房地产企业项目融资是指房地产企业为开发建设房地产项目而采取某种融资方式,以筹集建设资金的行为。
项目融资最主要的体现形式是从银行取得的房地产贷款。房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。对房地产企业来讲,最常见也是最主要的贷款品种是房地产开发贷款和经营性物业抵押贷款。其中:房地产开发贷款是针对房地产开发建设阶段的贷款;而经营性物业抵押贷款是针对房地产持有经营阶段的贷款。
除此之外,由于销售的存在,有些房地产企业在销售过程中还存在票据贴现业务,而票据贴现业务则属于房地产
企业的短期贷款。一般情况下,房地产企业不存在短期贷款(也就是流动资金贷款),但票据贴现则是一个例外。
一、房地产贷款
房地产贷款主要包括房地产开发贷款和经营性物业抵押贷款两种。
(一)房地产开发贷款
房地产开发贷款是指贷款人向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。房地产开发贷款的期限一般为3年,通常按月或按季还息,贷款到期时一次性还本。
(二)经营性物业抵押贷款
有些房地产企业除了进行销售物业的开发以外,还进行持有经营性物业的开发。因此,房地产企业除了在开发建设阶段的开发贷款以外,还需要在持有经营阶段进行经营性物业抵押贷款的融资。
经营性物业是指经营性、收益性房屋,如写字楼、商场、购物中心、购物广场以及工业厂房和仓库等。相对于作为最终消费品的住宅而言,经营性物业具有长期收益的特点。正因为这一特点,经营性物业占用了房地产企业大量的投资,而投资回收期则相对较长。房地产企业为了解决长期占用资金的问题,往往通过经营性物业抵押贷款这一融资产品取得银行的支持。
二、票据贴现
房地产企业在需要资金时,将从购房人处收到的未到期承兑汇票,经过背书转让给银行,先向银行贴付利息,银行以票面余额扣除贴现利息后的票款付给房地产企业,汇票到期时,银行凭票向购房人收取现款。
票据贴现是房地产企业唯一的短期融资方式。随着我国金融体制的不断完善和发展,越来越多的消费者会采用票据等非现金方式支付房款。因此,票据贴现是核算也是房地产企业未来的重点之一。
三、房地产信托投资基金
从资金信托的角度出发,房地产信托是指受托人(信托投资公司)遵循信托的基本原则,将委托人委托的资金以贷款或人股的方式投向旁地产业以获取收益,并将收益支付给受益人的行为。
房地产投资信托基金发源于美国,是一种运作比较成熟的金融产品。它是一种采取公司或者信托基金的组织形式,以发行收益凭证的方式来汇集公众和机构投资者的资金并投资于收益型房地产,由专门机构进行经营管理,并将投资的综合收益按比例分配给投资者的信托基金制度。
第二节开发贷款的核算
房地产项目开发贷款是指银行向借款人发放的用于房地产项目开发建设及其配套设施的贷款。
一、开发贷款本金的核算
开发贷款本金应通过“长期借款”科目进行核算。“长期借款”科目核算房地产企业向银行或其他金融机构借人的期限在1年以上(不含1年)的各项借款。开发贷款的期限一般都在1年以上,因此,应通过该科目进行核算。
(一)开发贷款取得的核算
房地产企业借人开发贷款,应按实际收到的贷款金额,借记“银行
存款”科目,贷记“长期借款”科目。
【例4—1】中联房地产公司于2007年1月20日取得农业银行开发贷款5亿元,中联公司根据有关原始凭证,编制会计分录如下:
(二)开发贷款归还的核算
房地产企业归还开发贷款,应按实际支付的本金金额,借记“长期借款”科目,贷记“银行存款”科目。
【例4—2】中联房地产公司于2010年1月19日归还农业银行开发贷款5亿元,中联公司根据有关原始凭证,编制会计分录如下:
二、开发贷款利息支出的核算
(一)开发贷款利息的计算
贷款利息是银行将款项借给企业,按规定向企业收取的利息。贷款利息的高低取决于利率、本金和计息期限。
1.利率
利率是一定时期内银行存、贷款利息额与存、贷款金额之间的比例,它一般分为年利率、月利率和日利率。
