一个房子抵押贷款能贷多少，主要取决于房屋的价值以及借款人自身的信用状况、收入状况等因素。一般来说，房屋抵押贷款的最高额度取决于房屋的评估价值。通常最高可以贷到评估价的七至八成左右，如房产评估价值是五十万，原则上最多可以贷到四十万。但是具体能贷多少还需要考虑以下因素：
1.房屋自身条件：房屋本身有一些限制，如房龄、面积、地理位置等都会影响贷款额度。例如，一些银行会对房龄超过一定年限的房屋降低贷款额度或拒绝贷款。此外，房屋的评估价值也是关键，通常由评估公司进行评估得出，受房屋位置、年代等影响，具体费用各家银行也会有所差别。根据抵押率的规定（例如按市场价值的七到八成），计算出贷款额度。因此，房屋的价值越高，可贷额度也就越高。
2.借款人的信用状况和收入状况：如果借款人的信用状况良好并且收入稳定，银行可能会考虑给予更高的贷款额度。反之，如果信用状况较差或者收入状况不佳，可能会降低贷款额度或者拒绝贷款申请。对于首次购买住房和已经购买非首次购房的借款人来说，其贷款额度也可能有所不同。借款人需要满足银行提出的各项条件才能获得贷款批准。另外，不同的银行对房屋抵押贷款的政策也可能不同。某些银行的利率折扣更大或者具有一些特殊的优惠政策来吸引更多的客户。这些政策和措施可能对房屋抵押贷款的额度产生一定影响。不过请注意个人住房贷款的额度最高可以达到房屋价值的八成左右。因此具体的贷款额度还需要结合这些因素综合考虑。
总的来说，具体的贷款额度需要根据房屋的实际情况进行评估确定。建议借款人咨询专业的银行或金融机构以获取更准确的贷款额度信息。
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