导语：如何才能写好一篇个人住房抵押贷款，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
1、个人住房抵押贷款被动违约因素的归纳
国内外许多学者对个人住房抵押贷款进行了研究。国外比较有代表意义研究成果是Burrows（1998），他对于英国的住房贷款的违约行为作了深入的研究，把违约行为比作“流行病”，努力去探求主要的病因，在研究中，把造成违约的决定性因素分为三类：(1)结构性因素――LVRs、收入贷款比、利率水平、政府补贴的资格或程度、其它社会保障的支持等。(2)家庭收入和支出因素――失业、工作时数、疾病、意外的修缮和其他的家庭支出。(3)个人因素――个人理财能力和个人主观认为应该优先考虑的事等。
国内外很多学者同样也对个人抵押贷款违约风险因素进行了研究，有代表性的学者比如尚耀华、万威武，他们（2006）归纳了影响购房者违约风险的主要因素有：（1）购房者资产净值；（2）借款人的收入增长率；（3）借款人的信用；（4）贷款支出(月供)占家庭月收入的比重；（5）借款人的负债情况；（6）借款人购买房屋的用途；（7）失业率；（8）房地产价格；（9）住宅供需情况；（10）利率；（11）抵押贷款比例风险；（12）还款期限风险。
2、个人住房抵押贷款被动违约因素的选择
与收入无关的违约因素本文主要选取五个指标，分别是贷款成数、贷款利率、贷款期限、房产价格和房产面积。前面三个因素归为贷款特征因素，后面两个因素归为住房特征因素。
3、问卷的设计和统计方法说明
本研究设计了个人被动违约意向的调查问卷，分为四个部分：
第一部分：被试者背景资料。具体的项目包括被调查者的性别、年龄、婚姻、学历、月薪水平、家庭收入、是否有住房抵押贷款等七个方面。
第二部分：影响借款人收入的因素与被动违约可能的测量。让被试者针对10个要素用5点量表记分，了解被试者在问卷模拟的情况下，发生被动违约的可能。
第三部分：影响借款人还贷的非收入因素与被动违约可能的测量。让被试者针对5个要素用5点量表记分，了解被试者在问卷模拟的情况下，发生被动违约的可能。
第四部分：被试者对收入下降的引发被动违约可能性的直接看法。同时涉及被试者对他人收入下降时候，发生被动违约可能性的看法。
参考文献：
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1、职工个人住房抵押贷款申请书；
2、单位对个人的证明；
3、借款人身份证复印件（原件）；
4、借款人户口复印件（原件）；
5、（1）购买100%的产权，需带“优惠售房审批表”复印件，同时填写“乌鲁木齐市职工个人住房贷款产权权益抵押证明书”；
（2）购买33%的产权，需带“全产权补差计算表”复印件，同时附借款人67%的私房产权证复印件；
（3）购安居房（经济适用房），需带安居工程住宅（经济适用书）预销售合同复印件及原件。
6、借款人已交购房款30%以上的收款收据复印件；
7、单位应将本单位住房公积金汇交、支取、贷款情况以及售房款帐户帐号写一总证明。
借款人所在单位应注意三点：
1、本单位所有借款人借款总额不得超过本单位借款当月住房公积金总额的80%；
2、个人借款不得超过购房款（100%产权或33%产权）的70%，最多不超过两万元。购安居房（经济适用房）可适当增加贷款额度。
3、贷款金额保留到100位整数。如某职工需贷款17872.33元，应为17800元，剩余72.33元可由职工个人自筹交足。
职工个人住房抵押贷款申请书
乌鲁木齐市住房资金管理中心：
本人是
单位的职工，经批准购买本单位住房（安居房、经济适用房）
路
号
第
栋
单元
层
号住房一套，建筑面积
平方米，房价为
元。现已交房款
元，尚缺
元。根据《乌鲁木齐市职工个人购、建房抵押（委托）贷款《修改》暂行办法》的有关规定，本人符合申请贷款条件，现申请购房贷款
元，期限
年，本人愿以按月等额均还方式按期还本付息。每月由单位从工资中扣还贷款本息
元，并以所购房产作抵押，由我所在单位提供担保，请审查批准。
借款申请人：
年
月
日
证
明
系我单位职工，夫妻双方月收入其中男方（女方）
元，该同志已参加我单位房改，并已交纳住房公积金，公积金帐号为
，截止年月公积金余额为
元。我单位愿为该同志担保。
单位公章
单位证明
我单位截止
月住房公积金余额
元，已有
名职工支取住房公积金
元。现有
名职工需申请住房抵押贷款
元，借款人已自筹购房款
元，占购房款总额的
%。以上借款人的贷款金额可转入我单位售房款帐户，售房款帐号为
。同时，我单位保证职工个人贷款总额不超过住房公积金总额的80%。
特此证明。
单位公章：
【关键词】提前还贷负面影响住房抵押贷款证券化
1.我国住房抵押贷款的现状
2.提前还贷主要原因的分析
提前还贷是指借款人在保证按月按额偿还个人住房贷款本息的基础上，提前偿还部分或全部购房借款的一种经济行为。它包括两种形式：一种是提前偿还部分个人住房贷款；另一种是提前偿还全部个人住房贷款。分析造成提前还贷的原因有以下几点。
2.1居民收入增加。随着我国经济的飞速发展，居民收入有了显著提高，加强了借款经济能力为借款人提前还贷提供了物质保障。我国住房抵押贷款的主要偿还方式是每月定额还款，进而借贷的初期既确定了参考依据，同时随着收入的增加，每月还款所带来的压力越小，更容易提前还款。
2.2对未来利率走势的预期。随着2011年央行的几次加息，从2012年1月1日开始，住房抵押贷款的利率又达到了一个新的水平，我国住房抵押贷款实行的是浮动利率制，利率下降能够带来降息，减轻还贷压力，但利率上升则会增大还款压力，未来利率继续上升的可能性又非常大，同时利率上调存在着迟滞效应，。按照我国现行的政策，本年上调的利率要到下一年的年初开始执行，这就为借款人提前还款提供了便利，使借款人以减少利息支出。