年利率一般按本金的百分数表示,例如,年利率9%,又称年息九厘,表示本金100元,年利息额为9元。
月利率一般按本金的千分数表示,例如,月利率7.5,又称月息七厘五毫,表示本金100元,月利息额为7角5分。
日利率一般按本金的万分数表示。
年利率、月利率、日利率的换算公式为:
年息=月息×l2-日息×360
月息=年息÷l2=日息×30
日息=年息÷360=月息÷30
2.本金
据以计算银行存、贷款利息的本金,是各种存、贷款账户上的实际存、贷款余额。比如,企业2008年4月1日向银行借款5亿元,5月1日归还3亿元,那么计算5月份的贷款利息时,其本金为2亿元(5-3),而非5亿元。
3.计息日和计息时期
按照规定,企业的银行存款账户、短期借款一般都是按季计算利息,计息为每季度末月的20日,如3月20日、6月20日、9月20日、12月20日。短期借款也有按月计息的,计息日为每月的20日。长期借款通常也是按季计息,计息日为每季度末月的20日。
单位撤销或转移存款账户,还清借款时,于结清账户时随时结算利息,计息时期实行“算头不算尾”,也就是说从有存、贷款业务发生的当日起(存款从存入之日起,贷款从借入之日起)计息,即所谓“算头”;到业务终止前一日(存款支取的前一日或贷款归还的前一日)止,即所谓“不算尾”,按照实际存、贷款天数计算利息。比如,某单位于2008年3月1日向银行借入资金4亿元,到3月26日还清,那么计算利息时应从3月1日算起(即算头),到3月25日而不是3月26日为止(不算尾),共计25天的利息。
应付利息=本金×月利率×实际天数÷30
应付利息=本金×年利率×实际天数÷360
【例4—3】假设贷款发放日为2009年1月1日,贷款本金为5亿元,到期日为2009年12月31日,月利率6.255,年利率7.47%,计算利息如下:
(1)按季计算利息
2009年1月1日至3月21日应付利息=500000030×6.225×79÷30
2009年3月21日至6月21日应付利息=500000000×6.225×92÷30
2099年6月21日至9月21日应付利息=500000000×6.225×92÷30
2009年9月21日至12月21日应付利息=500000000×6.225×91÷30
2039年12月21日至12月31日应付利息=500000000×6.225×10÷30
(2)按照年利率计算利息
如果在贷款期间遇到国家基准利率调整,调整当年按原贷款利率计算利息,从次年1月1日开始按调整后的贷款利率计算利息。
(二)利息资本化金额的确定
根据《企业会计准则》的要求,结合房地产企业实际业务情况,房地产企业因借人开发贷款而发生的利息应按如下原则处理:
开发项目竣工验收后发生的利息,应当费用化,计入当期损益。
1.利息资本化的起点
可以看出,利息资本化的起点是贷款取得日。
会计准则规定,借款费用同时满足下列条件的,才能开始资本化:
资产支出已经发生(资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出);
借款费用已经发生;
为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
房地产企业取得开发贷款的必备条件如下:
具备“四证”,即土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证;
项目资本金或所有者权益不低于项目总投资的35%,且已在银行贷款发放前投入项目建设。
可以看出,房地产企业取得开发贷款前,必须将自有资金投入项目建设,且购建活动中的规划设计等工作已经完成,也就是说,企业在达到会计准则规定的资本化条件的情况下,才能取得开发贷款,因此,对于房地产企业开发贷款,它的利息资本化的起点就是贷款取得日。
2.利息资本化的终点
