关于单独所有房产在抵押过程中的法律风险提示

单独所有房产在抵押过程中仍应警惕房屋是否有其他共有权利人的情况。房屋共有：是指由两个或两个以上的公民、法人共同拥有该房屋的权利和应承担的义务。共有房屋一般分为：“按份共有”和“共同共有”两种。按份共有是指：联合盖建、合资购买、共同继承、共同受赠等。共同共有是指：夫妻共有、家庭共有和遗产分割前的共有等。根据《民法典》第三百二十九条和《最高人民法院关于适用担保编若干问题的解释》第三十七条的规定，按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。故当共有一方无权处分时，抵押效力要根据债权人是否善意取得进行区分。

如何“善意取得”？《民法典》第311条对善意取得构成要件进行了规定：(1)受让人受让该不动产或者动产时是善意；(2)以合理的价格转让；(3)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。银行办理贷款抵押业务时的“善意”，应当是尽到充足的审慎义务，确保该抵押物权利无瑕疵。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释(一)》第十五条：具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：(一)登记簿上存在有效的异议登记；(二)预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；(三)登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；(四)受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；(五)受让人知道他人已经依法享有不动产物权。

缓释措施

当前经济形势下行，外部风险不断向银行渗透和转嫁，作为银行业工作人员需要充分识别不法分子通过编造贷款申请材料(如工作单位、财务报表、虚假身份证明材料等)、虚构贸易背景等方式骗取银行贷款的行为，强化底线思维，防范案件风险。