落地！济宁首套房贷利率最低由4.1%降至3.95%
??央行、银保监会发布通知决定阶段性调整差别化住房信贷政策几日后，财联社记者从济宁多名房产中介处了解到，济宁首套房贷利率今日起最低由4.1%降至3.95%。
??据济宁一位房产中介介绍，济宁阶段性下调了2022年底前全市首套住房商业性个人住房贷款利率下限15个BP。调整后的首套住房商业性个人住房贷款利率下限为LPR-35BP。按照目前LPR水平，首套房贷款利率为3.95%，二套房维持4.9%保持不变。“该政策自10月5号起开始执行。在此之前首套房贷利率是4.1%。”该中介补充道。
??济宁另一位房产中介也表示，目前济宁首套房首付为20%，首套房贷利率最新降到3.95%。以100万贷款，贷款30年计算，执行3.95%利率后，购房者可节省利息3.12万元。
??济宁此次首套房贷利率下调与国庆节假期前央行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限不无关系。根据央行、银保监会9月29日发布的通知，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
??按照“因城施策”原则，符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。
??据市场机构梳理，在纳入统计局调查的70个大中城市中，共有天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、温州等23个城市符合条件，即今年6至8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降。济宁即为其中之一。财联社记者综合多家市场机构的数据后注意到，在上述符合条件的23个城市中，国庆节前多数已处在首套房贷利率4.1%的下限水平。
??而对于后续可能的下调幅度，贝壳研究院首席市场分析师许小乐曾分析，上述符合条件的城市国庆节前基本执行4.1%（即5年期以上LPR减去20个基点）的下限水平，如果在年底前下调，保守估计会降到与经营贷类似的3.6%至3.7%左右水平，房贷降到与经营贷差不多的水平，有利于降低购房者成本，同时有利于防止政策套利。
??植信投资研究院资深研究员马泓则表示，符合条件的城市年内仍有下调利率的可能，但幅度上可能是比较适度有限的，大概在10-15个基点左右。在符合条件的23座城市中，大部分已将首套房贷利率调至历史最低水平。此外，考虑到政策出发点是为了更好的满足刚性和改善性住房需求，因此加大供给侧政策的推进也非常重要，尤其是“保交楼”转向借款如果能够顺利下发，对促进这些城市房地产市场信心的改善帮助不小。
??业内人士分析，后续不排除其他符合条件的城市按照“因城施策”原则调整首套房贷利率下限的可能。
深圳开发商降价走量：86折再现楼市
??据时代周报记者统计，今年“金九”，深圳累计批复26张预售许可证，供应一手住宅约1.3万套，环比上涨167%，创下年内月度供应最高值。
??新房供应爆发，开发商为抢收客户，推出各式促销手段，以价换量。
??将于10月5日开盘的罗湖莲塘新盘京基御景天峦府，推出609套住宅，备案均价约6万元/平方米，折后单价最低约4.88万元/平方米。一名市场人士指出，这属于是罗湖房卖出光明价。
??可供对比的是，2021年11月，同在罗湖莲塘的新盘东海富汇豪庭入市，均价约8.9万元/平方米;今年9月中旬入市的光明新盘联发悦尚居，备案均价约4.81万元/平方米。
??坪山新盘同样拿出降价手段。
在国庆假期启动认筹登记的君胜熙玥湾，备案均价约3.9万元/平方米，开盘限时优惠86折，折后单价低至3.08万元/平方米。项目销售人士称，可专车接送购房者看房。
