《通知》提出“经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70％”
解读：此处贷款额度较现有商业银行的要求有所提升，金融机构在开展经营性物业贷款时要求贷款的原则上不超过承贷物业评估价值的50%，最高不超过60%，通知将承贷的提升到70%。
6.贷款期限
《通知》要求经营性物业贷款期限一般不超过10年，最长不得超过15年，且贷款到期日应早于承贷物业产权证到期日至少5年。
解读：
（1）根据《中国银监会关于进一步推进改革发展加强风险防范的通知》要求“对新发放的非基础设施类固定资产贷款和项目贷款，要根据项目原概算和原定建设期、合理运营期，确定贷款期限以及科学的本息偿还方式，还本期限不得超过15年”，根据此规定，经营性物业贷款的期限不能超过15年，另外需要说明的是对于置换用途的经营性物业贷款，本行贷款期限与拟置换的他行贷款已经发放的期限合计不能超过15年。
7.抵押要求
《通知》提出“商业银行发放经营性物业贷款应以承贷物业作为抵押品。结合第三方评估公司价值评估情况等，审慎确定物业评估价值。借款人与承贷物业实际经营管理主体不一致的，可将承贷物业实际经营管理主体作为共同借款人或连带责任保证担保人。”
（1）经营性物业贷款必须以承贷物业作为抵押品。承贷物业对应的就是抵押品，这是管住物业的前提，也是合规底线要求，不能贷款用途对应A物业，押品确为B物业。
经营性物业贷款抵押方案的设定原则是“整体抵押，应押尽押，便于执行”。
整体抵押，就是要求整栋建筑物全部抵押，或者至少须达到整层抵押，整层抵押时要考虑电梯位置、权属，确保可不受其他楼层制约进入抵押楼层。
应押尽押。应押尽押就需要将物业正常经营所必须的，可能对物业变现价值造成重大影响的附属配套物业、设施、设备等一并列入抵押范围。
便于执行。便于执行就要考虑抵押物的整体变现能力，如只抵押某栋经营性物业的部分楼层，甚至部分楼层的部分区域，一方面割裂了物业的完整性，影响物业的价值，另一方面部分区域抵押时存在难以单独抵达、难以单独处置等问题。
8.还款要求
（2）落实账户封闭管理要求。对经营性物业租金实行封闭管理是监管以往的要求，此前因未落实该要求某大型银行上海分行就被监管处罚。
以下为新规全文：
关于做好经营性物业贷款管理的通知
中国人民银行上海总部，各省、自治区、直辖市及计划单列市分行；国家金融监督管理总局各监管局；各国有商业银行，中国邮政储蓄银行，各股份制商业银行：
为促进房地产市场平稳健康发展，充分发挥经营性物业贷款作用，满足房地产行业合理融资需求，有效防范化解风险，现将有关要求通知如下。
一、明确业务管理口径
二、坚持依法合规展业
商业银行要按照市场化、法治化原则，依法合规开展经营性物业贷款业务。符合本通知定义的经营性物业贷款应纳入房地产贷款统计。
经营性物业贷款的借款人须依法成立，承贷物业应产权清晰，无复杂的债权债务关系。经营性物业贷款的借款人可以为房地产开发企业。
商业银行要根据承贷物业经营状况、评估价值，以及借款人及其集团公司的偿债能力、信用状况、担保方式等因素，合理确定经营性物业贷款额度。经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70％。商业银行应结合承贷物业经营情况等因素，按照市场化原则，与借款人协商确定贷款利率及还本付息方式。经营性物业贷款期限一般不超过10年，最长不得超过15年，且贷款到期日应早于承贷物业产权证到期日至少5年。
商业银行发放经营性物业贷款应以承贷物业作为抵押品。结合第三方评估公司价值评估情况等，审慎确定物业评估价值。借款人与承贷物业实际经营管理主体不一致的，可将承贷物业实际经营管理主体作为共同借款人或连带责任保证担保人。
三、加强风险管理
商业银行应将经营性物业贷款纳入对借款人及其所在集团客户的统一授信管理，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障信贷资金安全，支持通过银团贷款模式分散风险。
商业银行应严格开展贷前调查和贷中审查，科学区分房地产开发企业与集团控股公司风险，承贷物业有共同产权人或第三方权利人的，贷款前应取得其书面同意。
商业银行应加强贷款投放后的管理，严防贷款被挪用；及时对物业经营及价值情况开展跟踪评估，严密监测借款人及集团公司经营、财务、信用、担保、融资变化等重要信息，全面掌握各种影响贷款安全的风险因素，并采取针对性的风险缓释和保全措施。
中国人民银行、金融监管总局各分支机构要加强经营性物业贷款监管，指导督促商业银行严格落实本通知要求，依法合规开展经营性物业贷款业务，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。
中国人民银行办公厅
国家金融监督管理总局办公厅
2024年1月24日
14天集训，法询金牌讲师在线答疑
信贷审批员进阶特训！
讲师介绍
林老师:
目前在股份制银行总行担任行业授信审批专家
负责授信审批，有20年的银行证券从业经验
戚老师:
30年国有大银行多岗位履职经历：16年信用审批部主任、总行审批人、高级风险分析师；曾任审计内控部、公司金融部、资产保全部（法律合规部）总经理
擅长领域：将公司金融拓展营销和授信风控管理、各种信贷行业的特征分析、疑难项目（信贷方案）评估及辅导、金融法律合规、贷后预警实务、民营集团客户风险识别研判、客户现场调查盘存技巧及不良资产清收处置工作中的案例、实务技能及复盘心得，提炼总结后结合案例教学赋能给学员。