我们认为，涉房敞口风险呈现结构化特征，不可一以概之，银行间差异较大。我们认为对于具备以下特征的银行涉房敞口无需过分担忧：1)客户深度经营，资产质量管控能力穿越周期；2)风险偏好较低，主要覆盖头部房企；3)经营区域仅覆盖发达经济区域，即使敞口风险暴露也方便后续处置回收。向前看，我们认为涉房敞口风险管理能力将进一步促进银行分化。
文丨中金公司
理由
Q1:当前房企融资条件如何？
今年下半年房地产销售回款阶段性下滑叠加其他渠道融资趋紧。10月以来，按揭贷款投放已有明显改善，房地产行业融资条件有所恢复。
Q3:涉房敞口如何影响银行资产质量？
Q4:银行业风险抵御能力如何？
Q5:哪些银行更能应对风险？
风险
经济增速超预期下滑；房地产行业风险扩散。
1。当前房企融资条件如何？
外部融资收紧叠加短期销售回款下滑导致部分房企资金偏紧。与历史主要几轮地产下行周期不同的是，今年下半年以来各类渠道资金同时出现下滑，是导致部分房企出现阶段性资金偏紧的主要原因。
图表2：…与历史主要几轮地产下行周期不同，本轮各类渠道资金同时出现下滑，尤其是贷款增速下滑至历史最低点
图表5:2020年“三条红线”政策出台后，房企信用债净发行量出现收缩
图表6:2021年下半年开始房企境外债融资也出现收缩
图表7:2018年资管新规后非标融资开始萎缩
图表8:2019年监管趋严后，房地产信托规模和占比明显下滑
2。银行房地产业务敞口有多大？
4。境内信用债：负债主体为房企，规模约2万亿元(包括企业债、公司债和ABS等)我们估计绝大多数由境内非银金融机构持有。
5。境外信用债：负债主体为房企，规模约1.5万亿元(折人民币)，主要为由海外机构持有的美元计价债券。
另外，除金融负债外和居民购房预收款外，房企的负债还包括供应链企业的应付款。2017年以来，房地产融资监管趋严，房企金融负债(贷款、债券)占负债比例逐渐下降，预收房款和供应链应付款占比上升。
图表9:我们估算个人按揭贷款37.4万亿元，对公房企金融负债21万亿元，绝大部分为为银行表内风险敞口
图表13:2017年以来，房企金融负债(贷款、债券)占负债比例逐渐下降，预收房款和供应链应付款占比上升
注：采用135家上市房企数据计算。
图表14:房地产“隐性负债”：部分可能未计入有息负债
3。涉房敞口如何影响资产质量？
银行涉房敞口中对公业务敞口和居民按揭贷款二者负债主体不同，风险特征也有明显差异。我们认为对银行而言，当前涉房敞口可能影响资产质量的途径主要是部分房企偿债能力下滑的风险。除此以外，我们也对供应链企业债务、地方隐性债务、居民部门偿债能力的可能影响进行探讨。具体而言：
1。房地产企业偿债风险。上市银行2021年6月底对公地产贷款不良率约为1.9%，相比2020年末上升约0.5个百分点，略高于全部贷款约1.8%的水平，反映房企偿债风险有所暴露。将128家A股上市房企作为样本，我们发现2021年房地产企业偿债能力明显下滑，利息覆盖率(EBITDA/利息费用)小于1的公司有息负债比例上升较快(约15%)。尽管当前偿付风险仅在个别企业出现，但银行风险偏好可能因此降低。
图表15:房地产企业通过开发贷、按揭贷、土地财政、供应链金融等途径连接居民、政府和上下游企业
图表17:我们测算今年以来房地产行业偿债风险上升较快
注：我们将4,000多家非金融上市公司作为样本，将利息覆盖率(EBITDA/利息费用)小于1的公司有息负债定义为“存在偿债风险的负债”。
图表18:2021年房地产企业偿债能力明显下滑，存在偿债风险的负债比例上升
注：风险负债比例=利息覆盖率<1债务占比。利息覆盖率=EBITDA/利息费用。样本采用128家A股上市房企
图表19:银行抵押贷款占全部贷款比重约42%，其中绝大多数抵押品为房地产
图表20:国有大行和中小银行对公地产不良率2020年以来年都有所上升…
图表21:国有大行和中小银行按揭不良率最近两年总体保持平稳
图表22:居民首套房贷款首付比例约为30%
