关于印发《娄底市住房公积金个人贷款操作
规程》的通知
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娄公积金发〔2018〕70号
各管理部、中心各科室：
???现将《娄底市住房公积金个人贷款操作规程》印发给你们，请遵照执行。
????????????????????娄底市住房公积金管理中心
?????????????????????????????2018年9月29日
娄底市住房公积金个人贷款操作规程
第一章??总则
第一条?为规范住房公积金贷款行为，统一操作规程，防控贷款风险，更好地开展“一站式”服务，根据《住房公积金管理条例》（国务院令第350号）、住建部、财政部、中国人民银行《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》（建金〔2014〕148号）、《湖南省住房公积金个人住房贷款管理办法》（湘建金〔2018〕48号）、《娄底市住房公积金管理办法》（娄政办发〔2010〕18号）等规定，制定本操作规程。
第二条?具有完全民事行为能力的住房公积金缴存人在娄底市住房公积金管理中心（以下简称管理中心）申请住房公积金贷款时适用本操作规程。
第三条?本操作规程由管理中心信贷科负责组织实施，各管理部具体承办，受委托贷款银行（以下简称受托行）、认定的担保公司协办。
第二章??贷款种类和条件
第四条?住房公积金贷款包括以下种类：
?（一）购买自住期房贷款；
（二）购买自住现房贷款；
（三）建造、翻建自住房贷款；
（四）大修自住房贷款；
（五）银行按揭转住房公积金贷款。
第五条?申请住房公积金贷款应当符合以下条件：
（二）借款申请人所在单位和个人连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，且当前正常缴存。
（三）借款申请人（包括配偶，下同）在管理中心总贷款次数不能超出2次（含2次），购（建）大修同一套房只能申请一次贷款。
（四）审查借款申请人家庭经济收入，应以工资代发银行出具的借款申请人夫妻工资流水证明作为主要依据，再以其住房公积金月汇缴金额、汇缴比例来反推家庭经济收入金额，并以反推结果作为辅助依据。推算公式为：个人月收入=住房公积金月缴额÷（单位汇缴比例+个人汇缴比例）
借款申请人偿还贷款本息与家庭月收入之比不应超过50%，有其他贷款与债务或担保的一并纳入月偿还本息额测算。
家庭收入可采用增加辅助还款人的方式以增加还款能力。
（五）借款申请人同意并提供管理中心认可的偿还和担保方式。
（六）在娄底以外正常缴存住房公积金的借款申请人在本市范围内购（建）大修自住住房申请贷款时，借款申请人双方中任一方的工作或户口必须在娄底市辖区范围内，且借款申请人在住房公积金管理中心申请住房公积金贷款次数不超过2次（含2次），住房套数不能超过两套。
（七）借款担保以所购住房抵押为主，质押、保证和其它房产抵押为辅。
第六条?有下列情形之一的，不予贷款：
（一）有尚未还清的住房公积金贷款；
（二）利用本人住房公积金正在为他人提供贷款担保的；
（三）职工夫妻申请第三次及以上贷款；
（四）购(建)大修别墅、多层连体别墅及投资投机性住房等；
（五）产权有异议的房产；
（六）法律法规规定不能设定抵押的房产；
（七）借款申请人个人信用信息存在以下负面信息之一的：
1.近5年内，存在信用不良被起诉记录的；
2.以往住房公积金贷款存在逾期且作为借款人5年内抵扣过住房公积金还贷或由担保人代偿的；
3.信用卡当前存在逾期的；
4.近24个月内，单笔贷款（含信用卡）存在连续3期（含），累计6期（含）以上逾期的。
第三章??贷款所需资料
第七条?借款申请人申请住房公积金贷款必需提供以下资料的原件：
（一）基本资料
1.夫妻双方有效身份证；
2.婚姻状况证明：已婚的提供结婚证，结婚证上如有不符的地方，可增加户口簿辅助证明；未婚的提供有效身份证；离婚的提供有效身份证、离婚证、离婚协议（或法院离婚判决书），丧偶的还须提供丧偶后登记的户口簿或配偶死亡证明。
（二）购房资料
1.购自住期房的，提供网签备案合同及首付款凭证；
