银行在办理抵押时应当对抵押物进行充分调查是银行业的普遍要求。
作者：初明峰刘晓勇刘磊
银行接受不动产抵押，是否有义务对抵押物的现状进行实地踏查？如果设立抵押不动产上存在在先权利或“名实不符”的情况，银行未进行实地踏查发现，能否否定其抵押权效力？实务中存在争议，笔者曾梳理过最高院一则判例与本文持相反观点，《最高院：银行设立抵押时未审慎调查抵押房产权属，可否定其抵押权》，笔者分析案例时持保留意见，笔者赞同本文援引判例观点，详见实务分析。
裁判概述
案情摘要
1.2013年6月8日，伍州与思凯房地产公司处购买一套商品房，同年11月26日办理入住，但未进行预售、出售备案登记，产权人仍为思凯房地产公司。
2.2015年10月12日，思凯房地产公司将其名下房屋抵押向恒丰银行为莱茵威尔公司提供担保，其中包括伍州所购房屋。
3.因莱茵威尔公司未按期还款，恒丰银行申请保全，伍州提出异议。伍州主张恒丰银行应该知晓该房屋被出售，有义务在办理抵押时现场勘查房屋。
争议焦点
法院认为
最高院：据原审查明事实，案涉房屋抵押时，登记的所有权人系思凯房地产公司，无预售、出售备案登记。恒丰银行与思凯房地产公司签订了《最高额抵押合同》，该合同所附《抵押物清单》载明的抵押物包括案涉房屋，且双方就案涉房屋在法定登记机关办理了抵押登记，恒丰银行获取了相应的他项权利证书。伍州关于恒丰银行因在案涉房屋的抵押问题存在过失从而不享有合法抵押权的再审申请理由不能成立，本院依法不予支持。
案例索引
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第二百一十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
实务分析
银行在办理抵押时应当对抵押物进行充分调查是银行业的普遍要求。有鉴于此，在认定银行是否具有善意，且尽到审慎义务时，常有观点认为银行在办理抵押时未进行实地踏查存在过错，进而否定银行的抵押权。本案例认为：根据我国当前采取的不动产登记生效主义，银行在办理抵押业务时依据不动产登记中心所体现的权属状态进行办理抵押业务，已经尽到了审慎义务，可以认定为善意。至于贷款通则或银行内部关于办理抵押的业务要求不具备否定其抵押权的效力，属其内部规范。笔者赞同本判例观点，笔者认为除非其他权益人有证据证明银行明知抵押物归属存在“名实不符”情形却接受抵押的情形外，仅凭银行存在未按行业内部要求操作不足以否定银行所设立的抵押权。