房贷利率5.88%,抵押贷3.85%,还清房贷转换成抵押贷,转还是不转? 最近,一粉丝问我:说前几年在银行办理的房贷,当时是在基准利率的基础上,上浮了20%,也就是5.88的利率,贷款期限20年... 

针对这个问题,相信很多近两年买房的人都有同样的感受,今天针对这个话题我们来详细说一下。

首先低利率是真实的,但是您是否符合条件或是否值得转换,需要根据您的实际情况和需求来综合判断和决策的!

通过从贷款中介的朋友和一些银行宣传资料了解到,所说的将按揭贷转成经营贷主要有以下好处,大伙自己要掂量下:

1)降低利率:每年可以降多少?是否能达到你的期望?3-5年降低的利率是否可以覆盖你转换的成本?转贷成本,也就是罚息+过桥资金+贷款中介费。这和你目前的按揭利率高低有关系,也和你可以申请的最低利率有关系。

3)降低还款压力:原来的等额本息可以改为先息后本,原本每月要月供3.5万,转换后,可能就只需要还1.6万(利率降低了,又只要还息),有些人说等额本息好,有些人说先息后本好,主要是和你的资金是否充裕有关,今年因疫情影响各行各业生意不是很好做,收入有限,月供压力非常大,有的几乎无力还款,如果继续下去,很可能会有逾期发生违约风险。如果能将月供降低一半,或者三分之一,生活质量肯定能大为改善,但有些人资金很充裕,就不会有这样的需求。所以这要你衡量家里的总收入和总支出之后在定夺。

4)优化负债:把其他贷款(个人贷款/信用卡债务/车贷等)打包到房屋贷款中去,把利息高的整合成低的,额度小的整合成额度大的,还款周期短的变成周期长的,信用卡的用卡频率控制在30%-70%之间。既降低了资金成本又优化了自己的负债和征信。

如果目前资金压力较大可以把按揭贷转换成经营抵押贷,一来还款压力小二来可以多贷点资金出来周转,主要还是多贷点钱周转这才是大部分人想要的结果,如果你符合这种情况的话可以考虑转成经营性贷款。如果纯粹的想降低利率去转贷是完全没必要折腾。

1)、今年整体实体经济不好,国家为了支持复工复产,刺激实体经济,解决小微企业融资难,搞了很多利率特低、申请门槛也不高,非常有诱惑力的抵押贷产品;这么便宜的抵押贷,这种贷款的发放是有特定群体的,各家银行几乎都限定了只有经营类贷款才能享受如此低的利率,也就是说借款人要么是企业主,最起码也得是个体工商户。

2)、申请条件需要有房子、公司要实际经营,房产有净值空间,流水要漂亮,流水可以糊弄,但是企业纳税做不了假,多数人是达不到3.85%的产品条件的,即使客户经理手上有额度名额,贷款中介手续费起码3-5个点起步,平摊成本下来,利率一样是快接近5%了。

说道这里,给大家举个身边朋友小王的例子,我的一个同事在18年5月份买了套上海浦东周浦89平的房子,当时买来180多万。现在18号线地铁已开通运营,沿线区域的房子涨幅非常快。就在上个月他从贷款中介那了解到转贷事情,问我要不要转贷?

为此,我给他综合分析下:收入这块小王每月税后收入在15000左右,她媳妇每月税后收入在6000左右;支出这块小王每月还房贷7457.4元,车贷每月3333.3元,两项共计10790.7元;夫妻二人剩余的1万为生活开支。这么一分析,小王夫妻二人只要保证工作稳定,虽然还贷占到夫妻二人收入的一半,但至少来说收入是大于支出的,生活还算过得下去,也没有非常大的压力。

如果转贷:假设小王的房子银行现在的评估价是350万(能贷7成),利用垫资(千三的利息)还掉原来的房贷120万左右,办理了3.85%房抵经营贷20年(假设能办理成功),贷款中介费是放款金额的5%。那么,我们来算下小王所需承担的成本:

1、贷款中介费(350万*70%)*5%=12.25万;

