估价项目名称：济南市历下区甸柳新村三区11号楼2单元202室
委托方：吴锡仁
估价方：
估价人员：
估价作业日期：2010年10月14日至2010年10月14日
估价报告编号：
１
目录
一、致委托方函
三、估价的假设和限制条件
四、估价结果报告
五、附件
２
致委托方函
吴锡仁：
受您委托，我们秉承独立、客观、公正、科学的原则，对济南市历下区甸柳新村三区11号楼2单元202室房地产（建筑面积为46.27平方米）的市场价值进行了评估测算，最终确定估价对象在估价时点2010年10月14日的市场价值为元，人民币大写:万元整；单位建筑面积价格为元/平方米。
此致
随函附奉评估报告
济南世纪华邦房产信息咨询有限公司
二0一0年十月十四日
３
我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘并作了记录。没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7委托方对其所提供资料的真实性、准确性负责。
8、使用本报告，请注意估价的假设和限制条件及报告说明。
估价师签名
４
估价的假设和限制条件
2、本估价报告中所采用计算的土地使用权面积、房屋建筑面积是依据委托方所提供的资料中所显示的，其真实性准确性由委托方负责。
3、任何有关估价对象的运作方式，程序应符合国家、地方的有关法律。法规、文件、政策等，特别是符合建设、规划、房地产主管部门所颁布的法律、法规、文件、政策等。在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
5、本报告仅供所述评估目的提供参考依据，未经同意，不得用作其他用途。
５
６
房地产估价结果报告
一、委托方：吴锡仁
二、估价方：济南世纪华邦房产信息咨询有限公司
三、估价对象：
1、权属状况
估价对象为历下区甸柳新村三区11号楼2单元202室房地产，《房屋所有权证》号为：济房权证字第号；产别：私有房产；设计用途为住宅；房屋所有人为
2、建筑物状况
历下区甸柳新村三区11号楼为混合结构6层建筑，建成于1985年，外墙为水刷石，设计用途为住宅。
3、估价对象房屋状况
估价对象为历下区甸柳新村三区11号楼2单元202室房地产，建筑面积为46.27平方米。室内未装修，水、电齐全，煤气入户
4、地理位置与周围环境
估价对象位于历下区甸柳新村三区11号楼，周边有三庆燕柳园、中润世纪城、吉祥苑小区等高档社区，以及银座超市、东外环小
７商品市场、甸柳吉祥苑菜市场、山东银座圣洋物流中心、鲁全农贸市场等场所。项目文化教育配套条件优越。周边有燕山小学、甸柳一小、甸柳一中、燕山中学、以及省旅游学校和山东政法学院、山东经济学院等各大知名高校。18路、49路、k50、k96、119路公交车通达，交通方便。
四、估价目的：为房地产赠与及买卖提供价值参考依据
五、估价时点：2010年10月14日
六、价值定义：
本报告中所称的房地产的市场价格是指委估房地产在估价时点对应于本报告书所列估价目的及估价的假设和限制条件下的市场价格。房地产的市场价格是指房地产的交换和买卖是在公开和竞争的市场上进行的，而且买卖双方都是慎重、平等、自愿的行为，其价格是公允的。
由于委估房地产是由土地和房屋两部分组成，本报告书所称的房地产市场价格是指该房地产的综合价值，包括房屋建筑占用土地使用权的分摊价值、房屋建筑的价值及基础配套设施的分摊价值。对于土地是按住宅用地土地使用权限价值进行评估的，而房屋建筑则是按所有权价值进行评估的。
七、估价依据：
1、国家建设部、国土资源部及济南市人民政府颁发的有关政策、８法规文件；
2、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》；
3、委托方提供的房屋所有权证；
5、评估人员现场勘察获取的数据和资料。
八、估价原则：
本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：
合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
九、估价方法：
根据估价目的及估价对象的状况，分别采取不同的估价方法。估价方法通常有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法四种。本次对房地产抵押价值进行评估，宜采用法估价。先求取假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，然后再减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
成本法是在估价时点以开发或建造估价对象所需要的各项成本费用之和为基础，再加上正常利润和税金，得出估价对象的重置价格，然后再扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
十、估价结果：
估价人员根据估价规范，采用了科学的估价方法，在现场勘察的
９基础上，经过认真测算，最终确定估价对象在估价时点2010年10月14日的市场价值为元，人民币大写:万元整；单位建筑面积价格为元/平方米。
十一、估价人员
十二、估价作业日期：
2010年10月14日至2010年10月14日
十三、估价报告应用的有效期：2010年10月14日—2011年10月13日
１０
附件
１１《房屋所有权证》复印件
《房地产估价》课程设计任务书
二、估价调查对象：
本次课程设计内容为合肥大溪地某层办公场所的估价。项目位于合肥蜀山区黄山路以北，岳西路以西，西临永久绿化带“大溪地”项目开发充分利用了坡地的地形优势，各组团空间错落有致，层次丰富，力求为置业者营造一个舒适、安全、生态、时尚的居住区。大溪地国际block街区，是以大溪地人文精神与理想人居的全新构想，创建的一种符合国际文明居住标准的新型居住模式，包括花园洋房、多层、小高层、高层等多种住宅形态，soho公寓、ieo型总部办公楼、酒店、主力商业店、步行街、体育馆、艺术馆、儿童游乐中心、幼儿园、中小学等完善设施，是一个超大型开放式综合国际街区，充分体现未来居住标准。小区内部有百米风情步行街，9300多平米的艺术馆、体育馆、名牌小学、合肥50中、2所幼儿园、综合商场有家乐福超市、好又多超市、合肥协和医院、中西医院结合医院、炮院医院、105医院、合肥脑科医院等基本配套设施。园林景观:9300多平米的艺术馆、“大溪地”项目开发将充分利用坡地的地形优势，各组团空间错落有致，层次丰富，力求为置业者营造一个舒适、安全、生态、时尚的居住区。
