马某、李某因向置业公司购买端州区一房屋资金不足，向中国工商银行股份有限公司肇庆第一支行（以下简称工行肇庆第一支行）借款58万元。
2014年7月，工行肇庆第一支行作为贷款人，马某、李某作为借款人和抵押人，置业公司作为保证人，共同签订了《个人购房借款/担保合同》。
合同约定，贷款期限为10年，马某、李某自愿提供其购买的该房屋作抵押担保，置业公司对马某、李某贷款行为承担阶段性连带保证责任，但如满足以下条件的，置业公司对该项条件满足之日后到期的借款人债务免除保证责任：合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。
合同签订后，工行肇庆第一支行正式出借58万元给马某、李某。之后，置业公司为马某、李某办理了该房屋的预购商品房抵押权预告登记，后因马某、李某与他人存在经济纠纷致该房被查封，导致该房的抵押登记手续无法完成。
而马某、李某向工行肇庆第一支行借款后，也未按合同约定履行还款义务。截至2016年2月，马某、李某已累计逾期7期，共拖欠贷款546923.02元、利息19942.31元。
因多次向马某、李某催收借款无果，工行肇庆第一支行向端州区人民法院提起诉讼，请求法院判令马某、李某偿还借款及利息，置业公司对债务承担连带清偿责任，且工行肇庆第一支行对作为借款抵押物的房屋享有优先受偿权。
依据《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条的规定，涉案房产尚未正式办理抵押登记手续，工行肇庆第一支行对涉案房产不享有优先受偿权。工行肇庆第一支行要求对涉案房产享有优先受偿权的诉讼请求，没有法律依据，予以驳回。
判决如下：
一、马某、李某应向工行肇庆第一支行归还贷款546923.02元、利息19942.31元。
二、置业公司对上述第一判项确定的债务承担连带清偿责任。
三、驳回工行肇庆第一支行的其他诉讼请求。
首先，工行肇庆第一支行与马某、李某、置业公司签订《个人购房借款／担保合同》，约定马某、李某向工行肇庆第一支行借款58万元，双方的借贷关系合法有效，受法律保护。
合同约定马某、李某借款58万元用于购买房屋，并以该房屋作贷款抵押，办理了抵押权预告登记手续。在涉案房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。
根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。
因此，工行肇庆第一支行作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房产的处分，但并非对涉案房产享有现实抵押权。
其次，根据《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款规定，预购商品房贷款抵押不是正式的抵押登记，要取得抵押权，需要抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。
最后，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，工行肇庆第一支行就涉案房产没有办理正式的抵押登记，其上诉主张对该房屋享有抵押权的法律依据不足，本院不予支持。
法院判决
一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
●驳回上诉，维持原判。
●二审案件受理费由工行肇庆第一支行负担。
法条链接
●《中华人民共和国物权法》第二十条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
●《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款：以预售商品房抵押的，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。
●《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。