利息资本化的终点是开发项目竣工并通过验收。会计准则规定,购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时,潜款费用应当停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的借款费用,应当在发生时根据其发生额确认为费用,计入当期损益。
购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态,可从下列几个方面进行判断:
符合资本化条件的资产的实体建造(包括安装)或者生产工作已经全部完成或者实质上已经完成。
所购建或者生产的符合资本化条件的资产与设计要求、合同规定或者生产要求相符或者基本相符,即使有极个别与设计、合同或者生产要求不相符的地方,也不影响其正常使用或者销售。
继续发生在所购建或生产的符合资本化条件的资产上的支出金额很少或者几乎不再发生。
可以看出,房地产企业通过项目竣工验收,也就完成上述停止资本化的的几个条件。因此,对于房地产企业开发贷款,它的利息资本化的终点就是开发项目竣工验收日。
3.利息资本化金额的确定
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的,应当以专门借款当期实际发生的利息费用,减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时陛投资取得的投资收益后的金额确定。
资本化利息=利息费用-尚未动用的借款存入银行取得的利息收入
但在实际操作中,房地产企业在计算资本化利息时,并不减去尚未动用的借款存人银行取得的利息收入。通常按利息费用直接计入相应资产价值。
企业在银行的资金,既包括贷款资金,又包括自有资金和销售回款资金,伴随着企业的收支活动,根本无法分清企业的存量资金中有多少是贷款资金。因此,按准则的要求去计算资本化利息是行不通的。
如果要按准则的要求去核算,银行对贷款企业资金的监管方法就要作出重大调整。即:要求企业在贷款银行开立两个存款账户,一个用于存放贷款资金,称贷款专户;一个是企业正常的收支账户,称结算账户。贷款银行将贷款资金全部放入贷款专户,然后,根据企业的资金使用计划,定期将一定额度的贷款资金从贷款专户转入结算账户,通过结算账户对外支付款项。这样,贷款专户的存款产生的利息,就可以视为尚未动用的借款存人银行取得的利息收入。
(三)贷款利息的总分类核算
贷款利息采用预提的方式进行核算,每个月度终了,房地产企业应预提当月应付的贷款利息,贷款利息一般是按季支付。
从贷款取得至开发项目竣工验收期间发生的利息,借记“生产成本”、“在建工程”等科目,贷记“应付利息”科目。实际支付时,借记“应付利息”科目,贷记“银行存款”科目。
开发项目竣工验收后发生的利息,借记“财务费用”科目,贷记“应付利息”科目。实际支付时,借记“应付利息”科目,贷记“银行存款”科目。
【例4—4】中联房地产公司于2007年1月20日取得农业银行开发贷款5亿元用于开发销售物业,贷款年利率为5%,每月计提利息210万元,2007年3月20日支付一季度贷款利息420万元。中联公司根据有关原始凭证,编制会计分录如下:
(1)每月计提应付利息时。
(2)支付一季度贷款利息时。
该项目于2008年底竣工交付,2009年每月计提应付利息同样为210万元,2009年3月20日支付一季度贷款利息630万元。中联公司根据有关原始凭证,编制会计分录如下:
(1)每月计得应付利息时。
(四)资本化利息的分摊
国家税务总局出台的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号文)规定,借款费用属于不同成本对象共同负担的,按直接成本法或按预算造价法进行分配。
一般情况下,房地产企业取得的开发贷款不可能在借款合同中具体指向开发项目中的成本对象,因此,开发贷款的贷款利息无法直接计入成本对象。