三、课程设计进度计划：
2011年12月19、20日————收集资料2011年12月21日———计算
2011年12月22、23日————撰写估价报告
四、课程设计实施途径：
（一）、运用收益法估价应按下列步骤进行：
1、搜集有关收入和费用的资料;
2、估算潜在毛收入;
3、估算有效毛收入;
4、估算运营费用;
5、估算净收益;
6、选用适当的资本比率;
7、选用适宜的计算公式求出收益价格。
（二）、净收益应根据估价对象的具体情况，按下列规定求取：
出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。维修费、管理费、保险费和税金应根据租赁契约规定的租金涵义决定取舍。若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担，应将四项费用全部扣除;若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，应对四项费用中的部分项目作相应调整。
（三）、估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据。有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。
（四）、在求取净收益时，应根据净收益过去、现在、未来的变动情况及可获收益的年限，确定未来净收益流量，并判断该未来净收益流量属于下列哪种类型：1每年基本上固定不变;2每年基本上按某个固走的数额递增或递减;3每年基本上按某个固定的比率递增或递减;4其他有规则的变动情形。
（五）、资本化率应按下列方法分析确定：
l市场提取法：应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。
2安全利率加风险调整值法：以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率;风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。
3复合投资收益率法：将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率，按下式计算：r=m·rm+(1-m)re(5)式中r——资本化率(%);m——贷款价值比率(%)，低押贷款额占房地产价值的比率;rm——抵押贷款资本化率(%)，第一年还本息额与抵押贷款额的比率;re——自有资本要求的正常收益率(%)。
（六）、资本化率分为综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率，他们之间的关系应按下式确定：ro=l*rl+b*rb(6)式中ro——综合资本化率(%)，适用于土地与建筑物合一的估价;rl——土地资本化率(%)，适用于土地资本估价;rb——建筑物资本化率(%)，适用于建筑物估价;l——土地价值占房地产价值的比率(%);b——建筑物价值占房地价值的比率(%)，l+b+100%.（七）、计算收益价格时应根据未来净收益流量的类型，选用对应的收益法计算公式。
（八）、对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有效年限收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有效年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧的土地取得费用的摊销。对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限短于使用权年限时，可采用下列方式之一处理：1先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有效年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销;然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值。2将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。
房地产估价报告
估价项目名称：合肥大溪地某层办公场所委托方：合肥某大溪地客户经理估价方：估价人员：
估价作业日期
第一篇前言
致委托方函××客户经理：
根据委托，我们对您合肥大溪地某层办公场所在估价时点2011-12-21的房地产价值进行了评估。评估的目的是为您的住房者提供价格参考。
2011-12-20
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限
3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系和偏见。
4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告
5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
8.最后，根据本公司的一贯做法，我们必须申明，本估值报告书仅供委托
方使用，本公司不承担对任何第三者对本报告书的全文或任何部份内容的任何责任。
模拟房地产估价师：估价的假设和限制条件
1.鉴于同一估价对象，估价目的不同，估价依据以及采用的价值标准会有所不同，评估出的客观合理价格或价值也会有所不同。本次估价报告的估价结果所体现的是估价对象在完整权利状态下的现有价值，为委托方地产转让提供参考依据。因此，本估价报告的估价结果仅作为委托方确定估价对象在没有他项权利约束条件下现有价值的参考依据。
2.本次估价基于委托方所提供的全部资料具备真实性和合法性，且该估价对象具有完整和合法的产权之前提进行估价。仅在此前提下，本估价报告的估价结果才能有效地体现估价对象在估价时点的实有的公开市场价值。委托方保证所提供的全部资料具备真实性与合法性，并对此承担全部责任。
3.本次估价基于目前及未来的社会政治经济环境和房地产市场是正常稳定的前提进行估价，即本次估价中所涉及的房地产之价格、成本、税额等都是根据当前市场状况确定的，均不考虑未来的变动。对于估价对象的年收益视为恒定不变，且不考虑资本化率每年的波动。