2.购自住现房的，已过户的提供《不动产登记证书》、契税完税凭证。没过户的，提供网签备案合同和首付款凭证。
3.城市内建造、翻建自住房的，提供建设、规划、国土部门出具的批准文件（国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证）、工程预算及费用支付凭证；村镇建造、翻建自住房的提供乡镇有关管理部门出具的农村村民宅基地使用批复、工程预算及费用支付凭证；拆迁安置的，提供拆迁补偿安置协议。
4.大修自住房的，提供房产部门出具的危房鉴定书、房屋权属证、工程预算及费用支付凭证。
（三）抵押资料
1.使用期房抵押的，提供房产测绘部门的房屋分层分户平面图。
2.使用现房及商业门面抵押的，提供《不动产登记证书》。3、质押。以有价证券质押的，提供有价证券凭证。
（四）信用资料
借款申请人夫妻双方《个人征信报告》。
申请异地贷款的，需提供借款申请人住房公积金近半年缴存流水（须网上查证是否属实）及贷款情况证明、收入证明、工资发放银行的近6个月的工资明细，住房公积金缴存地和购房地房地产管理部门提供的住房套数证明。
（五）还款资料
借款人在受托行的银行卡或住房公积金卡，工资卡在受托行的，以工资卡为优先。
第八条?借款申请人申请银行按揭转住房公积金贷款的，还需提供以下资料的原件：
银行按揭《借款合同》；银行按揭结清凭证；所购房已办好权属证的提供《不动产登记证书》，期房必须是已在管理中心备案准予贷款的楼盘。
第四章期房贷款项目审查
第十条?项目审查在5个工作日内完成，由风险科召集贷审会审批。对不符合贷款合作条件的楼盘，管理部应当向开发公司说明理由；符合贷款条件的管理部按省、市两级的贷款管理办法规定与楼盘开发公司签订合作和阶段性担保协议，并由信贷科将符合合作条件的楼盘交科技信息科网上发布。
第十一条管理部应建立按揭贷款合作楼盘“期转现”台账，及时将期房预抵转现房抵押，以规避风险。
第五章??信息查询
第十二条?娄底借款申请人申请贷款拥有的住房套数认定暂时以在管理中心贷款次数为准。
第十三条?个人信用信息查询。
（二）管理部应建立住房公积金贷款个人信用信息查询台账，依规查询，逐笔登记，并对异议处理情况予以记载。
（三）借款申请人个人信用信息存在负面信息的，各管理部贷审小组应根据实事求是原则，依据其《个人征信报告》在近24个月内无连续3期（含）或累计6期（含）以上负面信息的，视为信用正常，住房公积金贷款的在正常还款日后7日内还款的视为正常还款。
第六章贷款额度、期限及利率
第十四条?贷款最高额度按市住房公积金管理委员会批准的最高额度执行，且借款人夫妻双方提取额之和加贷款额度不能超出购房总额。
第十五条?贷款额度审定：
（一）购买商品房贷款。首套自住房贷款不超过购房总房价的80%，第二套改善型自住房贷款不超过购房总房价的60%，同时不得超出住房公积金贷款最高额度。
（二）银行按揭转住房公积金贷款。还清银行按揭的6个月内申请，贷款额度不得超过转贷时银行按揭余额，并且不能超出住房公积金贷款最高限额。
（三）拆迁安置房贷款。贷款额度不得超过除补偿款外的应缴房款。
（四）以质押担保为保证方式的贷款，贷款额度不得超过质押权利证票面价值的90%。
（五）建造、翻建、大修自住住房不高于抵押物评估价的70%，且不超过实际工程造价80%。
（六）第（一）（四）（五）之比率如遇政策性调整按调整后比例执行。
第十六条?贷款期限确定：
（一）住房公积金贷款期限最短不得少于一年。
（二）贷款期限最长不得超出30年。
（三）贷款期限不能超出法定退休年龄的工作年限，即男性职工、干部为60周岁，女性职工为50周岁，干部为55周岁（县处级以上干部及拥有高级职称的为60周岁）。（如法定退休年龄变更，以人事部门的文件为准）。
（四）贷款期限不超过抵押房屋剩余的国家规定使用年限。
（五）用现房设定抵押的，以《不动产登记证书》上标注的房屋使用期限及土地使用“终止日期”为标准，抵押期限不能超出剩余使用期限。
第十七条住房公积金贷款利率按照中国人民银行的规定执行。
第十八条贷款期限为1年的，按合同利率标准到期一次性还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的，若遇住房公积金贷款利率调整，于次年1月1日起执行相应期限档次利率。
