延误因素包括但不限于：政府管制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等.出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房.”
中消协对此的点评意见是：在上述原因中，有的确实可以作为免责事由，如不可抗力等，但也要甄别情况实行部分或全部免责.有些则纯属开发商自身或第三方原因造成，如承建商施工误期、因技术上需要更改图纸、因天气影响或其他异常困难及重大技术问题不能及时解决导致的延误等，这种情况下应由开发商向购房人承担违约责任.其实像高考期间停工、办证行为滞后等内容是开发商可以预料并提前做好准备的，不能作为免责事由.而像施工期间停水停电、第三人破坏等则是第三人原因造成的，开发商应向消费者承担违约责任，再依法律、依约定向第三人追偿.该格式条款私自扩大自己的免责范围，将第三方对开发商违约的风险转嫁到消费者头上，使开发商的逾期行为不必承担任何责任.
第九条
出卖人逾期交房的违约责任.
除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第______种方式处理：
(1)逾期不超过_____日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_____的违约金，合同继续履行;
(2)逾期超过_____日后，买受人有权解除合同.买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起____天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的_____%向买受人支付违约金.买受人要求继续履行合同的，
合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之______(该比率应不小于
第(1)项中的比率)的违约金.
2、____________________________________________________.
[释义]本条是对开发商逾期交房应承担的违约责任的约定.
1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：如双方没有约定或者约定不明，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定.这个标准相对于购房人逾期付款责任，标准是不同的.司法解释显然更侧重保护购房人的权益，因为从实际意义上分析：同地段同类房屋租金标准往往比全部购房款的同期银行贷款利率还要高的多.笔者在__年曾经办理过一桩类似诉讼，按全部购房款的同期银行贷款利率标准和按__市价格认证中心出具的《估价报告》体现的同地段同类房屋租金标准比较，两者存在3倍的差别.
2、从约定的角度分析本条款，本条款的各项设置应与第七条的约定相对等.如开发商逾期交付房屋的违约金比例与购房人逾期支付购房款的违约金比例相同，构成根本违约期间相同等.
3、开发商逾期交房构成合同解除需要承担的责任：如果因开发商逾期交付房屋导致购房人解除《商品房买卖合同》的，开发商除了需要承担本条款约定的违约责任外，还需要承担购房人支付购房款后约定交房期间之前的利息损失，该损失可按照同期银行利息标准执行.
第十条
规划、设计变更的约定.
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，
书面通知买受人：
(1)该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向;
(2)__________________________________________________;
(3)__________________________________________________;
(4)__________________________________________________;
(5)__________________________________________________;
(6)__________________________________________________;
(7)__________________________________________________.
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复.买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更.出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房.
买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起_____天内将买受人已付款退还给买受人，并按
__________利率付给利息.买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议.
[释义]本条是对有关商品房规划、设计变更的程序、范围及法律后果的约定.
1、本条款的法律依据为《商品房销售管理办法》第二十四条的规定，该条款为：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房.商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计.经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人.买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复.买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更.房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任.”