4.房地产估价结果具有很强的时效性，因此，本次估价的估价结果是估价对象在估价时点的价格，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点的价格。
5.根据《房地产估价规范》，本报告的估价结果体现估价对象在估价时点的实有的公开市场价值。
6.未经估价方书面同意，任何单位或个人不得将本估价报告的全部或部分及任何参考资料于公开发表的文件、通告或报告中引用，亦不得以任何形式公开发表。
7.报告中所使用的货币为人民币。
第二篇
估价结果报告
委托方：合肥大溪地客户经理
模拟法定代表人：×××
写字楼：合肥国大溪地××层××号估价方：模拟法定代表人：住所估价对象
名称：合肥大溪地某层办公场所坐落：合肥大溪地建筑面积：180平方米；建筑结构：框架剪力墙结构
装修情况：外墙：涂料，干挂石材供暖：无大堂：无内墙：毛坯门：暂无资料窗：双层真空玻璃
设施设备：供气：天然气供电：市政供电，一户一表厨房：毛坯有线(数字)电视：有有线电视接口供水：市政供水通讯：电信卫生间：毛坯消防：按国家标准宽带：电信。工程质量：经验收合格竣工日期：2009年×月×日
维修保养情况：物业维护及住户保养情况良好基础设施：水电、煤气、有线电视、网络等齐全
周边设施：合肥大溪地某层办公场所位于合肥蜀山区黄山路以北，岳西路以西，西临永久绿化带“大溪地”项目开发充分利用了坡地的地形优势，各组团空间错落有致，层次丰富，力求为置业者营造一个舒适、安全、生态、时尚的居住区。估价目的
为该业主出租办公楼提供有效参考。估价时点
2011年12月21日价值定义
本次估价采用收益法来确定其市场价值。估价依据
1．国家和合肥市有关的法律法规
（1）《中华人民共和国城市房地产管理办法》（2）《中华人民共和国土地管理法》（3）《合肥市土地管理办法》2．合肥市蜀山区规划详图3．委托方提供的有关资料（1）估价委托书（2）购房合同（3）产权证明
4．估价人员向有关部门查询、市场调查和现场勘查收集的资料。估价原则
本次房地产估价遵循以下原则:1．合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。2．最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。3．替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
估价方法
根据收益法对本栋办公场所进行估计，最终得到待估房地产的价格。估价结果
合肥大溪地某层办公场所于估价时点2011-12-21在价值定义设定条件下房地产的价值为：市场价值总额为849911.64元，平均市场单价4721元/m2。
估价人员：估价作业日期：
第三篇估价技术报告
一、估价方法选用：
由于有较多的可比对象，本次估价选用的是收益法。
二、估价测算过程：
（一）、根据估价对象状况：
合肥大溪地某层办公场所180平米，框架剪力墙结构，土地使用年限为50
年，从2004年12月22日算起。
估价需要：评估该商铺2011年12月22日的购买价格。估价过程：
1、选择估价方法：
该宗房地产是出租的写字楼，为收益型房地产，适用收益法估价，故选用收益法。具体是选用收益法中的报酬资本化法，公式为：v=∑ai／(1+y)i
2、搜集有关资料。通过调查了解，并与类似写字楼的正常租金、出租率、经常费进行比较分析，得出了估价对象的有关情况和正常客观的数据如下：
（1）可供出租的面积为180㎡.（2）月租金为50元/㎡.（3）出租率年平均为100%。
（4）经常费平均每月210元，包括人员工资、水、电、空调、维修、清洁、保安等费用。
（5）房产税以房产租金收入为计税依据，税率为12%。（6）其他税费为租金收入的6%。
3、测算年有效毛收入：
年有效毛收入=180*50*12*100%=108000元
4、测算年运营费用：（1）经常费：210*12=2012元（2）房产税：
年房产税=1108000*12%=12960元（3）其他税费：
年其他税费：108000*6%=6480元
（4）年运营总费用=2012+12960+6480=21425元
5、计算年净收益：
年净收益=年有效毛收入-年运营费用=108000-21425
=86572元
6、确定报酬率：在调查市场上想似风险的投资所要求的报酬率的基础上，确定报酬率为10%。
7、计算房地产价格：根据过去的收益变动情况，判断未来的净收益基本上每年不变，且因收益期限为有限年，故选用公式为：v=a/y[1-1/(1+y)^n]上述公式中的收益期限n为45年（建筑物经济寿命为60年，长于土地使用年限。土地使用年限从2004年12月起计为50年，2004年到2012年12月为8年，此后的收益期限为42年），因此：
v=86572/10%[1-1/(1+10%)^42]=849911.64元
估价结果：根据计算结果，并参考房地产估价师的估价经验，确定本估价对象与2011年12月21日的总价为849911.64元，平均市场单价4721元/m2。
房地产估价理论与实务
姓
名：胡倩学
号：年
级：班
级：资源环境与城乡规划管理指导老师：彭贤伟
——课程结业作业0910020100152009级
估价项目名称：贵阳市云岩区宝山北路贵州师范大学图书馆转让价值评估
估价委托人：贵州师范大学
估价机构：贵阳市世纪房地产评估公司
估价人员：胡倩（注册号：123456）、朱轶彬（注册号：456789）
估价作业日期：2012年5月15日至2012年5月20日
估价报告编号：世纪房估［2012］第80号
一、致委托方函………………………………………………………4
三、估价的假设和限制条件…………………………………………7
四、估价结果报告……………………………………………………9
五、估价技术报告……………………………………………………13
六、附件………………………………………………………………16致委托方函
贵州师范大学：
本公司接受贵方的委托，我们对位于贵阳市宝山北路贵州师范大学的图书馆进行了评估，估价的目的是：为委托人转让估价对象提供市场价值参考，估价时点2012年5月15日。价值类型：估价对象的公开市场价值。
贵阳市世纪房地产估价公司