2.3我国现行政策的影响。在住房抵押贷款合同中，有相应的条款规定，借款人一旦出售抵押贷款，金融机构有权要求借款人付清所有的贷款余额，这一条款称为“出售即付条款”。随着二手房交易的增多，为了进行买卖，借款人需要进行提前还款，以保证交易的正常进行，这就加大了提前还款的行为。在退休收入政策上，退休之后的收入要低于工作时，这也促使一部门人为了以后的生活保障尽可能提前还贷。
2.4受我国传统观念的影响。我国一直有“无债一身轻”的传统观念，当手里资金充裕时，更倾向于提前还贷。
3.提前还贷带来的负面影响
提前还贷看起来对借款人有利，毕竟是由借款人来选择是否提前还贷，但也存在着不利影响。借款人在提前还贷的过程中损失了很大的机会成本。当借款人选择提前还贷时他失去了支配这笔资金获得更高收益的机会，如股票等其它金融工具能获得较高收益，那么借款人无形之中就放弃了这部分收入。提前还贷可能会对借款人的信用造成影响，随着提前还贷的增加，对银行造成的危害也在增大，银行改变了对提前还贷的宽松政策，提前还贷影响了下次从银行的贷款。随着到期日的临近，借款人所偿还的款项中，本金所占的比重越大，提前还贷的效果越差。
4.对提前还贷的对策分析
4.2建立数据库，建立个人信用的评估系统。目前，我国许多商业银行机构已经认识到了建立数据库的重要性，由央行主导的信用体系也有了一定规模，但和西方发达国家相比，我国银行的数据库的样本数量还有很大的差距。我国的住房抵押贷款市场兴起的比较晚，经历的经济周期还不全面，对提前还款的规律不能完全掌握。在接下来，应该对借款人进行长期的跟踪调查，采集数据，包括完善个人征信系统，逐步建立个人信用账户，完善预警机制，建立适合我国国情的模型，更好的利用规律，为防控风险服务。
4.3采用多种形式的贷款方式。现在银行实行的基本上都是等额还款的形式，随着收入增加，这种还款方式更适合收入稳定的人，我国银行可以根据借款人的收入、年龄等因素设计不同的还贷方式，比如可以递增还款或者递减还款的方式，满足不同人群的需求。同时利率、贷款期限的选择可以不仅仅着眼于当前收入，可以让借款人根据当前收入与未来的预期收入自行选择还款期限，实行不同利率，当然这也要求银行加强监管，做好数据库和征信系统的建设。
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摘要个人住房抵押贷款业务以其风险低、业务范围广、经营收入稳定的特点，正日益受到我国各大商业银行的青睐。但是随着个人住房抵押贷款业务规模的不断扩大，个人住房抵押贷款业务的风险也不断的出现，本文阐述我国商业银行个人住房抵押贷款业务的发展现状，根据住房抵押贷款的自身特性，详细分析了我国商业银行个人住房抵押贷款主要面临的风险，说明了加强商业银行个人住房抵押贷款风险防范的重要性和必要性。
关键词商业银行个人住房抵押贷款抵押贷款风险
一、我国商业银行个人住房抵押贷款及其风险暴露
随着经济的发展，收入的增加，居民消费观念的改变，购买住房的人数在上涨。个人住房的销售面积从2001年的1.850亿平方米到2010年前11个月8.25亿平方米。全国个人住房抵押贷款余额也从2003年1.18万亿元2009年9.59万亿元，目前我国商业银行的消费贷款规模总量中个人住房贷款占八成。可见我国---住宅市场的兴旺带动了购房信贷的快速增长。越来越多购房者选择采用个人住房抵押贷款购买住房。商业银行为争取更多的信贷客户，不断创新贷款方式。住房市场有出现泡沫的风险，政府也在加大调控，并在2010年四月份重拳出击，出台了楼市的“国十条”。政策的高集中说明住房市场的风险越来越大。
二、商业银行个人住房抵押贷款风险及成因分析
在目前我国的经济体制环境个人住房抵押贷款风险发生有其可能性和必然性，这主要是个人住房抵押贷款自身的特性和市场环境等诸多内外因素决定的，具体而言，我国商业银行个人住房抵押贷款主要面临以下几个方面风险：
（一）信用风险表现及成因
个人住房抵押贷款中的信用风险通常又被称为违约风险，在贷款中由于借款人在信用活动中存在不确定性，如违约或信用等级下降，不能依合约按期偿还住房贷款本息而给银行带来经济损失。通常导致借款人违约的原因有三个：自然原因或社会原因等客观原因；借款者经济利益比较厚的故意违约行为；借款者由于品性不佳的欺诈违约。现有信用风险管理体系主要有以下缺点：
1．个人信用资源普遍缺乏
2．个人住房抵押申请者资信状况的变化产生的信用风险
个人住房抵押一般期限较长，其还款期限通常20～30年左右，个人资信状况面临着巨大的不确定性。由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，使个人住房贷款申请者资信状况发生变化，信用的缺失以及个人支付能力的下降，加大了银行的信贷风险，由于信息不对称，借款人可以利用虚假的经济收入证明、抵押物重复抵押、故意隐瞒抵押物共有人押等欺诈行为骗取银行的贷款。在个人信贷业务的决策过程中，银行处于信息劣势地位，只能凭借购房者提供的资料判断贷款的可行性，即便是这些近期的资料不具备准确性。
3．个人住房抵押贷款信用风险转移机制存在缺陷
个人信用档案的建立可为银行发放住房贷款提供事前评估的依据而降低信用风险管理要求将个人信用风险真正控制在可接受的范围之内。目前我国商业银行个人住房信贷的信用风险管理存在许多不足之处，尤其是由于缺少功能完善的信用担保、保险等配套工具，商业银行的个贷风险常被固化，风险转移制度的缺陷往往使风险累积，妨碍了住房信贷业务的正常发展。随着个人贷款业务规模的发展，这一影响还将变得更加突出。第一，个人信用制度的缺失将造成银行交易成本过高。银行审核个人贷款的程序无法简化，银行发放一笔数万元的个人贷款与发放一笔数百万元的企业贷款费用相当，银行交易成本大大提高。第二，个人信用制度缺失的现状导致银行过度依赖房产抵押。但抵押只是一种事后的风险释放，是一种手段而非目的。我国的社会制度特性缺乏社会保障的现状使得法院对无力还贷的借款人难以做出强制性判决或采取强制性执行手段，住房信贷的事后风险也无法得到有效控制。
（二）利率风险表现及成因