同片区已开盘的保利·明玥澜岸，为抓住“十一”小长假的重要营销节点，开盘优惠返场，最高折扣约88.03折。
??开发商花式抢客，购房者从容入市。
??“去年积分低，稍微看得顺眼的楼盘都婉拒了我，现在基本随便上。”徐嘉俊说。
??在福田上班的徐嘉俊已经看了一年多房。最初，因为预算有限，他只能看坪山的新盘，“最想买的楼盘，两次开盘都没买到，不用积分的又差点意思。”
年底或现翘尾行情
??降价走量的效果正在显现。
??据深圳市房地产信息平台统计，9月深圳新建商品房成交54.43万平方米，同比上涨27.39%；成交量为5947套。其中，新建商品住宅成交37.05万平方米，同比上涨12.98%；成交量为3614套。
??3614套新房中，90平方米以下的有1353套，90-144平方米的有2175套，144平方米以上的有86套，占比分别为37.44%、60.18%、2.38%，刚改户型及改善户型的成交量占据半壁江山。
??9月入市的豪宅盘，取得不错的去化表现。均价在10万元/平方米以上的蛇口招商玺家园、前海颐城栖湾里，前者开盘“日光”，后者去化率99%。
??克而瑞深圳区域总经理陈洪海指出，刚改和高改是今年“金九银十”上车的主力军。
“刚需客户选择过程会多方比较、优中选优，观望情绪更浓，购房周期也会拉长。”陈洪海进一步表示。
美联物业深圳董事总经理江少杰持相似看法。据其观察，现在市场上的刚需客户非常谨慎，新盘二手到处比较，“性价比高的或者说明显有价差的新盘才会卖得比较好。”
光明新盘宏发万悦山二期，均价5.17万元/平方米，同片区的二手楼盘龙光玖龙台一期，二手房参考价5.19万元/平方米。因为存在一定价差，加上区位条件不错，宏发万悦山二期最终售罄。
克而瑞研究中心认为，到年底，深圳楼市可能会有一波略微的上扬。“市场全年整体是一个L型的呈现，前三个季度基本上是L的竖线筑底了，下半年包括第四季度应该是L的平滑线，到年底有一波抛物线上扬的阶段。整体上来讲，房价是趋稳的，上涨的空间也会在严格的把控范围内。”
未来还会有哪些调控政策
??多家券商和行业人士认为，楼市筑底回暖尚需时日，除非有更大的利好政策。
??业内专家认为，从首付和房贷利率等方面看，现在对于首套置业需求的政策倾斜已经比较到位。针对二套或者改善型需求，政策还有放松的空间。
??第一，首付方面虽然许多城市已经降低首付比例，但一些热点城市二套房的首付依然较高。例如北京、上海，买二套房时首付大约占60%~70%，对于改善型置业人群，负担仍然较大。
??第二，税费还有下调或优惠的空间。目前的优惠政策只涉及个人所得税，但房产交易过程中的zeng值税也是一笔不小的开支。很多自住型的改善置业，所得税加zeng值税、中介费，高的情况下占到交易成本的12%～15%。如果能调整zeng值税，将交易的门槛进一步降低，改善型需求入市的脚步会更快。
??第三，针对区域、定向人群的限购放松。目前，三四线城市的限购基本放开，但是热点的一二线城市，限购门槛依然很高，下一步限购放松会是一个趋势。但是，限购放松并不等于全面放松，而是分区域、定向人群的放松。所谓的分区域，即城市的部分区县或者产业集中的地方，适当放宽限购门槛。定向人群，即对人才或多孩家庭等放松限购。今年如果这几方面实施到位，下半年到四季度楼市可能会出现回暖迹象。
??据分析，未来，保交楼保民生、降低首付比例、放宽限购才能真正提振市场信心。光靠政策调整，尤其是利率的调整，不足以刺激和提振市场信心。
??专家认为，首次置业首付比例下调到10%，二套首付比例下调到20%～30%，对房市的提振作用会更大。另外，强二线、三四线城市逐步放开限购也是一个趋势。
??调控继续放松的确利好市场，但楼市的整体回暖是系统工程。如何在放松限购同时，防止房价大涨;如何让卖楼的钱，银行纾困资金直达房企，让保交楼落到实处，让老百姓放心买房，顺利入住，才能从整体上带动行业良性循环。