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析，意见和结论是我们自己公正的专业分析，意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、注册房地产估价师胡倩、全凯云已于估价时点对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了失地查勘并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被掩盖，未暴露及难以接触到的部分进行检视的责任。
6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
7、本估价报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料由委托人提供，委托人应对资料的真实、可靠性负责。
8、本估价报告公是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以权属管理部门认定为准。
注册房地产估价师：胡倩（注册号：123456）签名：注册房地产估价师：朱轶彬（注册号：456789）签名：估价的假设和限制条件
1、本次估价的假设前提
（1）估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让；
（2）洽谈交易期间房地产价值将保持稳定；
（3）市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变；
（4）交易双方都具有完全市场信息，对交易对象有必要的专业知识；
（5）不考虑特殊卖家的附加条件。
2、未经调查确认或无法调查确认的资料数据
（1）本次估价未对估价对象做建筑基础和结构上的测量和实验；本次评估假设其基础、结构等方面的重大质量问题；
（2）假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有的抵押情况已注销；
3、估价中未考虑的因素及一些特殊处理
（1）估价结果是反映估价对象在本次估价目的下得市场价格参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。当上述条件发生变化时，估价结果一般会发生变化。（2）估价结果未考虑未来处置风险；
（3）估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有再无及经营决策失误或市场动作失当对其价值的影响；
4、本报告使用的限制条件
（1）本报告仅为委托人提供估价对象在估价时点转让房地产市场价值参考，不作他用；
（2）本报告使用期限为一年。即估价目的在报告完成后的一年内实现，估价结果可作对象的市场价值参考，超过一年，需生新进行估价；
（3）本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。
5、其他说明
（1）估价过程中遇到的不确定因素、或有事项分估价人员执业水平和能力所能评定估算，估价人员和估价机构对此类事项不承担任何责任。
（2）委托人应对所提供资料的真实性、完整性、合法性负责，如因资料失真、不完整等原因引起的后果，估价人员和估价机构不承担任何责任。估价结果报告
一、估价委托人：贵州师范大学
二、估价机构：贵阳市世纪房地产评估公司住所：贵阳市白云区大坝路36号法定代表人：胡倩资质等级：一级
证书编号：建房估证字［2011］号
有效期限：2012年5月20日至2013年5月19日
三、估价对象
估价对象为贵阳市云岩区宝山北路贵州师范大学图书馆房地产，房屋建筑面积为12526平方米，四、估价目的
为委托方转让估价对象提供市场参考价值。
五、估价时点2012年5月15日
六、价值定义
房地产转让价值，即为公开市场价值。
七、估价依据
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2、《中华人民共和国土地管理法》；
3、国家标准gb/t50291——1999《房地产估价规范》；
4、本公司掌握的房地产市场信息资料；
5、本公司估价师现场勘察及市场调查所获得的有关资料；
6、委托方提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权》复印件。
八、估价原则
1、合法原则
合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面，在合法产权方面，应以房地长权属证实和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划，土地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据；在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。
2、最高最佳使用原则
最高最佳李永刚是估价对象一种罪可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行、经过充分合理的论证，并能给予估价对象带来最高价值的使用。它的一种具体变现，是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量。这是因为在房地产市场中，每位房地产拥有者在主观上都试图充分地发挥房地产的潜力，采用最高最佳利用方式，取得最大的收益。
3、替代原则根据市场运行规律，在统一商品市场中，上平或提供的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即由两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格中经过互相影响与比较之后来决定的。房地产价格也同样遵循替代规律，受其他具有相同使用价值的房地产，即同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，是价格相互牵制而趋于一致。
5、独立、客观、公正原则
独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价格。
九、估价方法
根据《房地产估价规范》（gb/t50291——1999），通行的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正等。因估价对象为较为完整房产，考虑到目前与估价对象类似的房地产交易市场比较活跃，且类似交易案例较多，宜采用市场法进行估价；有根据该类似房地产有出租收益，可以采用收益法、市场法进行估价。