开发贷款的贷款利息只能先在一个科目中归集,然后再按照一定的分摊方法分摊,并计入不同的成本对象。贷款利息的分摊方法有以下两种:
直接成本法:指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
预算造价法:指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
以七这两种方法是税法规定的方法,在会计准则中对贷款利息的分摊方法没有明确。有些房地产企业按照建筑面积法进行分摊,即按期内各成本对象的建筑面积与期内总建筑面积比例分摊。
房地产企业在项目开发时存在以下几种情况:
也可以先在过渡科目中归集资本化利息,在竣工时再将其一次性分摊并计入各成本对象。计算公式如下:
也可以先在过渡科目中归集资本化利息,在竣工时再将其分摊并计入已竣工成本对象。计算公式如下:
【例4—5】中联房地产公司于2007年12月20日取得农业银行开发贷款5亿元用于开发销售物业,贷款年利率为5%,每季度支付利息为625万元。开发产品分为两个成本对象,分别为普通住宅和高档住宅,建筑面积分别为10万平方
(2)支付季度贷款利息时。
(3)普通住宅竣工时利息的分摊。
2008年12月19日,普通住宅竣工时已归集的资本化利息为2500万元;
普通住宅预算造价为4亿元,高档住宅预算造价为6亿元,2008年12月19日高档住宅形象进度为50%。
三、专门借款发生的辅助费用的核算与管理
辅助费用是指为了取得借款而发生的必要费用,包括借款手续费、佣金等。
根据《企业会计准则》的要求,结合企业实际业务情况,房地产企业因借入开发贷款而发生的辅助费用,与贷款利息的处理方式一致:
开发项目竣工验收后发生的辅助费用,应当费用化,计入当期损益。
(一)辅助费用的组成
辅助费用由借款手续费、佣金、项目评估费、土地评估费、抵押登记费、财务顾问费等组成。
《企业会计准则》中只是规定辅助费用包括借款手续费和佣金,并没有指明具体的费用项目。如果从取得借款而发生费用的角度考虑,中介机构收取的借款手续费和佣金,银行收取的项目评估费和财务顾问费,政府土地管理部门收取的土地评估费和抵押登记费,都应属于借款的辅助费用。
1.借款手续费
旁地产企业通过中介机构的运作,取得银行发放的开发贷款,按照企业与中介机构的约定,应向中介机构支付一定额度的借款手续费,作专中介机构的报酬。
借款手续费应作为房地产企业取得专门借款的辅助费用。
2.借款佣金
房地产企业通过中介机构的运作,取得银行发放的开发贷款,按照企业与中介机构的约定,应向中介机构支付按借款额度一定比例计算的借款佣金,作为中介机构的报酬。
借款佣金应作为房地产企业取得专门借款的辅助费用。
3.项目评估费
各商业银行对房地产开发贷款业务一般实行总行、分行二级评估体系。所有项目上报银行总行(房地产信贷部)进行准入审批,经准人审批同意后,方可进入调查评估程序。银行贷款方案评估一般由银行委托旁地产评估事务所来具体实施。
银行贷款方案评估费一般由贷款企业承担,作为房地产企业取得专门借款的辅助费用。
4.土地评估费
项目开发贷款银行要求采取抵押、质押担保方式。采取抵押担保方式的,优先以本项目的土地及在建工程设定抵押,抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%。
房地产企业在贷款审批通过前,应委托中介机构对土地进行评估。而土地评估费一般由贷款企业承担,作为房地产企业取得专门借款的辅助费用。
5.抵押登记费
土地抵押登记费一般由贷款企业承担,作为房地产企业取得专门借款的辅助费用。
6.财务顾问费
财务顾问费是指银行为了审核企业的还款能力和贷款资格所收取的费用。这是为了控制银行贷款风险向企业收取的费用。
银监会对于财务顾问费没有统一规定,对于收费标准,各家银行也不一样。而财务顾问费应由贷款企业承担,作为房地产企业取得专门借款的辅助费用。