近年来央行不断调整贷款基准利息，国内商业银行的个人住宅抵押贷款面临的利率风险不断增大。固定利率下通货膨胀风险一般比浮动利率下的大，因为后者往往随通货膨胀而上浮。房地产金融的长期性决定了其通货膨胀风险也较大由于我国房地产市场正处在房价虚高、投机盛行的发展阶段，与贷款利率风险相伴随的抵押物价值贬损风险和潜在的违约风险也逐步成为现阶段我国商业银行个人住房抵押贷款的主要风险源。个人住房抵押贷款利率风险原因主要有以下几点：
1．宏观经济走向的不确定性
2006-2007年住宅需求旺盛，房价持续上涨，住房投资额占固定资产投资超常规的高速增长。06年中央采取了紧缩的财政政策、住房结构调整，07年从紧的货币政策，销售量开始大幅萎缩。随着楼市由热转冷，2008年下半年，政府改变调控政策，向行业连续施以援手，一向紧收的房地产政策逐步放松。2010年由于房价过度上升，政府又开始实行从紧的房地产政策。在国家住房政策的不断调整下，经济走向的不确定性将加大宏观政策的不确定性，从而增加商业银行住房抵押贷款中的利率风险。
2．房贷利率的调整缺乏灵活性
现阶段我国的利率还没有完全市场化，个人住房贷款的利率是按法定利率的调整而调整的。2002年3月1日开始实施的《个人住房贷款管理办法》第四章第十四条规定“（个人住房贷款）期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定”。这种调整利率的做法，看似利率风险从银行完全转移给了借款人，银行不再有风险，但实际并非如此。利率的调整是中央银行决定的，商业银行并没有自，中央银行调整可能会严重滞后于市场环境的变化。
3．通货膨胀的压力
近年来，我国中央银行配合政府的积极财政政策，加大了货币投放的力度，货币Ml、M2增幅及增速逐年加大。2005年CPI环比增长1.8%，2007年环比增长5.9%。2008年一年，虽然世界各国经济受到经济危机的严重打击，各国的经济普遍下降严重（见图1）。近期公布2010年11月CPI为5.1%，通货膨胀一旦发生，银行发放住房抵押贷款便会孕育更大更多的利率风险。央行大幅度加息的可能将使商业银行面临利差缩小、收益大幅度减小的可能。商业银行所持有的抵押物―住房的相对贬值（相对于原名义价格）将使银行资产面临大幅度受损的可能。
（三）提前还贷风险表现及成因
提前还贷是指借款人在谋其偿还的本金额超过当期预定偿还的本金额，主要包括对部分贷款余额提前偿还和一次性清仓所有贷款余额。个人住房抵押贷款业务发展至今，提前还款已经成为个人住房贷款风险中一个重要方面。住房抵押贷款的提前还贷行为造成了住房抵押贷款组合现金流较大的不确定性，从而给银行的资金管理带来较大的不良不利影响。提前还贷是银行对资产负债的期限匹配难度加大。如何有效防范提前还款风险，不仅是我国商业银行发展个人住房贷款业务面临的重要问题，也是顺利推进个人住房抵押贷款证券化的必要途径。理性借款人会随时在对自己有利的情形下采取提前还贷行为，以期在购房中的成本支出达到最小化。那么这种收益的获得必然是以银行的损失来承担为条件的。提前还贷风险原因如下：
1．预期利息收入减少，回收资金闲置的损失
由于住房抵押贷款中利率比储蓄利率高的很多，而且安全性较高，是银行信贷资产中获取利润的主要产品，然而随着提前还贷率提高，银行的预期收益不能实现，从而付出的服务无法得到回报。提前还贷率越高给银行造成的预期收入的损失也就越大。举一个最简单的例子，假设存一笔利率为8%的10万元十年等额本息抵押贷款，根据每月住房抵押贷款的现金流提前贷款的话，银行会遭受到预期利息收入。如果借款人提前一年归还贷款会损失611.31元，数额相对不大，而提前九年就有37839元的损失，而在住房抵押贷款中，平均的年限在二十到三十年，可见预期损失的利息是相当大的。
2．增加银行服务成本，可能增加市场风险和通货膨胀风险
（四）其他风险
三、结束语
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【关键词】个人住房抵押贷款提前还款
个人住房抵押贷款提前还款风险是指借款人在还款期限内，在贷款合同规定的还款计划外，提前偿还本金，造成贷款人损失的可能。提前还款风险造成的贷款人损失主要表现在三个方面。
第一个方面，提前还款会打破贷款人现金流计划和资金安排，贷款人必须为提前回流的资金寻找新的投资渠道，支付再投资成本;第二个方面，如果市场利率下降，贷款人再投资收益就会降低;第三个方面，过早的本金偿还可能使贷款人蒙受发起费用、服务费用和管理费用损失。
一、因子分析实证模型的建立
因子分析是一种多元分析方法，是将影响个人住房抵押提前还款因素的众多指标合成少数几个指标，将众多的原始变量浓缩为少数几个有效的因子变量，使变量具有更高的解释性的研究方法。
二、变量选取
三、变量量化
变量选择完成后，我们需要对所选变量进行量化，以便于以后的模型分析。因变量为贷款提前还款情况，用虚拟变量表示，提前还款贷款赋值为0，正常贷款赋值为1。对本论文选取的13个自变量的量化方法用表给出，见表1，其余6个变量采用实际数额。
五、变量描述性统计分析
采用SPSS16.0软件对样本进行描述性统计分析，得出个人住房抵押贷款提前还款样本中的变量信息，见表2。
从借款人特征分析，得出提前还款中男性居多且更倾向于提前还款;从年龄分布来看得出提前还款者年龄较正常还款组大。
从职业来看，工作越稳定，提前还款的概率越大;从受教育程度来看，学历越高提前还款倾向越大;从婚姻状况来看，无法说明已婚家庭提前还款的可能性更大;从借款人籍贯来看，当地人更容易发生提前还款现象。
从贷款人特征分析，贷款金额较大者偏向提前还款;从贷款期限看，具有较短贷款期限者更容易发生提前还款现象;从贷款利率来看，利率越高越容易发生提前还款现象。
从还款方式看，等额本金还款法更容易发生提前还款现象;从贷款价值比（LTV）看，提前还款组LTV均值为40.51%小于正常还款组的40.77%。