第七章抵押物的设定与评估
第十九条?贷款抵押物的设定
（一）原则上以所购住房设定抵押。
（二）拆迁安置房贷款、建造自住住房贷款、翻建和大修自住住房贷款等不能办理所建期房抵押的，可以用其他房产（不属于拆迁范围）抵押。
（三）未成年人的房产（含共有产权）不能设定抵押。
（四）商业按揭转住房公积金贷款和购买二手房贷款的借款申请人，因资金不足，在住房公积金贷款前，不能偿清商业按揭贷款或所购房不能过户时，借款申请人可以选择管理中心指定的担保公司做阶段性担保。
第二十条?借款申请人以共有产权房屋设定抵押的，须征得其他共有权人的同意，并签订抵押合同，办理抵押登记。
借款申请人以共有权房屋申请贷款时，最高额度不得超出其所拥有的产权份额，同时不能超过贷款最高限额，份额以《不动产登记证书》或买卖合同上记载的内容为准。共有权份额没有明确的，按共有权人平均份额计算。
第二十一条抵押物资产的评估
（一）现房和商业房产抵押评估。按房地产主管部门发布的指导价为评估基准，评估价应考虑房产的新旧程度、结构、所处楼层和地段环境等并参考周围市场价进行综合评估。
（二）商业房产要求以专业评估机构的评估价值为参考价，综合考虑其他因素。
（三）以所购期房做抵押的，以备案合同的合同价为参考价。如购房合同价格或增值税票虚高，管理部可以对所购住房的价值进行重新评估，以评估价确认房屋价值或抵押价值。
第八章??贷款发放
第二十二条?住房公积金贷款实行三级审批制度。即初审，复审，审批。
（一）资料的真实性、合法性、完整性；
（二）住房公积金缴存情况；
（三）购买、建造、翻建、大修自住住房行为是否真实合法，申贷时效、期限是否达到规定要求，首付款是否达到规定额度，贷款额度和年限是否合规；
（四）个人信用信息情况、家庭房产信息情况；
（五）偿还能力；
（六）抵押担保是否足额有效，共有权人是否出具同意抵押的合法文书；
（七）贷款担保方式等，
（八）期房抵押贷款是否为管理中心签约楼盘；
（九）由担保公司进行阶段性担保的，担保公司应全程参与调查、审核。
1.收存的证明资料齐全，内容完整、准确，印章清晰；
2．可贷款金额、期限、利率、担保方式、还款方式符合规定，数额计算准确；
3．电子数据与文本资料相符；
4．贷款风险得到全面揭示，不存在特别的风险点；
5．其他需要复审的内容。
贷款复审后，贷款复审人应出具复审意见。
1．复审通过的，将贷款申请资料和复审同意意见移送贷款批准人；
2．复审中发现有疑义的，复审人将贷款申请资料退回初审人，要求进一步调查核实；
3．复审未通过的，复审人应注明原因，逐级退回贷款申请资料。
1．准予贷款的，审批人提出贷款金额、期限、担保方式的审批意见；
2．有疑义的，将贷款申请资料退回复审人，要求进一步调查落实；
3．不准予贷款的，应注明原因，将贷款申请资料逐级退回，由信贷员告知借款申请人不予贷款的原因，并返还贷款申请资料。
第二十六条合同签订。经审批合格的贷款，由信贷员与借款申请人签订《住房公积金（购）建房委托贷款合同》4份，受托行借据一份。
第二十七条办理抵押。借款申请人持一份《住房公积金（购）建房委托贷款合同》和身份、婚姻关系证明、《不动产登记证书》等资料，到抵押物地住房公积金管理部服务大厅房产抵押登记柜台办理抵押登记手续。
第二十九条?对账、录账。贷款发放后，信贷会计应在三天内取得受托行对账单凭证，当天核对总额及明细，对不符之处当即与受托行进行核对和追查、上报，配合调查直至完结。对账无误后，信贷员应在两个工作日内准确无误将贷款发放信息录入管理信息系统内。
第三十一条?管理部自收到借款申请人提供齐全的资料（含抵押登记证明）之日起5个工作日内完成贷款发放程序。
第九章??贷款回收
第三十三条贷款期限在一年以上的，实行按月还款法。借款人可选择等额本息或等额本金的还款方式。
1.还款方法
借款人可以根据需要选择还款方法，但一笔借款合同只能选择一种还款方法。
(1)等额本息还款法。即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。计算公式为：
贷款本金×月利率×（1+月利率）贷款月数
每月还款额=??????????????????????
