购买房屋后居住四年多，原房主不仅未在期限内协助办理过户登记手续，而且还将房屋抵押给了银行申请贷款，银行能否取得抵押权？近日，江苏省淮安市中级人民法院对一起抵押权纠纷案作出终审判决，认定银行在办理抵押登记手续时未履行尽职调查义务，不能取得相应抵押权。
法院查明，2018年5月4日，蔡某庚与季某强签订《房屋买卖合同》，约定季某强将其拆迁获得的某小区1103室拆迁安置房转让给蔡某庚，转让价52万元，任何一方不履行合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或者要求对方支付总房价两倍的违约金。蔡某庚支付房款后，季某强将该房屋交付给蔡某庚，蔡某庚经装修后于2018年入住至今。
2022年9月，案涉拆迁安置房具备办证条件，蔡某庚多次催促季某强配合办理变更房屋产权手续。季某强向蔡某庚出具书面过户协议，承诺于2023年1月1日前办理过户手续。另查明，季某强在2022年9月14日办理案涉房屋的产权证后，以案涉房屋作为抵押物向某商业银行申请贷款56万元。该银行在贷款审查时仅查看了季某强房屋产权证书，并未对抵押房屋进行实地勘察，于12月20日办理了案涉房屋的抵押权登记，随后发放了贷款。
因季某强未能如期配合办理过户登记手续，蔡某庚诉至法院，请求判令注销该房屋的抵押登记、季某强协助办理过户手续。
一审法院认为，蔡某庚与季某强于2018年5月4日签订《房屋买卖合同》后，支付了房款并接收房屋入住至今。在该房屋办理产权初始登记后，季某强应当按约协助蔡某庚进行房屋产权变更登记，但在蔡某庚催告下，季某强拒不配合办理房屋产权变更登记，反而以房屋作为抵押物向银行申请贷款。银行在办理贷款抵押手续时并未查看抵押房屋现场实际情况，亦未能尽到审慎核查责任。案涉《房屋买卖合同》签订后，并非蔡某庚的过错导致房屋未进行产权变更登记。
某商业银行不服一审判决，提起上诉。二审法院经审理后驳回上诉，维持原判。
未对抵押房产状况尽职调查不能善意取得抵押权
实际上，拆迁户将拆迁安置的房屋予以出售并实际交付后，其使用该房屋进行抵押属于无权处分。由于该房屋的登记权利人与实际权利人不一致，无权处分人将该房屋另行抵押给他人，他人基于不动产登记的推定效力相信抵押人有权处分，就存在权利冲突的情况。
针对此类情况，就需要结合民法典第三百一十一条所规定的善意取得制度进行调适，即登记的抵押权人是否取得抵押权，核心在于其是否构成善意。而银行作为专业金融机构，在办理抵押合同及抵押登记手续时，应当按照商业银行法、《中国人民银行贷款通则》《个人贷款管理暂行办法》等法律法规的规定，对抵押物的权属和价值以及实现抵押权的可行性进行严格审查。
“银行在办理贷款过程中，对当事人提供的抵押房屋未进行现场查看，未核实房屋的实际居住情况，而仅凭当事人提供的不动产权证直接办理抵押贷款，银行存在重大过失，不能善意取得抵押权。”承办法官提醒。
购买房屋后居住四年多，原房主不仅未在期限内协助办理过户登记手续，而且还将房屋抵押给了银行申请贷款，银行能否取得抵押权？