从房产特征来看，单位房价越高越容易发生提前还款现象;从区域特征来看，房价越高提前还款现象越明显。
六、因子赋值
本文中在用因子分析法提取因子时，我们选用了SPSS
16.0软件中的主成份分析法，采用方差解释度大于85%的原则来选取因子的个数，共抽取了9个因子。
接着对提取出来的9个因子进行赋值，记为Fi（i=1，2，…，8）。在给因子赋值之前首先要对原始变量进行标准化，然后将标准化后的原始变量矩阵乘以因子得分系数矩阵即得到赋值后的因子分值，见表3。
同时由表三我们可以看出，在因子1中，贷款金额、贷款余额、住房面积对因子1的贡献度最大，具有最强的解释力，其次是年龄、月还款额占家庭收入比例、还款方式、贷款价值比和住房总价值对因子1的贡献度较大，而其因子的分析同理。
至此得到了新的因子变量，这些因子变量包含了原先19个变量的绝大部分信息，同时又避免了原始变量的多重共线性问题，为后面的判别分析奠定了基础。
七、判别函数
应用判别分析，可以研究各变量对个人住房抵押提前还款风险的影响方法和影响程度，进而达到判别未知分类贷款可能所属类别的目的。
判别函数的一般形式是：
Y=a0+a1x1+a2x2+a3x3+…+anxn
其中，Y为判别值;x1，x2，…，xn为反映个人住房抵押贷款违约特征的变量;a1，a2，a3，…an为各自变量的系数，即判别系数。
判别函数分析的程序是先将所研究的样本分为违约贷款组和正常贷款组，根据“组内离散性最小、组间离散性最大”的原则建立判别函数来对未知分组属性的样本的可能归属进行判别。
八、判别结果
根据判别分析，可以得出这样的结论：借款人财务状况越好，提前还款的可能性越大。月还款额占家庭收入比例越高、贷款期限越长、贷款运行期数越长、单位房价越高，个人住房抵押贷款提前还款可能性越大。房价指数越高，提前还款可能性越大。男性、收入稳定者、受教育程度越高越倾向于提前还款。家庭收入越高，越容易发生提前还款现象。等额本金还款法更容易发生提前还款现象。已婚借款人较未婚借款人提前还款的可能性较大。贷款利率越高，提前还款可能性越大。本地人提前还款的可能性大于外地人。
合同编号：_______年_______字第_______号
抵押人(甲方)：______________________________
住所：________________________________________
邮政编码：____________________________________
开户金融机构及帐号：__________________________
抵押权人(乙方)：____________________________
为确保乙方与_____________签订的_____________号借款合同(以下简称借款合同)的履行，甲方愿意以其有权处分的财产作抵押，乙方经审查，同意接受甲方的财产抵押，甲、乙双方根据有关法律规定，经协商一致，约定如下条款：
第一条甲方以抵押物清单所列之财产设定抵押。
第二条以房地产设定抵押的产权情况
1.房地产坐落：__________________________________
2.地号：________________________________________
3.土地面积：____________________________________
4.土地使用年限：________________________________
6.土地出让(转让、划拨)合同号：________________
7.国有土地使用证号：____________________________
8.房屋建筑面积：________________________________
9.共有权份额：__________________________________
10.房屋所有权证号：_____________________________
11.房屋预售、买卖契约号：_______________________
第三条以房地产设定抵押的抵押情况
1.抵押土地四至：________________________________________
2.抵押土地面积：________________________________________
3.抵押土地评估价值：____________________________________
4.抵押房屋部位：________________________________________
5.抵押房屋建筑面积：____________________________________
6.抵押房屋评估总价值：__________________________________
7.房地产评估总价值：____________________________________
第四条甲方抵押担保的贷款金额(大写)_____________元，贷款期限自_______年_____月_____日至_______年_____月_____日，贷款用途为。
第五条甲方保证对抵押物依法享有所有权或处分权。
第六条甲方在本合同生效之日将抵押物权属证明文件交乙方，抵押期间该抵押物权属证明文件由乙方代为保管。
甲方以所购期房作抵押，在借款合同生效之日将购房合同、抵押登记证明交乙方执管。取得房屋所有权证后，将房屋所有权证一并交乙方执管。
第七条抵押担保的范围：贷款金额(大写)元及利息、借款人应支付的违约金(包括罚息)和赔偿金以及实现贷款债权和抵押权的费用(包括律师费、诉讼费等)。
第八条本合同的效力独立于被担保的借款合同，借款合同无效不影响本合同的效力。
第九条本合同项下有关的评估、保险、鉴定、登记、保管等费用均由甲方承担。
第十条抵押期间，甲方有义务妥善保管抵押物，保持抵押物完好无损，并随时接受乙方的检查。
第十一条甲方应办理抵押物在抵押期间的财产保险，投保金额不得少于全部贷款本息总额，财产保险的第一受益人为乙方。保险单证由乙方代为保管。