图表23:中国大陆住房按揭贷款违约率相比美国较低
图表24:中国居民部门债务杠杆率绝对水平不高，但上升速度较快
图表25:住房价值占居民总资产价值的约40%
图表26:居民购房意愿仍然偏弱，商品房成交弱于往年同期
图表27:2021年下半年以来房价涨幅放缓，二三线城市房价涨幅更加低迷
图表28:土地成交出现下滑迹象，尤其是二三线城市
图表29:土地出让占地方政府收入比重达到44%
图表30:房企拿地速度下滑拖累地方政府收入
图表31:失业率影响个人还款能力
图表32:部分中西部省份债务负担较重、对土地出让收入依赖度较高
4。银行业风险抵御能力如何？
在资产质量风险侵蚀净资产前，银行的“三道防线”能够抵御风险，包括不良贷款拨备、拨备前利润和清收处置。在外部资本补充和救助前，银行的超额核心一级资本也可用于吸收损失。我们测算银行体系在外部资本补充前现有的可用于应对资产质量风险的资源达到13.5万亿元，考虑30%的清收回收率的情况下，能覆盖的贷款规模约为19.2万亿元，占全部贷款的12%，相当于目前不良率的7倍，显示银行系统用于抵御风险的资源较为充裕。具体而言，当不良率上升时银行能够通过以下方式缓冲风险：
1。允许拨备覆盖率下降。三季度银行业不良率为1.8%，拨备覆盖率为197%，贷款损失拨备为5.6万亿元。一般拨备覆盖率基本标准为150%，因此在拨备覆盖率不低于150%的情况下银行系统能够最多覆盖3.7万亿元的不良资产，占全部贷款的比例为2.3%。
2。使用全部贷款损失拨备覆盖损失。当前银行贷款损失拨备余额约5.6万亿元，可全部用于覆盖不良损失。假设清收回收率为30%(下同)，则全部拨备能否覆盖的贷款规模占全部贷款比例为5.0%。
4。继续使用超额CET-1覆盖损失。除以上缓冲以外，银行的超额核心一级资本可用于缓解外部冲击，超过该水平则银行需要外部资本补充和救助才能满足最低的核心一级资本要求。我们估算全部银行系统超额核心一级资本约为4万亿元(考虑系统重要性银行附加资本要求)，加上该部分缓冲银行系统拥有的用于抵御风险的资源为13.5万亿元，能够覆盖的贷款规模占全部贷款比例为12.1%。该水平相当于现有账面不良率的6.8倍，显示银行可用于抵御风险的资源较为充裕。
图表34:我们测算银行现有的用于抵御风险的资源达到13.5万亿元，能覆盖的贷款规模占全部贷款比例约12%，是当前不良率的7倍，显示资源较为充裕
图表35:敏感性分析：由于对公房地产贷款占全部贷款的比例仅为7%，即使该类贷款风险大幅上升整体不良率仍然处于可控水平
注：1H21对公房地产和按揭不良率来自上市银行；假设仅用于演示性测算；假设清收回收率为30%；使用拨备、利润和资本覆盖贷款损失部分；拨备前净利润为2021E全年利润
图表37:大型银行和中小银行拨备覆盖率出现分化
图表38:房企破产清算偿付顺序：贷款顺序低于购房者交付和建筑工程款，但高于信用债
5。哪些银行更能应对风险？
我们根据上市银行披露的按揭和对公房地产贷款数据分析银行房地产风险敞口，主要结论如下(截至2021年6月)：
1。中小银行对公房地产贷款占比较高。股份行和区域行的对公房地产贷款占全部贷款比重约为8.0%，高于国有大行的5.4%。但2019年以来中小银行对公房地产贷款增速下滑幅度也高于国有大行，截至1H21股份行和区域行对公房地产贷款同比增速为-2.0%/6.5%，低于国有大行的9.8%，主要原因可能是中小银行在行业下行周期时风险偏好下降更快。
3。不良风险方面，国有大行和中小银行对公地产不良率2020年以来都有所上升，而按揭不良率最近两年总体保持平稳。国有大/股份行/区域行对公地产贷款不良率1H21分别为2.3%/1.4%/1.7%，相比2020年底分别上升0.6/0.3/0.2个百分点，显示不良风险已有所暴露。而按揭贷款大部分银行大多数银行按揭贷款不良率在0.4%以下，2020年上半年不良率仍在下降。