???????????（1+月利率）贷款月数-1
(2)等额本金还款法。即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，计算公式为：
???????????贷款本金
每月还款额=????????????＋（贷款本金-累计已还本金）×月利率
???????????贷款月数
2.还款方式
借款人可采取以下方式偿还贷款本息：
(1)柜面还款方式：即借款人直接以现金、支票、信用卡或储蓄卡到受委托银行规定的营业柜台还款。
(2)委托扣款方式：即借款人、管理中心与银行或借款人所在单位或财政工资发放中心签订协议，委托银行或借款人所在单位或财政工资发放中心从其存款户或工资中代扣偿还贷款。
?经贷款发放管理部同意，贷款期限为一年的，借款人可以提前还清全部贷款；贷款期限在一年以上的，借款人可提前归还部分或全部贷款。住房公积金贷款提前还款免收违约金和手续费。
第三十四条借款人在还款日后7天（含）内还款的，可视为非恶意拖欠。
第三十五条??借款人因自然灾害、重大疾病、家庭变故等原因，导致还款能力下降，可能影响按时还贷时，应在10日内及时书面报告管理中心。对不按时报告的，将其记入管理中心建立的不良信用档案。借款人与售房人合伙虚构购房事实，骗取住房公积金贷款的，一经查实，除追回贷款外，还应将其记入管理中心建立的不良信用档案，并将售房人欺诈骗贷情况通报其开发资质管理部门。
第三十六条?科技信息应设置“贷即停”预警，凡借款人停缴6个月的，归集人员根据提示，将其交由信贷员依据《娄底市住房公积金购(建)房委托贷款合同》约定，提前收回贷款本息，同时将违约信息记入管理中心不良信用档案，并在新闻媒体进行曝光。
第十章??档案管理
第三十七条?档案移交。本规程所涉及的资料均须进入贷款档案。本月发放的贷款，信贷员应在下月10日前将档案资料整理完毕并移交档案员，档案资料包括《住房公积金贷款资料》1份、《住房公积金购（建）房委托贷款合同》1份、《不动产登记证明》1份、借据1份等。档案员在接收时，应查验资料是否齐全，缺损或遗漏的应要求信贷员补齐，交接双方在移交登记表上签字。
贷款档案管理和借阅要严格按照《娄底市住房公积金管理中心档案管理办法》执行。
第十一章?贷后管理
第三十八条?贷款偿还信息录入。信贷会计每周应该与银行对账一次，进行一次还款录入，信贷员每周应对本管理部的贷款本息归还情况进行一次清理。
第三十九条?贷款清查。贷款发放后，管理部要加强贷后管理，定期进行贷款检查。对于办理预抵押登记的个人住房贷款，及时做好期转现台账，待项目竣工验收合格后，督促开发商和借款人及时办理正式的抵押登记手续。
信贷员每月应在10日前对贷款进行贷后清查，清查内容包括：
（一）本息归还情况，并按要求向信贷科报送报表；对已逾期的贷款按《娄底市住房公积金管理中心逾期贷款管理办法》建立台账、进行催收；
（二）借款人有无骗取管理中心信任的行为。
（三）借款人职业、收入和住所等影响还款能力的因素变化情况。
（四）保证人保证资格和保证能力变化情况。
（五）抵、质押物保管及其价值变化情况。
（六）期房项目和自建房的工程进度，抵押预登记和正式登记落实情况；
（八）贷款资产风险程度、变化情况及趋势；
（九）其他关系债权人债权实现和保障的内容。
第四十条?清户撤押。借款人偿还本息后，信贷员或信贷会计验证借款人身份证和受托行的贷款结清凭证后，开具领取抵、质押凭证的证明给档案员，由借款人或抵押人领取抵押或质押凭证，再由信贷员开具《撤销抵押登记函》给借款人或抵押人到当地抵、质押登记部门办理撤押手续。
第十二章??附则
第四十二条?本操作规程有关条款遇国家、省、市政策调整时作相应调整。
第四十三条?管理中心贷款业务依照本规程操作，自2018年9月29日起执行，执行日前受理的贷款按原操作规程执行，如以往规定与本规程不符的，按本规程执行。执行之日《娄底市住房公积金个人贷款操作规程》（娄公积金发〔2015〕14号）