第十二条抵押期间，抵押物如发生投保范围的损失，或者因第三人的行为导致抵押物价值减少，保险赔偿金或损害赔偿金应作为抵押财产，由甲方存入乙方指定的帐户，抵押期间甲方不得动用。
第十三条借款合同有效期内，甲方不得以任何理由中断或撤销保险，否则，乙方有权代为投保，一切费用由甲方负担。
第十四条抵押物价值减少，甲方应在30天内向乙方提供与减少的价值相当的担保，并办理符合本合同第十一条约定的保险手续。
第十五条抵押期间，未经乙方书面同意，甲方不得赠与、出售、出租、转让、再抵押或以其他任何方式处分本合同项下的抵押物
第十六条抵押期间，经乙方书面同意，甲方转让抵押物所得的价款应优先用于向乙方提前清偿所担保的债权。
第十七条以土地使用权设定抵押的，在土地使用权抵押期间，未经乙方书面同意，甲方不得在设定抵押的土地上另行建造定着物;乙方书面同意甲方建造定着物的，该定着物一并抵押。乙方同意甲方在其设定抵押的土地上所建造的房屋预售，预售房屋面积限制在建筑平方米以内。甲方将预售出的房地产权情况列出清册，报送乙方备案。乙方有权制止甲方继续预售房屋。
第十八条借款合同履行期限届满，借款人未能清偿债务，乙方有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿，实现抵押权。
第十九条发生下列情况之一，乙方有权提前处分抵押物实现抵押权、停止发放借款合同项下贷款或者提前收回借款合同项下已发放的贷款本息：
1.甲方被宣告破产或被解散;
2.甲方违反本合同第六条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条约定义务或发生其他严重违约行为;
3.借款合同履行期间借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力致乙方贷款债权落空，或者借款人有《借款合同》第十三条第3项约定的违约情形等。
第二十条甲方因隐瞒抵押物存在共有、争议、被查封、被扣压或已设定抵押权等情况而给乙方造成经济损失的，应向乙方支付借款合同项下贷款金额_________%违约金，违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应就不足部分予以赔偿。对上述违约金、赔偿金以及甲方未承担抵押担保责任的贷款本金、利息和其他费用，乙方有权直接用甲方存款帐户中的资金予以抵销。
第二十一条乙方依法处分抵押物所得的价款，按下列顺序分配：
1.支付处分抵押物所需的费用;
2.清偿借款人所欠乙方贷款利息;
3.清偿借款人所欠乙方贷款本金、违约金(包括罚息)和赔偿金等;
4.支付其他费用。
第二十二条本合同有效期内，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除合同。
第二十三条其他约定事项：
1.甲方违反本合同自愿接受强制执行;
2.____________________________________
3.____________________________________
第二十四条因本合同发生的争议，经协商不能达成一致意见，应当向乙方所在地人民法院提起诉讼。
第二十五条本合同自抵押物清单中的抵押物均办理登记之日起生效。
第二十六条本合同正本一式二份，甲乙双方各执一份。副本_________份。
甲方(公章或印章)：_________________
法定代表人或个人(签字)：___________
___________年__________月__________日
乙方(公章)：_______________________
法定代表人(签字)：_________________
【关键词】市场经济商品房抵押信贷风险对策
一、我国个人住房抵押贷款的发展现状
（一）个人住房抵押贷款的动作机理。
第三个阶段时期，2009年至今，在这一段时期内，我国的房价处于一个空前居高的价位水平，商品房刚需日益加大的现象也是客观地存在着，与此同时，我国的个人住房抵押贷款也已经发展得相对成熟和完善，尽管与西方的发达国家相比，还是存在着一定的差距的。
（三）我国个人住房抵押贷款的规模及质量状况。
二、我国个人住房抵押贷款的风险分析
（一）个人住房抵押贷款的违约风险。
（二）个人住房抵押贷款的经济周期风险。
（三）个人住房抵押贷款的流动性风险。
三、防范我国个人住房抵押贷款风险的对策建议
（一）实行严格的资信审核制度。
这一对策建议主要是指银行等金融机构在接到个人住房抵押贷款的贷款人的贷款申请材料时，一定要严格地和全面地对贷款人的收入情况、资产情况、负债情况、每月偿还贷款额占整个家庭月收入的比重情况和贷款购买房屋的目的和用途等多种情况。银行等金融机构根据这个审核调查结果再来断定是否真正地要给这个贷款人进行放款，以减小贷款的由于贷款人不能按时按量的偿还贷款而造成的违约风险。
（二）建立完备的预警信息管理系统。
大家也都知道，现代我们所处的这个社会，它不仅仅是一个以市场经济为主要发展体制、以全球经济一体化为主要发展趋势的社会，它还是一个各类科学技术高速发展和被普遍应用于社会各个方面的发展的社会。各个行业各业的组织单位都在积极地将先进的科学技术生产力运用到自己的事务经营发展中去。那么，我想银行等金融机构同样也是可以将先进的科学技术力量运用到防范和规避一些金融风险的事务中去。
（三）完善我国的住房公积金制度。
四、结论
总而言之，个人住房抵押贷款这项活动会涉及到多方的利益，比如贷款者、银行等金融机构和房产开发商。因此，在进行这项活动的整个过程中，一定要三方结合起来共同努力，采取科学的和合理的方法来认清风险、识别风险、防范和规避风险，并且要处理好日常的活动事务与风险防范之间的关系和相互的影响作用，以期争取在个人住房抵押贷款的风险防范和规避过程中获得最大的成功，实现全面性的胜利，即三方皆获利。
[1]王重润.住房抵押贷款市场研究[M].北京：经济管理出版社，2004.