市场法是在同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或相近的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易状况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正，求取估价对象房地产比准价格。
收益法是预测估价对象未来收益，然后利用适合的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。
十、估价结果
注册估价师根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，并结合估价经验，确定该房地产在估价时点2012年5月15日的公开市场价值为人民币：19278783.15元，大写（人民币）：壹仟玖佰贰拾柒万捌仟柒佰捌捌拾叁点壹伍元单价：1539.1元／m2。
注册房地产估价师：胡倩（注册号：123456）注册房地产估价师：朱轶彬（注册号：456789）
十二、估价作业日期
二零一二年五月十五日起至二零一二年五月二十日
十三、估价报告应用的有效期
自二零一二年五月二十日起至二零一三年五月十九日止。
估价技术报告
一、估价对象实物状况描述与分析
估价对象为贵阳市宝山北路贵州师范大学图书馆房地产，房屋建筑面积为12526平方米。（1）房屋用途：教学（2）建筑结构：框架结构
（3）外观：估价对象所处的整体建筑物呈连体式（4）房屋楼层：五层
（5）平面布局：中央有大厅，在其周围有藏书的隔间（6）配套设施：给水、排水、供电、通讯等配套设施完备（7）装修状况：简单装修
二、估价对象描述与分析
位于贵阳市宝山北路116号，图书馆总层数为五层。距离喷水池800米；周边有师大附中、师大幼儿园等；11路、17路、4路、61路、253路、26路、69路、10路、42路、12路等，交通非常便捷。
三、估价对象权益描述与分析
完全产权房地产。
四、估价方法适用性分析
成本法的理论依据是生产费用价值论：商品的价格是根据其生产所必要的费用决定的。
假设开发法是根据估价对象预期开发玩成后的价值来求取估价对象价值的方法。具体的说，假设开发法是预测估价兑现开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得的利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
四、估价测算过程
（一）假设开发法
估图书馆2012年5月15日的建筑物重置价格。图书馆共五层，总建筑面积为12526m2，建筑结构为钢筋混凝土框架结构，并调查到该重置价格所需要的有挂数据如下：建筑安装工程费为1200元／m2，专业费用为建筑安装工程费的6%，管理费用为建筑安装工程费和专业费之和的3%，销售费用为售价的3%，投资利息：开发经营期为2年，费用第一年投入60%，第二年投入40%；年利率为5.76%，销售税费为售价的5.53%，开发利润为投资利润的20%。解:设该图书馆的重新构建总价值为v，估算如下：
1、建筑安装工程费=1200*12526=15031200元
2、专业费用=15031200*6%=901872元
3、管理费=（901872+15031200）*3%=477992.16元
4、销售费=v*3%
5、以上4项之和=16411064.16+0.03v
6、投资利息=（15031200+901872+477992.16+0.03v）*［60%*（1+5.76%）＾1.5+40%*（1+5.76%）＾0.5-1］=（16411064.16+0.03v）*0.06=984663.85+0.0018v元
7、销售税费=v*5.53%
8、开发利润=（984663.85+0.0018v）*20%=196932.77+0.00036v元
9、v=16411064.16+0.03v+984663.85+0.0018v+0.0553v+196932.77+0.00036v元
v=19278783.15元
建筑物重置单价=1539.1元／m2
（二）收益法
图书馆是1989年建成的，假设使用期限为70年，那么到2012年已使用了23年，还剩47年，日过出租的话，预测图书馆正常情况下每年的净收益为563829.78元，该嘞房地产的报酬率为1.375%，计算图书馆的收益价值。
解：该图书馆的收益价值计算如下：v=a／y［1-1／(1+y)^n］
v=563829.78／1.375%*［1-1／(1+1.375%)^47］=19272727.27元
建筑物重置单价=1538.62元／m2
1、估价对象《房屋所有权证》（复印件）
2、估价对象《国有土地使用权证》（复印件）
3、委托人身份证（复印件）
4、失地查勘相片（原件）
中关村:房地产估价报告
日期：2011-09-09附件下载
北京经济技术开发区65号街区永昌南路2号房地产估价报告
估价项目名称:北京市房山区良乡金光北街1号北京华素制
药股份有限公司工业房地产抵押估价报告
委托方:北京华素制药股份有限公司
估价机构:杜鸣联合房地产评估(北京)有限公司
估价人员:刘晓娣、于红、武秒珍、杨丽颖
估价作业日期:2011年8月5日至2011年8月8日
估价报告编号:京杜鸣估g字[2011]
北京市房山区良乡金光北街1号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告
致
委
托
方
函........................................................................................1估
价
师
声
明........................................................................................3估价的假
设
和
限
制
条件...........................................................................4估
结
果
报
告.................................................................................6一、委