4。房地产敞口较低、拨备充足的优质银行更能抵御地产风险。根据我们的测算，即使对公房地产和按揭贷款不良率分别上升至20%和1%，常熟、邮储、宁波、杭州、南京、招行等银行仍能保持170%以上的拨备覆盖率水平。
图表39:中小银行对公房地产贷款占比高于国有大行…
注：统计仅包括上市银行数据
图表40:…最近两年中小银行对公房地产贷款增速下滑幅度也高于国有大行
图表41:大行个人按揭贷款占比高于中小银行…
图表42:…最近两年中小银行个人按揭贷款增速高于国有大行
图表43:2020年下半年以来中小银行贷款增速下滑明显，而国有大行贷款增速保持稳定…。
图表44:…2021年9月中小银行贷款明显同比少增
图表46:…国有大行按揭贷款占比较高
图表48:…大部分银行大多数银行按揭贷款不良率在0.4%以下，2020年上半年不良率有所下降
6。房地产贷款集中度要求影响几何？
图表49:我们估计房地产贷款集中度超标的银行中，绝大多数银行按照1H21的速度能够达标
7。房地产贷款会拖累信贷增速吗？
1。开发贷：9月末开发贷余额同比增速0%，相比2020年的10.1%下滑10个百分点。悲观假设下，如果2022年开发贷以同样的幅度下滑，则2022年同比增速-10%，余额下滑约1.1万亿元。当前制约开发贷增速的因素主要为房地产市场风险发酵，银行风险偏好较低。
2。按揭：9月末居民中长期贷款余额同比增速13.6%，相比2020年的14.9%下滑1.3个百分点。受集中度要求限制，假设2022年以同样的幅度下滑，则2022年同比增速12.3%，新增约6.4万亿元，同比仍多增1600亿元。
3。绿色贷款：9月末绿色贷款余额同比增速28.0%，相比2020年的16.9%明显加速。假设2022年绿色贷款保持约30%增速，则2022年新增4.6万亿元，同比多增约1.2万亿元。
4。普惠小微：9月末普惠小微贷款余额同比增速27.3%，相比2020年的30.3%有所下滑，主要由于普惠覆盖面已较高，假设2022年保持约25%的增速，则2022年新增4.8万亿元，同比多增约6800亿元。
5。基建：9月末基建类贷款余额(剔除绿色贷款)同比增速14.9%，相比2020年的20.5%有所下滑，主要由于去年高基数、地方债务监管趋严，假设2022年保持约15%的增速，则2022年新增7.6万亿元，同比多增约1万亿元。
图表50:演示性测算：假设各类贷款延续2021年增速趋势，2022年总体贷款增速能够保持稳定
注：假设2021年各类贷款增速与9月末持平、2022年增速延续2021年趋势。百分数为余额同比增速。
图表51:绿色贷款和普惠小微贷款增速较快
图表52:10月社融、信贷规模同比增速触底
图表53:演示性测算：贷款增量及结构
注：假设2021年各类贷款增速与9月末持平、2022年增速延续2021年趋势。基建类贷款采用上市公司银行数据股份估算，不包括绿色贷款中的基建部份。
图表54:演示性测算：贷款存量及结构
8。银行房地产业务向何处去？
政策导向维护房地产市场稳定。2021年以来房地产信用风险事件增多，9月底监管部门召开座谈会后，政策基调以“维护房地产市场平稳健康发展”为主；另一方面，11月19日发布的货币政策报告中定性“房地产市场风险总体可控”，同时坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”；风险处置方面，有关部门坚持“市场化、法治化”原则，妥善处理个别风险事件。
长期来看涉房贷款增速仍有下行压力，但风险可控。10月以来，住房按揭贷款投放环比提速、开发贷收缩较快的情况有所缓解。但我们认为集中度和“三条红线”规定对贷款按揭投放仍将形成一定约束，开发贷资产质量承压也会影响银行风险偏好，尤其是对于部分存在风险的中小房企。因此，未来房地产贷款增速可能仍有下行压力，但幅度可能较为缓和。
图表55:近年来主要房地产政策：2017年以来“房住不炒”定位下房地产融资条件明显收紧
附录
图表57:房地产融资流程：银行通过开发贷、按揭贷款、信用债和非标等方式为房企融资