住房抵押贷款证券化始于20世纪60年代末的美国。当时,由于通货膨胀加剧,利率攀升,使金融机构的固定资产收益率逐渐不能弥补攀高的短期负债成本。同时,商业银行的储蓄资金被大量提取,经营陷入困境。在这种情况下,为了缓解金融机构资产流动性不足的问题,政府决定启动并搞活住房抵押贷款二级市场。
住房抵押贷款证券化的发展现状:随着住房体制改革的不断向前发展,中国住房抵押贷款开始出现并快速发展起来,有关数据显示,2000—2005年间个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重均在74%以上,个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重再创新高,2008年已超过82%。由于中国经济发展现状,如个人信用制度不健全,抵押制度和抵押担保保险制度建设相对滞后等一系列问题,导致了商业银行的风险增大,个人住房抵押贷款不良率开始不断上升。“建元2005-1份额人住房抵押贷款支持证券”是国内首个住房抵押贷款证券化产品,这是以中国建设银行作为试点单位的,从此开创了国内住房抵押贷款证券的先河。
一、中国住房抵押贷款证券化的收益分析
2.有利于解决资金流动性问题。目前,中国金融机构储蓄存款中绝大部分是五年期以下的短期存款,而住房抵押贷款的一般期限都在十五年左右,属于长期的债权资产。这样银行的“短存长贷”就很容易产生资金流动性风险,从近几年中国金融机构的信贷资产分布情况看,住房抵押贷款以较快的速度增长,并且预期未来仍会有较快增长,而定期存款的比重却在不断下降,从发展的观点看,随着住房抵押贷款规模的不断扩大,当贷款余额达到银行信贷资产的一定比例时,资产流动性风险就会加大,而实行住房抵押贷款证券化,银行通过MBS将长期债权出售,使中长期资产在短期内变成流动资金,即可盘活银行的资产,增加其资金的流动性。
3.有利于降低商业银行的经营风险。通过住房抵押贷款证券化,将低流动性的贷款转化为高流动性的证券,在提高银行资产流动性的同时,还可以将集中在银行的风险转移、分散给不同偏好的投资者,从而实现银行风险的社会化。
二、中国住房抵押贷款证券化的风险分析
1.信用风险。信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。在中国,由于个人信用制度不完善,居民收入的透明度和货币化程度低,实际收入与名义收入差距很大,银行很难确切地计算居民实际收入水平,贷款银行无法判断贷款人的资信程度。
2.提前偿付风险。提前偿付是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。提前偿付一般有两种情况:一种是当借款人收入有了较大提高,资金富足,希望提早结束贷款时,就可能发生提前偿付行为。另一种是当市场利率低于合同利率时,提前偿付行为也有可能发生。提前偿付一方面使商业银行损失原合同利率带来的利息收入,另一方面商业银行还得遭受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失。
3.利率风险。利率风险,也称市场风险,是指由于利率的变化而使发放抵押贷款的机构或者证券持有者所遭受损失的风险。目前中国的商业银行的个人住房抵押贷款利率缺乏灵活性,只能随着央行对利率的调整而相应变动,由于贷款组合的利率是浮动的,若贷款利率下调,则银行要承受发债成本不变而贷款收益下降的风险。如果利率上调,与存款利率增长幅度相比小,这样就有可能减少银行的获益。
三、防范个人住房抵押贷款风险的对策
2.加强银行放贷的操作和流程的管理,完善信贷管理机制。贷款前,商业银行应该建立专业化的咨询体系。贷款机构在对借款人咨询和教育上应该投入大量资金,在借款人申请个人住房抵押贷款之前,借款人应到银行等金融机构或专门的咨询机构进行咨询,以确保借款人充分了解住房抵押贷款具体操作流程以及违约等造成的后果。贷款时,商业银行应实行科学严密的贷款审核程序。银行在审核住房抵押贷款申请时,主要是考察借款人的还款能力、审查贷款抵押品即住房的当前状况、实际市场价值和调查申请人的信用状况。贷款后,商业银行应加大监控和管理的力度。商业银行应该建立先进的业务处理系统和监控借款人财务状况的信息系统。利用业务处理系统每天监测报表,一旦出现逾期贷款,就可以立即查明原因,采取相应的措施来防止逾期的继续发展,最大限度地减少银行的损失。
3.加强个人住房抵押贷款的利率风险管理。目前中国住房抵押贷款主要是浮动利率抵押贷款,利率的变化与调整主要受制于央行的金融管制和货币政策,这样各大商业银行无法根据有效的抵押贷款历史记录来预测未来抵押贷款提前偿付的比例及速度;利率调整的不确定性又影响了证券价格变化,造成了未来现金流的不确定性,增加了投资者面临的投资风险。借鉴美国的经验,建议中国在发展MBS时应当逐步调整当前利率水平,建议与银行间债券市场上的适当期限的国债收益率挂钩,同时继续推行利率市场化。
4.发展个人住房抵押贷款风险转移机制。金融机构可利用各类保险业务品种来分散个人住房抵押贷款风险。保险费用所形
关键词：住房抵押贷款；利率风险；综述
一、引言
个人住房抵押贷款最早源于19世纪的英国，是金融信贷中的一个非常重要和成熟的贷款产品。我国自1987年开展个人住房抵押贷款以来，居民住房抵押贷款的额度不断增加，有力地推动了城市住宅商品化进程，也活跃了我国的房地产市场。但与此同时，我国个人住房抵押贷款中面临的风险也一直在不断增加，尤其是在当前房地产调控和利率市场化的大背景下，住房抵押贷款的利率风险显得尤为突出，已引起人们的广泛探研。