(二)辅助费用的核算
从贷款取得至开发项目竣工验收期间发生的辅助费用,借记“生产成本”、“在建工程”等科目,贷记“银行存款”等科目。开发项目竣工验收后发生的辅助费用,借记“财务费用”科目,贷记“银行存款”等科目。
【例4—6】中联房地产公司于2007年1月20日取得农业银行开发贷款5亿元用于开发销售物业,1月30日中联公司支付借款辅助费用共计50万元。中联公司根据有关原始凭证,编制会计分录如下:
借:生产成本500000
贷:银行存款500000
(三)辅助费用的分摊
辅助费用的分摊方法与贷款利息的分摊方法基本相同。但在实际操作中,根据辅助费用的特点,其分摊处理方法也存在一定的特殊性。
(1)对于金额较大的辅助费用,如借款手续费、佣金及财务顾问费等。应按利息分摊的方法进行分摊。
(2)对于金额较小的辅助费用,如项目评估费、土地评估费及抵押登记费等,可以不进行分摊,直接计入项目开发中最大的成本对象中。
四、集团转入开发贷款的核算
房地产企业一般是以项目公司为融资主体,但有些集团性企业为了对融资工作进行统一管理,采取由企业集团统一向金融机构借款,然后将贷款资金拨付给集团内部其他成员企业使用的方法。
(一)贷款本金的核算
1.集团的核算
取得银行贷款资金时,借记“银行存款”科目,贷记“长期借款”斟目。将贷款资金拨付给项目公司时,借记“其他应收款——转出开发贷款”科目,贷记“银行存款”科目。
取得项目公司上缴的还贷资金时,借记“银行存款”科目,贷记“其他应收款——转出开发贷款”科目。归还银行贷款时,借记“长期借款”科目。贷记“银行存款”科目。
【例4—7】中联房地产公司于2007年1月20日取得农业银行开发贷款20亿元用于在各地开发房地产项目,1月30日中联公司将其中5亿元支付给上海中联房地产开发公司。2010年1月10日,上海中联房冠产开发公司将5亿元贷款资金归还给中联房地产公司。中联公司根据有关原始凭证,编制会计分录如下:
(1)取得贷款时。
(2)转出贷款时。
(3)收回贷款时。
2.项目公司的核算
取得集团拨付的贷款资金时,借记“银行存款”科目,贷记“其他应收款——转入开发贷款”科目。将贷款资金归还给集团时,借记“其他应收款——转入开发贷款”科目,贷记“银行存款”科目。
【例4—8】续上例,上海中联房地产开发公司根据有关原始凭证,编制会计分录如下:
(2)归还贷款时。
(二)借款费用的核算
根据税法规定,企业集团或其成员企业统一向金融机构借款划拨给集团内部其他成员企业使用的,借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件,可以在使用借款的企业间合理地分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。
每月计提贷款利息时,借记“其他应收款——分摊利息”科目,贷记“应付利息”科目。取得项目公司上缴的还息资金时,借记“银行存款”科目,贷记“其他应收款——分摊利息”科目。支付银行贷款利息时,借记“应付利息”科目,贷记“银行存款”科目。
【例4—9】续上例,中联房地产公司2007年2月份和3月份每月计提20亿元开发贷款的贷款利息为800万元,其中应分摊给上海中联房地产开发公司的贷款利息为200万元。中联房地产公司于2007年3月10日收到上海中联房地产开发公司汇来的贷款利息400万元,并于3月20日支付银行贷款利息1600万元。中联公司根据有关原始凭证,编制会计分录如下:
(1)每月计提贷款利息时。
(2)取得上缴还息资金时。
(3)支付贷款利息时。
企业根据集团每月计提的贷款利息金额,借记“生产成本”、“在建工程”、“财务费用”等科目,贷记“其他应收款——上缴利息”科目。将还息资金归还给集团时,借记“其他应收款——上缴利息”科目,贷记“银行存款”科目。