托方..........................................................................................6二、估
机构......................................................................................6三、估
对象......................................................................................6四、估
目的....................................................................................10五、估
时点....................................................................................11六、价
值
定义....................................................................................11七、估
原则....................................................................................11八、估
依据....................................................................................11九、估
方法....................................................................................12十、估
结果....................................................................................13十一、估
人员...............................................................................13十二、估
作
业期...........................................................................14
十三、估价报告应用的有效期.......................................................14
十四、变现能力分析.......................................................................14
十五、有关说明与建议...................................................................15估
技
术
告...............................................................................16
一、个
别
因
素
分析...........................................................................16
二、区
域
三、市
场
背
景
分析...........................................................................19
四、最高最佳使用分析...................................................................24
五、估
法
选用...........................................................................25
六、估
测
算
过程...........................................................................25七、估
结果....................................................................................32附
件......................................................................................................34
北京华素制药股份有限公司:受贵公司委托,我公司对位于北京市房山区良乡金光北街1号北
京华素制药股份有限公司工业房地产(以下简称估价对象)的抵押价
值进行了估价。
估价对象:北京华素制药股份有限公司(以下简称委托方)拥有的位于北京市房山区良乡金光北街1号北京华素制药股份有限公司
工业房地产,即建筑面积18787.80平方米的房屋所有权及相应的剩
余土地使用年限为34.13年的37213.70平方米工业用途出让国有土地使用权。
估价目的:为确定房地产拟抵押贷款额度提供参考依据而评估估
价对象房地产抵押价值。
估价时点:2011年7月28日。
估价依据:全国人大常委会、国务院、建设部、国土资源部以及
北京市人民政府有关部门颁布的有关法律、法规和政策文件;中华人
民共和国国家标准gb/t50291—1999《房地产估价规范》;建设部、人行、银监会发布的《房地产抵押估价指导意见》;委托方提供的有
关资料;我公司所掌握的北京市房地产市场的有关资料及估价人员实
地查勘、调查所获取的资料。
估价结果:估价人员根据特定的估价目的,遵循公认的估价原则,按照严谨的估价程序,选用适宜的估价方法,在对影响估价对象价值
因素进行综合分析的基础上,确定:北京市房山区良乡金光北街1号北京华素制药股份有限公司工业房地产,即建筑面积18787.80平方米的房屋所有权及相应的剩余土地使用年限为34.13年的
37213.70平方米工业用途出让国有土地使用权在2011年7月28日的估价结果:
1、市场价值估价结果
市场价值估价结果总价为7324万元人民币。
2、估价人员所知悉的法定优先受偿款
人员介绍,估价对象设定有抵押权,权利人为中国建设银行股份有限