二、国内外研究状况综述
（一）国外住房抵押贷款利率风险研究现状
1、关于住房抵押贷款利率风险的管理理论与实践研究
美国银行家安东尼1997年编写了《利率风险的控制与管理》一书。该书细致描述和总结了美国20年以来的利率风险管理进程，并概述了利率期限结构、利率风险度量技术、控制利率风险的工具、利率风险管理的实践，以及套期保值、风险与收益的平衡、公司利率风险披露等一些特殊问题。巴塞尔委员会1997年9月颁布《利率风险管理原则》，第一次系统提出了利率风险管理的12项原则，建立了商业银行利率风险管理的基本框架。而后，随着监管形势的日益严峻和监管任务的日益繁重，巴塞尔委员会2004年7月又颁布了《利率风险管理与监管原则》，进一步完善商业银行利率风险监管框架。
2、关于住房抵押贷款利率风险的管理方法研究
在表外风险管理技术发展中，20世纪50年代，马柯维茨率先将数理引进了经济学中，开创了证券选择理论和投资组合理论的先河。威廉夏普提出了沿用到现在的资本定价模型。默顿、布莱克创立了著名的期权定价模型。远期、期货、期权、互换等衍生工具发挥套期保值的作用，在很大程度上降低了利率风险。在表内风险管理方法上，安东尼曾在《利率风险的控制与管理》一书中详细阐述了住房抵押贷款利率风险表内管理方法分别经过的缺口分析方法，加权缺口模拟分析方法，分类模型及静态现金流分析方法，概论估计、动态模拟及系统整合技术法这四个阶段。
3、关于住房抵押贷款利率风险和金融危机的关系研究
美国经济学家斯蒂格利茨（2007）认为由于美国在2001到2004年期间，为刺激经济发展，一直实行低利率的政策，使得房地产市场异常繁荣。而在2004年6月到2006年6月间，又连续十七次提高利息，导致大量借款人迫于经济压力放弃还款，从而引发次级债券的持有者为保全资产不得不大量抛出次级债，继而引发次贷危机。纽约银行家陈迅勇（2007）也指出，当金融危机爆发后，美国又开始大幅降息，虽然下调利率对经济恢复能起到很大作用，但利率调整过快也给经济的稳定发展带来诸多不利影响。
（二）国内住房抵押贷款利率风险研究现状
1、关于住房抵押贷款利率风险表现的研究
2、关于住房抵押贷款利率风险成因的研究
施继元（2003）认为：（1）由于我国个人住房抵押贷款利率是浮动利率，并且贷款期限较长，往往在15年以上，最长期限可达到30年，借款人必须承担利率上浮带来的风险；（2）通货膨胀压力有抬头迹象，银行发放住房抵押贷款势必面临风险；（3）借款人没有可规避利率风险的有效手段。赵瑞华、卢玉志（2005）的观点与施继元较为相似，他们认为风险的形成在于住房抵押贷款利率浮动缺乏灵活性，这主要是由于我国目前利率还没有完全市场化，个人住房抵押贷款的利率调整还决定于中央银行，商业银行还没有利率决定自，并且住房抵押贷款还面临着通货膨胀的侵蚀。
3、关于住房抵押贷款利率风险影响的研究
兰振光（2006）将住房抵押贷款利率风险的影响归纳在三个方面：影响银行利润水平；增加诱发道德风险的可能性；借款人逆向选择的风险加大。张宇、刘洪玉（2009）则强调在当前国内国际经济形势下，银行房贷利率风险程度的增加体现在：（1）贷款利率优惠政策导致银行房贷资产收益显著下降；（2）银行抵抗未来利差变化导致的收益波动风险的能力显著下降；（3）降息在提升借款人当前住房支付能力的同时也加大了还款期内因利率调整导致的信用风险；（4）利率波动导致违约的增加。崔灿灿（2011）同样认为我国住房抵押贷款利率风险会影响到商业银行的利息收入和非利息收入，还会引起银行股票价格的非正常波动，给投资者、股东带来很多不必要的经济损失。
关键词：住房抵押贷款：证券化：必要性
一、我国开展个人住房抵押贷款证券化的可行性分析
虽然中国建设银行的“建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券”公开发行，没达到市场乐观人士所预期的“火爆”状态，但随着人们对抵押贷款证券化认识的加深和客观条件的成熟，相信在中国也将日益显示出其价值所在，并将具备广泛的应用前景。
(一)个人住房抵押贷款符合证券化资产的要求
并非所有的资产都适宜证券化，其中最基本的要求是证券化的资产能在未来产生可预测的稳定现金流，即证券化的资产对投资者要有吸引力。投资者在决定是否购买抵押支持证券时，主要依据的是这些资产的质量、未来现金收入流的可靠性和稳定性。居民住宅贷款的风险相对较小、收入相对稳定并且可预测性较高，所以以个人住房抵押贷款证券化为突破口是十分合适的。
(二)居民个人收入水平的提高和金融意识的增强为住房抵押贷款证券化创造了物质条件
(三)我国证券市场已初具规模
我国目前已经形成了以众多证券公司参与支持的证券发行市场，以及上海、深圳两地证券交易所，staq系统和net系统等为代表的场外交易。沪、深两证券交易所上市的交易品种包括股票、国债、基金券、可转换债券等。抵押支持证券发行以后完全可以在这两个证券市场上市流通。
(四)我国已有相当数量的机构投资者
(五)我国个人住房抵押贷款状况达到资产证券化的规模要求
资料显示，抵押支持证券的发起、包装和承销必须达到一定的规模才能实现其经济利益，抵押支持证券的初始发行必须在2-3亿元范围内。1992年，中国建设银行发放了我国第一笔个人住房抵押贷款。从此个人住房抵押贷款逐渐成为人们购房融资的主要方式，其规模快速扩大。据人民银行统计，至2007年6月末，全国商业性个人住房贷款达到25720亿元，到了资产证券化对个人住房抵押贷款规模的要求。