这里需要注意的是,集团企业不能通过“应收利息”科目核算应收取项目公司的贷款利息,只能通过“其他应收款”科目核算。因为,此业务既不是转贷业务,又不属于交易性金融资产(交易性金融资产必须是以增值,换取差价或取得收益为目的)。
【例4—10】续上例,上海中联房地产开发公司根据有关原始凭证,编制会计分录如下:
(1)集团每月计提贷款利息时。
(2)上缴贷款利息时。
五、逾期贷款的核算
(一)逾期利息的核算
逾期贷款产生的正常的利息支出,按照正常贷款的利息支出进行核算。
从贷款取得至开发项目竣工验收期问发生的逾期贷款利息,借记“生产成本”、“在建工程”等科目,贷记“应付利息”科目。实际支付时,借记“应付利息”科目,贷记“银行存款”科目。
开发项目竣工验收后发生的逾期贷款利息,借记“财务费用”科目,贷记“应付利息”科目。实际支付时,借记“应付利息”科目,贷记“银行存款”科目。
(二)罚息的核算
罚息应通过营业外支出进行核算。产生罚息时,借记“营业外支出”科目,贷记“应付利息”科目。支付罚息时,借记“应付利息”科目,贷记“银行存款”科目。
(三)滞纳金的核算
滞纳金应通过营业外支出进行核算。产生滞纳金时,借记“营业外支出”科目,贷记“应付利息”科目。支付滞纳金时,借记“应付利息”科目,贷记“银行存款”科目。
第三节经营性物业抵押贷款的核算
一、经营性物业抵押贷款概述
(一)经营性物业抵押贷款的概念
(二)经营性物业抵押贷款的用途
银行对经营陛物业抵押贷款的使用途径有严格的限定,主要有三方面:
用于企业置换项目建设期向银行等金融机构所贷入的银行贷款,建设期间的债权性负债。
用于归还项目建设期由股东方以股东借款形式投人的建设资金。
其中不包括企业注册资本金以及在所有者权益中反映的满足银行项目开发贷款所必需的35%的自有资金。
用于经营性物业正常经营管理所必需的流动资金。
(三)经营性物业抵押贷款的还款方式
经营性物业抵押贷款采用分阶段还本付息的还款方式。主要包括等额本息和等额本金两酗具体方式。
办理经营性物业抵押贷款,应根据物业的经营性现金流入特点制定合理的分期还款计划,一般应按季还本付息;确因租金收入(或运营收入)周期等原因不能满足按季还本付息的,可按半年或按年还本付息,还可以根据经营性物业租金收入逐年上升的特点,将还款额逐年递增。对开业初期的经营性物业,银行一般将第一年作为还款宽限期,只要求按季付息,不强求还本。
二、贷款取得时的核算
房地产企业收到银行投放的经营性物业抵押贷款时,按收到的贷款金额,借记“银行存款”科目,贷记“长期借款”科目。
三、还本付息的核算
经营性物业抵押贷款是在资产完工以后发生的,因此,其贷款利息应属于资产达到预定可使用状态后发生的借款费用,应计入当期损益。
(一)每月计提应付利息的核算
房地产企业在每月计提应付利息时。按应付利息的金额,借记“财务费用”,贷记“应付利息”科目。
每月应计提应付利息=300÷3=100(万元)
7—9月每月计提应付利息时:
(二)偿还贷款本息的核算
房地产企业按季偿还贷款本息时,应根据偿还的本金金额,借记“长期借款”科目,按支付的利息金额,借记“应付利息”科目,按支付贷款本金的金额,贷记“银行存款”科目。
【例4-13】续上例,中联房地产公司9月20日偿还贷款本息时会计分录如下:
第四节票据贴现的核算
房地产企业最常见的融资方式包括针对开发阶段的开发贷款以及自持物业经营阶段的经营性物业抵押贷款,除此之外,有些房地产企业或房地产开发项目还存在票据贴现的融资方式。
房地产企业在销售过程中,销售款除了体现为现金或支票外,还有可能体现为银行承兑汇票。房地产企业收到购房人交付的银行承兑汇票,存在两种处理方式。
背书转让。背书转让行为不属于融资行为。
票据贴现。票据贴现行为属于房地产企业的融资行为。
一、票据贴现的概念
(一)什么是票据贴现
房地产企业在需要资金时,将从购房人处收到的未到期承兑汇票经过背书转让给银行,先向银行贴付利息,银行以票面余额扣除贴现利息后的票款付给房地产企业,汇票到期时,银行凭票向购房人收取现款。