公司北京石景山支行,权利价值为人民币7120万元整,设定日期为2010年12月9日。截至估价时点,上述抵押登记尚未注销。本次估
价未考虑抵押权对估价结果的影响,估价对象再次抵押时以上述抵押
登记已注销为假设前提。
截至估价时点,除上述抵押权外,估价人员未知悉估价对象可能存在的其他优先于抵押权的法定优先受偿款。
3、抵押价值估价结果
抵押价值总价为人民币7324万元(大写:人民币柒仟叁佰贰拾肆
万元整)。具体见表:估价结果一览表
土地使用权价值建筑物所有权价值房地产价值
总建筑土地使
平均地平均楼面平均楼
抵押物名称面积用权面总价总价
面单价单价(元/面单价(㎡)积(㎡)(万元)(万元)(万元)(元/㎡)㎡)(元/㎡)北京市房山区良
总价乡金光北街1号
北京华素制药股18787.8037213.70
3585
963
3739
199073243898份有限公司工业
房地产
估价报告应用有效期:2011年8月8日至2012年8月7日
提交估价报告的份数:共4份
杜鸣联合房地产评估(北京)有限公司
法定代表人签字:2011年8月8日
我们保证,在我们的职业道德、专业知识和经验的最佳范围内:
1、本估价报告的内容是真实、准确、完整的,没有虚假记录、误导性陈述和重大遗漏。
2、本估价报告的分析、意见和结论,是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论,但要受到本估价报告中已说明的假设和限
制条件的限制和影响。
3、我们与本估价报告的估价对象没有任何利害关系;对与该估
4、我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(gb/t50291—1999)的规定进行分析,形成意见和结论,撰写本估
价报告。
5、我们已对本估价报告的估价对象进行了实地查勘。
6、我们在本估价项目中没有得到本公司以外的他人的重要专业
帮助。
报告编制人员资格及证号签名盖章
刘晓娣中国注册房地产估价师
估价师注册证号:1120040062于红中国注册房地产估价师
估价师注册证号:1120050057武秒珍
杨丽颖
1、本次估价是以估价对象能够按照法定用途和现状最高最佳用
途持续有效使用为假设前提。
2、本次估价是以提供给估价机构的估价对象房屋所有权及相应的出让国有土地使用权不存在共有权人,且无权属纠纷为假设前提。
3、根据抵押当事人提供给估价机构的有关资料,并经估价师了解知悉的估价对象房屋所有权及出让国有土地使用权在估价时点存
在抵押权,本次估价以估价对象再次抵押前该抵押登记注销为假设前
提。截至估价时点,除上述抵押权外,估价人员未知悉估价对象可能
存在的其他优先于抵押权的法定优先受偿款。
4、本报告以委托方不存在欠缴营业税、城市维护建设税及教育
费附加、增值税、房产税、土地使用税等税费和拖欠职工工资及劳动
保险为假设前提。
5、以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
6、本次估价是以估价对象在估价时点及抵押期间未有任何方式的租售情况为假设前提。
7、本报告所得出的估价结果内涵包含房地产、附着于房地产内
部不可移动或为满足使用功能必须配备的设施、设备的价值,不包含
可移动的家具等生活物品的价值。
8、设定估价对象为符合法律、法规规定,在市场上可转让和可
进行抵押登记的房地产为限制条件。
9、估价结果为估价对象在2011年7月28日的公开市场价值减
去估价师已知悉的法定优先受偿款,其公开市场价值为在估价时点时的下列交易条件下最可能实现的价格:(1)交易双方是自愿地进行交易的;(2)交易双方进行交易的目的是追求自身利益的最大化;(3)交易双方具有必要的专业知识,并了解交易对象;(4)交易双方掌握必要的市场信息;
10、一旦发生抵押人不能履行债务,抵押权人须将抵押物拍卖清
评估项目名称：丽江花园
委托方:华森地产
评估方：五人资产评估小组
评估人员：赖亦栋孙坚吴庆喻胡荣江苏乘
评估作业日期：2005/06/12--2005/06/30
评估报告编号：赣估字号第20050630号
一、致委托方函……………………………………3
三、估价的假设和限制条件………………………5
四、估价结果报告…………………………………6
五、估价技术报告…………………………………9
致委托方函华森地产：
受贵方委托，我所组织估价人员，于2005年6月12日至2005年6
月30日，根据委托目的，遵循国家标准《房地产估价规范》，经现
场勘验和社会调查，采用市场比较法对所在滨江大道与五洲大道交
汇处东侧的丽江花园市场现值进行了评估。
经评估，估价对象建筑面积5326平方米，占地面积8953平方米。
总建筑面积36688平方米,在估价时点2005年6月30日每套的市场价
评估总值为219380.38元，人民币大写：贰拾壹万玖仟叁百捌拾元左右，平均每平方米建筑面积1755.043元。
现将评估情况及结果报告给你们。
五人资产评估小组
法人代表：赖亦栋2005年6月23日
我们在本评估报告中陈述的事实是真实的和准确的。
本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。
我们与本评估报告中的评估对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告。
我们已对本评估报告中的评估对象进行了实地查勘6没有人对本评估报告提供了重要专业帮助
参加估价的注册房地产估价师：吴庆喻孙坚
2005/06/30估价的假设和限制条件
1、本次估价以估价对象为合法房地产，即已依法取得房屋所有
权和土地使用权，且未设定他项权利为假设前提。
2、估价对象所占土地使用权类别为划拨，估价中是以出让方式获得（即已向政府补交了土地出让金）为假设前提。
3、本次估价是以估价对象现状和转让后用途不确定，但受当地政府对本地段城市规划政策的限制为前提。
4、本次估价是以委托方提供的全部资料和数据是真实有效的为假设前提。
5、本次估价结果为估价对象在估价时点上的本地区社会正常交易的市场价格，是以市场上存在着自愿购买者为假设前提。
7、本估价报告仅为估价目的之用，不得他用。未经本所许可，本报告不得公开发表。
（一）委托方：江西华森房地产开发有限公司
法定代表人：黄振森先生
地址：滨江大道与五洲大道交汇处东侧
（二）估价方
单位名称：五人资产评估小组
法人代表：赖亦栋
资格等级：国家壹级
地址：***************