二、证券化的基本原理
(一)住房抵押贷款证券化的基本思路
2加快住房抵押贷款一级市场的建设。首先，住房抵押贷款的规模是证券化的基础，应大力发展住房抵押贷款一级市场规模。其次，丰富住房抵押贷款市场上的贷款品种。第二=，完善一级市场的风险控制机制，建立个人信用的登记制度，加强保险业与住房抵押贷款市场的结合。
3加强spv(特设中介机构)风险管理，spv的运用也面临各种风险，主要包括信用风险、流动性风险、道德风险、规模不足、交易风险、法律风险、利率风险、提前还款风险等。spv成立后，有助于提高或强化spv信贷力度，有利于提高bms(住毫低押贷款支持证券)的资信评级，从而增强投资者信心，吸引更多投资者进入住房抵押贷款证券化市场。以制度化和系统化的方式来管理这些风险，通过业务运作分散给具有风险承担能力的投资者，从而化解银行业的部分风险。
4加强政府机构在住房抵押贷款证券化中的作用。住房抵押贷款证券化市场是一个特殊而复杂的市场，其中有大量的中介机构参与，市场关系
错综复杂；其次，抵押贷款证券化作为一种金融创新，需要建立一系列适应其发展的新的市场秩序与规则。这些都需要借助于政府所具有的特殊的协调优势。
(二)中国住房抵押贷款证券化的操作框架
住房抵押贷款证券化市场的运行机制及其特色，相当程度上取决于市场参与主体。市场参与主体的资格确定、他们的行为准则、操作规范以及外部监管机制的建立，直接关系到住房抵押贷款证券化市场的效率和未来的发展。我国住房抵押贷款证券化市场的基本框架如图1所示。中国住房抵押贷款证券化操作框架中各参与方具有以下职能：(1)购房者，作为债务人负有向发起人支付住房抵押贷款本息的义务；(2)住房抵押贷款银行为发起人，其职能是组建资产池，并将其出售或转移给spv；(3)spv的作用是购买或接受发起人的住房抵押贷款，接受证券公司发行的住房抵押贷款支持证券；(4)评级机构，提供资产评级；(5)信用担保公司，对住房抵押贷款进行信用增级和担保；(6)证券公司负责设计、发行住房抵押贷款支持证券。
三、推行我国住房抵押贷款证券化的建议
(一)大力推动金融体制改革
(二)取消市场限制，培育投资主体
在住房抵押贷款证券化参与者中，机构投资者已成为最大的投资者。因此，有必要在加强监管的
前提下，对有关保险金、养老基金、福利基金等使用的政策和法规进行适当的调整和放宽市场限制，逐步向保险金、养老基金等机构投资者开放资产证券化市场。
(三)规范信用评级和担保体系
信用评级机构的评级结果是投资者进行投资选择的重要依据，独立、客观、公正的信用评级是住房抵押贷款证券化成败的关键。就我国现实的市场条件而言，我国个人信用管理可以选择国家社会信用管理体系这一模式，即以身份证登记为基础，以存款实名制为契机，推广建立个人账户体系，通过银行问的联网、地区间的联网，最终建立起国家个人信用调查和资源共享系统。此外，借鉴国际经验，尽快成立政策性的全同住房抵押贷款担保保险机构，并与商业性保险机构一起构建一套完整的抵押保险担保机制，为住房抵押贷款的发展提供保障。
一是着手研究制定住房抵押贷款证券的法规，如《住房法》、《住房金融机构组织法》、《住房抵押贷款保险法》、《住房抵押贷款证券化法》、《投资基金管理法》、《房地产信托法》等。二是根据我国会计和税收法规，结合资产证券化本身的特征，制定相应的会计和税收制度。三是从各国的情况看，住房抵押贷款证券化都属于政府推动型的制度创新，这方面的法律法规的供给和创新同样需要政府强有力的推动。
(五)培育抵押贷款证券化市场
(六)建立完善的抵押市场担保体系
开展住房抵押证券化必须解决好两个问题：一是在庞大的住房抵押贷款市场中，建立起健康有序的信用关系和信用体系，提高贷款者和抵押品的信用等级和信用条件，增强抵押贷款的清偿能力，减少银行机构的信贷风险。二是在流动的抵押贷款二级市场中，增强抵押证券的安全性和清偿能力，提高证券发起机构和证券抵押品的抵押信用和抵押证券的交易信用，加强
对抵押贷款证券化后的流动性风险的防范。南此可见整个房地产抵押贷款市场的运转必须有完善的抵押担保体系的支持，因此设立专门的证券化担保机构，为抵押证券提供信用支持和担保，对整个住房抵押贷款证券化体系而言，是十分重要的。借鉴美国的经验，在推行住房抵押贷款证券化的初始阶段，应由政府出面提供担保，这样可以提高住房抵押贷款和抵押证券的信誉，为实行住房抵押贷证券化打下坚实的基础。
(七)加快抵押贷款证券化运行所需的中介机构的建设
加快抵押贷款证券化运行所需的中介机构的建立包括：一是建立住房抵押贷款公司。它的职能主要是买进金融机构的抵押贷款所有权和房产抵押权，组成抵押贷款组，经标准化处理、信用评级及抵押贷款担保公司担保增级后，发行抵押贷款证券，从最终投资者处取得销售抵押贷款证券的资金。二是培育抵押债券的认购承销者。其职能是代替债券发行者销售债券。认购承销者可分包销和代销两种，包销商要承担发行风险，即在债券未售完时包销商要购买剩余债券。
[1]邓伟利，《资产证券化一国际理论与中国实践》[m].上海：上海人民出版社，2003。
[2]何小锋，《资产证券化》[m].北京：北大出版社，2002。
[3]袁靖，《我国住房抵押贷款证券化发展的现状、问题及建议》[j].《财务与会计：理财版》，2007(5)。
[4]何德旭，《中国住房抵押贷款证券化可行性分析》[j].《金融研究》，2000(9)。
[5]李娜，《浅析住房抵押贷款证券化》[j].《金融理论与教学》，2006(4)。