票据贴现必须以真实的贸易背景为基础;贴现期限从贴现之日起至汇票到期日止最长不超过6个月;贴现利率在中国人民银行规定的范围内由企业和银行协商确定。
(二)票据贴现的条件
申请票据贴现需要满足以下条件:
申请票据贴现的单位必须是具有法人资格或实行独立核算、在银行开立有基本账户并依法从事经营活动的经济单位。
贴现申请人应具有良好的经营状况,具有到期还款能力,贴现申请人持有的票据必须真实,票式填写完整,盖印、压数无误,凭证在有效期内,背书连续完整。
贴现申请人在提出票据贴现的同时,应出示贴现票据项下的商品交易合同原件(房地产企业一般指商品房销售或预售合同)并提供复印件或其他能够证明票据合法性的凭证,同时还应提供能够证明贴现票据项下商品交易确已履行的凭证(房地产企业一般指不动产销售发票等复印件)。
二、票据贴现的会计核算
(一)票据取得时的核算房地产企业因销售商品房而收到开出、承兑的商业汇票,按商业汇
票的票面金额,借记“应收票据”科目,贷记“主营业务收入”、“预收账款”等科目。
(二)票据贴现息的计算
房地产企业可以持未到期的商业汇票向商业银行进行贴现,以寻求短期资金融通。贴现利息是由商业银行扣收的短期贷款利息。贴现利息的决定因素是票据的票面金额、贴现率和贴现期。其中:
贴现率就是商业银行贴现时用的贴现利率;
计算公式为:
贴现净值=票据到期值-贴现息
票据到期值=票据的面值×(1票面利率×期限)
贴现期=票据期限-企业已持有票据期限
贴现息=票据到期值×贴现率×贴现期
【例4—15】某购房人以出票日是2009年2月16日、到票日是2009年8月16日的银行承兑汇票于5月16日购买中联房地产公司的商品房,票面金额是100万元,月贴现率为0.658%。中联房地产公司于票据收到当日向银行办理票据贴现,计算贴现利息。
贴现息=1000000×0.658%×l2×91÷360
=19959.33(元)
(三)票据贴现的会计核算
房地产企业将收到的商业汇票向商业银行申请贴现,按实际收到的金额,借记“银行存款”科目,按银行扣除的贴现利息金额,借记“财务费用”科目,按商业汇票的票面金额,贷记“应收票据”科目。
房地产企业票据的贴现利息是因为销售业务发生的借款费用,并不是直接用于购建资产,因此,不符合资本化的条件,应计入当期损益。
财务费用30000
(四)贴现票据到期后的核算
贴现票据到期,付款人按期付款给银行,则贴现企业的责任完全解除。该企业应在备查簿中注销该票据。
贴现的商业承兑汇票到期,因承兑人的银行存款账户不足支付,申请贴现的企业收到银行退回的商业承兑汇票时,按商业汇票的票面金额,借记“应收账款”科目,贷记“银行存款”科目。
申请贴现企业的银行存款账户余额不足,银行做逾期贷款处理,借记“应收账款”科目,贷记“短期借款”科目。
【例4—17】中联房地产公司2009年6月20日收到了客户交付的一张面值为200万元的银行承兑汇票,此时,客户所购房屋未竣工交付。中联房地产公司在收到票据的当日向银行进行贴现,支付贴现息3万元,其余资金已存入企业银行账户。两个月后,贴现的承兑汇票到期,而购房人的存款账户不足,贴现银行将中联公司贴现的承兑汇票退回给中
如果中联公司银行存款账户余额不足,编制会计分录如下:
第五节信托融资的核算
一、信托融资概述
(一)信托融资的概念
从资金信托的角度出发,房地产信托是指受托人(信托投资公司)遵循信托的基本原则,将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益,并将收益支付给受益人的行为;从财产信托的角度出发,房地产信托则指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理,由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。
(二)信托融资的模式