（三）估价对象
本次估价对象为赣州市丽江花园的一栋商品楼，该房地产坐落于滨江大道与五洲大道交汇处东侧，属华森地产所有，建成于2004年，建筑面积5326平方米，占地面积8953平方米。总建筑面积36688平方米，建筑密度36.2%，容积率5，绿化率30.3%，使用年限为70年，小区由3栋12层、3栋15层高层组合，全部采用框架结构，户户坐北朝南、坐拥江景，高速电梯直达到户，周边配套完善，交通便捷，一面临街，又面临章江.具体位置比较优越，是江西华森房地产开发有限公司为成功人士倾心打造的赣州首家小高层花园住宅区。
（四）估价目的
委托方拟将估价对象进行市场转让，委托评估其市场现值，为委托方提供市场交易价格参考依据。
（五）估价基准日2005年06月
（六）价值定义
估价房地产的市场买卖价值，采用公开市场价值标准。
（七）估价依据
1、国家标准《房地产估价规范》；
2、房地产估价委托书；
3、房地产估价合同书；
4、政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息；
5、委托方提供和估价人员现场勘验调查取得的全部资料。
（八）估价原则
2、替代原则
3、最高最佳使用原则；
4、估价时点原则；
5、客观、公正、公平原则。
（九）估价方法
（根据估价目的和估价对象实况及本地区房地产交易市场情况，确定采用市场比较
进行本次估价。
1、估价基本思路：分别按照上述两种方法对估价对象的价值进行估算，然后对两种方法分别求取的估价结果进行加权平均，求得最终评估值。
（十）估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价方法和工作程序，结合估价经验对估价对象进行分析、测算，确定赣州市丽江花园（建筑面积5326平方米，占地面积8953平方米)，在估价时点2005年6月30日每套的市场价评估总值为219380.38元，人民币大写：贰拾壹万玖仟叁百捌拾元左右，平均每平方米建筑面积1755.043元。
（十一）估价人员
参加估价人员：赖亦栋孙坚吴庆喻胡荣江苏乘项目评估负责人：赖亦栋(组长)领导审签：黄敬宝老师
（十二）估价作业日期
2005年06月12日至2005年06月30日
（十三）估价报告应用的有效期
本估价报告有效期为一年，即自2005年06月30日至2006年07月1
日止。在有效期内如房地产价格发生较大变动，该结果应随之调整。房地产估价技术报告
（一）个别因素分析
（二）区域因素分析
估价对象地处赣州市五洲大道与八一四大道交汇处，系赣州市城郊地段范围，交通便利，周围商业环境较好。估价对象具体位于赣州市五洲大道与八一四大道交汇处，往南与赣州火车站相交，东面是东环市路，西侧为八一四大道和章江，北侧为赣南摩托车到市场和赣南贸易广场，南临赣州火车站和赣州大桥。该房地产坐落位置优越，特别是随着赣州市城市改造建设，该处将成为本城区比较舒舍的居住地段。
（三）市场背景分析
赣州市五洲大道与八一四大道是九十年代后逐步开发出来的，该地方的商业用房交易市场逐步活跃，随着赣州市行政中心的南移，其价格也不断上涨，但增长的幅度一直比较平稳。毕竟该地段是近几年开发出来，随新城区的建设，预计明后两年随着城市的建设加快，其房地产价值还会进一步增值。根据城市的规划设计，估价对象正好在新城区建设范围之内，所以房地产的价格将会不段的攀升，房产交易更加的活跃。
（四）最高最佳使用分析
估价对象为中型建筑，其商品房为中高档规模，就估价时点现状而言，商品房和一层店面是其设计的最高最佳使用用途，目前其规模档次在这一地段附近独此一家，而且是赣州市唯一有家有公共垂直交通----电梯的花园小区，加之坐落位置比较优越，如城市的扩建改造，八一四大道、五洲大道、滨江大道、赣州大桥从这里通过。估价对象扩建设计比较有创意，这些将会更加显示其各方面的优越性。
（五）估价方法选用
根据估价目的和估价对象类型，因评估对象未来的净收益无法获知，难以用其他的方法，而且有些涉及到房地产公司的商业机密，资料难以搜集。即：所以寻找在用途所处地区等方面与被估房地产相同或类似的房地产进行比较修正，以求的该房产的价格，因此估价应遵循相对保守的原则，故采用市场比较法和成本法进行评估，以市场比较法为主，以成本法为辅，然后将两种方法估价的结果进行加权平均，求取最终评估值。
（六）估价测算过程
1、市场比较法
b
八一四大道商住房120㎡1450元/㎡2004年6月市场转让2003年混合二层中档中档无暖临街
c
滨江大道商住房110㎡
1650元/㎡2004年5月市场转让2004年混合二层中档
中档无暖临街
使用年限353035容积率54.84.6（2）确定修正系数①交易情况经评估调查，未发现交易实例的交易有什么特殊，均做正常交易看待，故无需修正。
②交易日期修正
③区域因素修正
假设待估对象区域分值为100，a的分值为96，b的为94，c为105，则：交易实例a区域修正系数=100/96=1.04交易实例b区域修正系数=100/94=1.06交易实例c区域修正系数=100/105=0.952
④个别因素修正
交易实例a，c的年限修正系数=[1-1/（1+8%）]/[1-1/（1+8%）]=0.9659
因为bc的容积率和待估对象的容积率不相同，假设容积率增加0.1，则房价增加2%，则：
交易实例b的容积率修正系数=104/100=1.04
交易实例c的容积率修正系数=108/100=1.08
计算交易实例个别因素修正系数：
交易实例a的个别因素修正系数=0.9659*1.0=0.9659交易实例b的个别因素修正系数=1.0*1.1=1.1
交易实例c的个别因素修正系数=0.9659*1.08=1.043
（3）计算比准价格（见下表）项目
交易价格1.交易日期区域因素个别因素比准价格（a15001.01.11.040.96591657.048
b14501.01.111.061.041774.31
c16501.01.120.9521.0431834.95评估单价=（1657.048+1774.3+1834.95）÷3=1755.043评估总值=1755.043*125=219380.38元
（七）估价结果确定
经以上估价测算，结合市场调查和估价经验分析，认为上述估价结果公正、合理、切合市场实际，故确定：赣州市丽江花园（建筑面积5326平方米，占地面积8953平方米)，在估价时点2005年6月30日每套的市场价评估总值为219380.38元，人民币大写：贰拾壹万玖仟叁百捌拾元左右，平均每平方米建筑面积1755.043元。