随着我国房地产市场的蓬勃发展，城镇在岗职工缴存住房公积金后使用住房公积金贷款购房成为一种主要的融资手段，部分地市住房公积金贷款占社会整体住房贷款比例超过三分之一。而贷款规模的不断扩大，必然要求住房公积金管理机构进一步规范管理，不断提高风险防范能力和水平。因此，作为贷后管理的一项重要内容，住房公积金贷款期房转现房抵押（以下简称“期转现”）工作就显得日益重要，这是落实担保有效性、防止抵押物悬空的重要方面，也是住房公积金个人住房贷款精细化管理和防控信贷风险的重要内容和本质要求。
“期房”是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得不动产权证为止所出售的商品房，是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。住房公积金贷款“期转现”顾名思义就是指住房公积金个人住房贷款从办理开始至贷款发放后，住房公积金管理机构为将来取得物权而把债务人预购的期房进行抵押权预告登记，待在建房屋建成后，将债务人的商品房进行不动产抵押权登记的行为。
按照2007年10月1日起实施的《物权法》规定，在办理不动产预告登记后，开发商如果将这套房产再卖给其他任何人，都不发生物权效力，即后面的买房者不可能优先得到该不动产的产权，这就在一定程度上限制了“一房多卖”等欺诈行为，有效保护购房者、住房公积金管理机构的合法权益。这一规定从制度上防范了多重抵押，大大降低了住房公积金管理机构开展个人住房贷款业务的风险。
（一）、住房公积金管理机构的主要问题在于高速发展历程中对于“期转现”风险的思想认识不到位，特别是“重贷轻管”的现象普遍存在。相应的，人力资源配置普遍不足，“期转现”激励约束机制也尚未建立或健全。同时，由于贷款业务笔数多、工作量大，住房公积金基层管理部门工作人员往往身兼数职，无暇把工作做细做实，造成抵押基础数据不准确、系统信息录入不完整甚至“失真”，“期转现”跟踪工作未能落到实处。此外，信息不对称，楼盘项目总登记权证办理信息的获取存在着一定程度上的依赖性和滞后性，也制约了“期转现”工作的顺利开展。
（二）、从抵押人（即产权人）方面来看，老百姓对房地产管理各个环节的认识还不充分，有的人为“图省事”，办理“期转现”并不积极，实践中往往也不太能理解配合。
（三）、开发商也存在态度不够积极的问题，在“期转现”业务上更多选择置身事外。
（四）、由于当事双方没有申请，加之现有激励措施的缺失，不动产登记机构对“期转现”业务的开展同样缺乏热情。
（一）全面盘清底子，强化“期转现”工作责任
（二）强化贷后管理，掌握“期转现”工作主动
2、密切与合作开发商的业务联系，及时掌握楼盘动态，确保资金安全。
（3）严格按有关规定和要求做好开发商阶段性担保的保证金账户管理和资金监管，并结合开发商的情况进行综合评价，防范、控制出现资金转移、烂尾楼、“假个贷”等重大风险事件，确保贷款资金安全。
（4）针对开发公司已注销的老贷款户，及时与住建部门联系，掌握项目竣工验收情况和总证办理情况，在丧失开发主体后，向客户说明办理不动产证对于保护个人合法权益的重要性，由个人向建设主管部门和产权管理部门发起不动产证办理的诉求，督促主管部门及时办证。
（三）合理区分客户类型，切实防范预告登记失效风险
对于因各种原因无法配合申请办理“期转现”的客户，建议区分不同类型及时应对，将风险化解于萌芽状态，确保债务债权安全。
4、对于因主观原因无法办妥“期转现”并借此恶意逃避住房公积金管理机构债务的客户，建议可直接通过法律手段起诉、中止诉讼时效等手段积极应对。
（四）转变思想观念，建立双重激励机制推动“期转现”工作
1、完善“期转现”内部考核机制
（1）是要从根本上充分认识“期转现”工作的必要性和重要性，坚持“业务发展与风险控制并重”的原则，配足配齐“期转现”专职工作人员。
（2）是要进一步细化“期转现”工作奖惩措施，按照“尽职免责、失职问责”的风险控制理念，加强对该项工作进展情况进行动态考核。
（3）是将“期转现”工作纳入目标管理考核体系，明确完成时限和进度，不断建立和完善“期转现”工作的绩效考核机制。
2、提升对客户激励约束效力
一方面，大力宣传推动客户及时办理“期转现”业务。另一方面，在住房公积金借款合同或其他书面材料中进一步明确关于预告登记事项的惩罚性约束条款并充分履行告知义务，促使客户提高办理权证的积极性和时效性。
（五）住房公积金主管部门加强与不动产登记部门的协调，优化“期转现”流程
当前全国各地住房公积金管理机构发放的个人住房贷款中，接近一半以上的比例使用的是“期房”作为抵押物。由于我国“期房”贷款存量巨大，加之房产证全面换为不动产证后各地方的房地产管理部门和不动产登记部门在房屋产权管理的交接一直不太顺畅，甚至部分地区仍未完成整合。因此迫切需要住建部作为主管部门与主管不动产登记的自然资源部协调沟通，共同对做好住房公积金贷款“期转现”工作，优化流程，提高效率，切实增强“期转现”工作的可操作性，确保公积金贷款抵押物风险安全可控。