可以看出,信托融资存在两种不同的模式。一种是贷款模式,另一种是入股模式。
1.贷款模式
贷款模式是指受托人以贷款的方式向房地产企业投资,并获取固定的利息收入。对于房地产企业来讲,贷款模式的信托融资与开发贷款的性质是相同的,只是贷款人一个是信托公司,一个是银行而已。因此,贷款模式的会计核算方法与开发贷款的核算方法是一致的。下面主要介绍入股模式的核算方法。
2.入股模式
入股模式是指受托人以入股的方式向房地产企业投资,并获取利润。信托融资中的入股模式又分以下两种:
(1)增资扩股方式,是指信托公司将资金直接投入房地产企业,以增资扩股的方式取得该房地产企业的股权。
(2)股权转让方式,是指信托公司将资金投入房地产企业,换取该企业对其他企业持有的长期股权投资。
二、增资扩股信托融资的核算
(一)信托资金投入时的核算
对于房地产企业来讲,入股模式的信托融资属于增资扩股。信托公司作为投资者的出资额,按约定份额,计入实收资本,大于约定份额的部分,计入资本公积——资本溢价。
中联公司实收资本总额为20亿元,按约定信托公司持有20%的股权,股权金额为4亿元。
(二)信托资金获取收益时的核算
房地产企业每年形成利润,信托公司按所占股权份额比例分配利润,企业应按信托公司实际分配的利润金额,借记“利润分配”科目,贷记“应付股利”科目。实际支付股利时,借记“应付股利”科目,贷记“银行存款”等科目。
(1)股利分配方案得到通过时。
(2)实际支付应付股利时。
(三)信托资金归还时的核算
开发项目结束后,信托公司要收回投资,按信托公司所占股权份额,借记“实收资本”科目,同时按原始投入时形成的资本溢价金额,借记“资本公积——资本溢价”科目。按归还信托资金的总金额,贷记“银行存款”等科目。【例4-20】续上例,2009年6月30日,中联房地产公司归还信托公司投资款10亿元。中联公司根据有关原始凭证,编制会计分录如下:
三、股权转让信托融资的核算
企业持有长期股权投资的过程中,由于融资的需要,决定将所持有的对被投资单位的股权全部或部分对外出售给信托投资公司,应相应结转与所售股权相对应的长期股权投资的账面价值,出售所得价款与处置长期股权投资账面价值之间的差额,应确认为处置损益。
采用权益法核算的长期股权投资,原计入资本公积中的金额,在处置时亦应进行结转,将与所出售股权相对应的部分自资本公积转入当期损益。
对于被投资房地产企业,按股权转让的出资额,借记“实收资本——原投资企业”,贷记“实收资本——新投资企业”
【例4-21】中联房地产公司原持有上海中联房地产开发公司40%两股权,2007年12月20日,中联房地产公司决定出售其持有的上海中联房地产开发公司股权的1/4给某信托投资公司,出售时中联房地产公司对上海中联房地产开发公司长期股权投资的账面价值为17200万元,具体构成为:投资成本12000万元,损益调整3200万元,其他权益变动2000万元。出售取得价款8700万元。
(1)中联房地产公司应确认的处置损益为:
所售股权相对应长期股权投资账面价值=172004=4300(万元)
同时,还应将原计入资本公积的部分按比例转入当期损益:
其他权益变动按持股比例应享有的份额=2000÷4=500(万元)
(2)将上海中联房地产开发公司股权转让时。
中联公司出售的股权投资=12000÷4=3000(万元)
房地产企业每年形成利润,信托公司按所占股权份额比例分配利润,按信托公司实际分配的利润金额,借记“利润分配”科目,贷记“应付股利”科目。实际支付应付股利时,借记“应付股利”科目,贷记“银行存款’’等科目。
(2)实际支付股利时。
开发项目结束后,信托公司要收回投资,将其持有的房地产企业的长期股权投资转让给该房地产企业,该房地产企业按支付的股权转让款金额,借记“长期股权投资”科目,贷记“银行存款”等科目。
【例4-23】续上例,2009年6月30日,中联房地产公司归还信托公司投资款8700万元,用以回购对上海中联房地产公司的股权。