利率猛降，信贷环境放松，二手房不好卖，沉寂已久的抵押贷又活跃起来了。
“房贷置换，500万贷款10年省百万利息”，“年化利率3.4%，先息后本，授信20年，中间不过桥”……
“贷款换一换，利息节省几十万”，这让很多背负着数额不小房贷的业主，听着十分让人心动。
真有这等好事？
据了解，以某银行为例，目前房抵经营贷的最低利率可以做到3.65%，相比与深圳目前最新的房贷利率（首套4.6%，二套4.9%），依然是低很多。
以一套500万的房子为例，若是首套房首付三成，剩下350万全部做商贷（利率4.6%），10年还款期限，等额本息的利息总额约为87万元。
若是把350万转为抵押经营贷，等额本息的利息总额约为68万元。两者利息差值约为19万左右。
那么到底是馅饼还是陷阱呢？
01.
房贷置换成经营贷具体流程
具体操作流程是怎样的？一般来说，大概有如下步骤：
①先联系银行办理抵押申请（经营贷），资料齐全大概两周审批通过；
③大部分为了转贷的，自身没有足够的提前还贷能力，需要联系过桥资金提前还清房贷，房产得以解押；
④房产二押给银行，经营贷放款；
⑤收到贷款资金，清偿过桥资金，整个流程结束。
图源：网络
简单来说，是先借款把现在的房贷还了，然后再抵押，再开始还经营贷。
而且，经营贷可以审批贷款金额至房价的六至九成，用中介的话说就是“如果房子值1500w，可以整出1000w的额度”。
这样就可以覆盖之前的房贷进行抵扣，利息也降下来了。
一般是什么样的人群在做抵押经营贷款呢？
1.之前做的利息较高抵押贷，想把杠杆A变成杠杆B；
2.二套正在按揭中，想转低利息；
3.考虑全款买二套再抵押的，变相降首付；
4.需要资金周转，想让已有资产最大程度变现；
5.按揭中的房屋，想做二次抵押；
6.做生意或者投资，想做先息后本。
不过，对个人而言，当然没有白吃的午餐。
02.
办理经营贷的若干成本
什么是经营贷呢？就是贷款资金用于经营活动的贷款。
近年来，国家一直鼓励资金流入实体，银行针对中小企业和个体户推出了经营贷，对公司而言属于政策红利，因而利率很低。
但前提是你名下真的有公司，且正常经营，但有多少人符合这个条件呢？
以民营发达的深圳为例，截至7月底，深圳共有商事主体383.5万户，其中企业239.1万户，占商事主体总量62.3%；个体户144.4万户，占商事主体总量37.7%。
但是，业主手里没有公司，中介会帮忙找“壳公司”，收取手续费。
办理不同名目的二押产品，也会有相应的办理费用，为贷款金额的1%-3%。
如果没有全额提前还款能力，需要过桥资金，市场一般收费1‰-1.5‰，按天计算，你没看错，10天就是1-1.5%。
这个过程中潜在的风险主要是还款的手续费和周期。
一只要经营贷没下来，就要产生一天的过桥费用，如果一个月都没放款，到时候能怎么办？
另外，个人真实负债、收入流水、征信等，会根据是否优质的情况，看有没有额外费用，这又能拒绝吗？
算下来，其实费用并不少的，几万块中介费、过桥费用是免不了的，这还只是早期的费用。
过了一两年要续贷的时候，银行要求先还本金，就还要过桥，又是一笔支出，能不给吗？早就被拿捏得死死的了。
03.
这些风险，你一定要知道
经营贷适合有营业执照的生意人去做，本质是要流向市场而不是楼市，所以风险一直是考虑的第一位。
经营贷用来买房子，本身是涉及违法违规问题的，就会产生如下的风险点。
第一个风险是抽贷。
经营贷的贷款合同白纸黑字，禁止买房和投资金融产品，虽然目前被抽贷的概率不高，但一旦被查到，贷款会被立刻终止，并要求几个工作日全额还款，普通人去哪里可以凑到这笔巨款？
卖房还款？看看二手房的成交周期，动辄大半年、一年，耗得起吗？
过去一两年，这种违规流入楼市的贷款，一度被严令禁止，因此抵押贷曾一度销声匿迹。
第二个风险，是续贷。
那些包装为10年、20年的经营贷，可能会给大家一个错觉：经营贷可以100%续贷。
实际上，每1-3年就要去续签一次，银行又会重新审核公司的经营情况及个人资质。
要中介持续帮忙做合规的流水，这些都要成本。
不要说中介，就连银行的行长都无法保证每一笔经营贷都可以续贷。
即使可以续贷，但是利率很大概率不会像现在这么低。
目前经营贷的低利率是货币宽松叠加监管强行指定经营贷发放指标。未来随着经济复苏，央行流动性边际收紧。小微贷的投放力度可能会降低，利率或大幅提高。
第三个风险，过桥。
过桥资金更多是通过民间借贷，里面的水是深不见底，坐地起价、要多点过桥费是一回事，更怕中间方跑路，钱没拿到，债更多了。
综上来说，关于抵押经营贷，更像是一场博弈。
如果运气不错，可以实现了“三赢”：中介收取服务费；银行完成放贷指标；房贷客户获得便宜的贷款。
如果运气不好，那么结果就是房贷客户独自承担苦果。
04.
银行客户经理“不推荐”
所以，转贷这件事，不适合所有人。
要看透里面的得失利弊，资金雄厚的老板可以干，像普通的上班族，这么干了，可能就是在踩钢丝了。
值得一提的是，9月22日，王军局长在“一带一路”税收征管论坛上的发言表示，“金税四期”将于今年年底完成。
未来这块必是趋于“严监管”，金四用流水记录把整合链条进行有效串联查实，经营贷借款人很多“操作”根本无所遁形。
这都是借款人必须考虑的风险因素。
壹地产采访了多位银行客户经理，均不推荐客户办理经营贷置换房贷，原因是“有风险”。
深圳某银行支行客户经理表示，“因为按揭贷款年限长，20-30年，但经营贷款5-10年，最近几年扶持小微企业，所以才会利率低，不确定以后政策，又不确定自己在短期内能把贷款全还完的话，就不要折腾”。
“一般转按是会多贷出来一些钱，没有好的投向也不建议这么激进。”另一位银行支行客户经理表示。
说到这里，房贷人其实也挺无奈，个人房贷虽然也大都与LPR挂钩，改为LPR加点的方式定价，但是存量房贷客户的加点幅度已经在房贷合同中固定。
因此，不少前两年办理房贷的客户眼巴巴看着现在新贷款的首套房贷利率做到史上最低，有的却站在利率的山岗上。