这么算下来,两项费用共计17.65万元。小王日后房抵月供是14653.59元,到手流动资金245万-120万-17.65万=107.35万,还掉剩余车贷7万多,最后到手可用资金整整是100万。小王一看,哇!到手可用资金有100万,好几天都睡不着觉。想过把现有的车卖了再买辆保时捷卡宴、奔驰GLE、也想过再买一套房等等。

如果不转:小王还是每月税后收入在15000左右,媳妇每月税后收入在6000左右;每月还房贷7457.4元,车贷每月3333.3元,两项共计10790.7元;夫妻二人剩余的收入1万足够家庭生活开销。

转还是不转?因为小王媳妇是比较保守的,在其劝导下,以及听了我的分析后,小王最终决定不转。因为即使拿到了100万的可用资金,但小王的月供提升到了1.46万,可夫妻二人收入还是2.1万左右。这100万难道真的拿来买房买豪车?还是做生意?(买房的话明年房价还能否继续上涨先打个问号?但至少必将增加负债,增加还款压力;买车更不用说,说是消费贬值品;做生意的话,因为小王夫妻二人都是上班族,做生意一点经验都没有,谈何容易)

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1.房产抵押贷款利率是多少?专家导读 一年期贷款基准利率为4.35%;一年期至三年期贷款基准利率为4.75%;三年期至五年期贷款基准利率为4.75%;五年期以上贷款基准利率为4.90%。但一般来说,商业银行都会在基准利率的基础之上,上浮一定的比例,大致为10%-30%这样一个区间。所以银行房产抵押贷款利率一般为基准利率+上浮比例。 https://mip.64365.com/zs/742791.aspx
2.房屋抵押贷款利率是多少?1、房屋抵押贷款利率是不同的,贷款期限为5年以下(含5年)的,贷款年利率为4.77%。贷款期限为5年以上的,贷款年利率为5.04%。贷款利率是以央行基准利率为基础上下浮动的,各大行对房产抵押贷款利率以基准利率上浮15%,而部分股份制银行以基准利率上浮10%。 https://cai.verywind.com/xx/emeedeeicmecdwmendd.htm
3.房子抵押贷款一般可以贷几年,利率是多少?法律分析:房屋抵押贷款的年利率分两个阶段:(以5年为界)1、房屋抵押贷款期限为5年以下(含5年)的:https://www.findlaw.cn/wenda/q_40244124.html
4.房产证抵押贷款利息一般是多少拿房产证去银行抵押贷款利率一般是4.35%左右,房屋抵押利率会根据房屋的不同、贷款人情况不同有差异,以实际2放款利率为准。 房产证申请抵押贷款需要满足条件: (1)有合法的身份、年龄在18-65周岁(含)、具有完全民事行为能力的中国公民; (2)有稳定的经济收入,有偿还贷款本息的能力,无不良信用记录; http://www.suiguang.wang/pa/fakpfmpkgakbfpaknss.htm
5.房子银行抵押贷款利率一般是多少谁知道其实房产抵押贷款利率是要根据您抵押房产的评估值及您个人资质,征信情况,各银行会有不同。目前最新的抵押贷款利率及上浮范围:(速算数以1万元为单位;等额本金速算结果为客户首月还款额)1年期--6.00%,等额本息 860.66.上浮10%--6.6%,等额本息 863.42.上浮15%--6.9%,等额本息 864.815年期--6.4%,等额本息 195.19http://sjz.17house.com/daikuan/b5c58921ebce13dbe9d09d29c0d4fd5d.html
6.个人房屋抵押贷款利率是多少?抵押贷款知识问答2.房屋抵押贷款一抵三年期的利率是:4.25%。 3.房屋抵押贷款一抵二十年期的利率是:5.3%。 房屋抵押贷款利率是指借款人以自己或第三人的房产作抵押向银行申请贷款而产生的利息计算方式,通常是在基准利率的基础上上浮的。 房屋抵押权是一种担保物权。如果房屋抵押人未经房屋抵押权人同意,将抵押房屋转给第三人时,房https://www.51credit.com/wenda/934064.html
7.向银行抵押房屋贷款20万元能分多少年还清?2、房屋抵押贷款期限为5年以上的,贷款年利率为 5.04%(按各地政府实际情况定)。贷款期限:一般最长不https://www.lawtime.cn/wenda/q_34469158.html