用房地产在银行做抵押贷款就一定安全吗?这2个处置风险必知

房地产抵押物无法及时或者不能处置的程序风险

虽然法律对于房地产抵押物的司法处置程序有明确规定，但在司法实践中，有诸多因素影响抵押物的处置，甚至可能导致抵押物无法处置。影响房地产抵押物司法程序处置的因素主要有：

一是抵押人不配合，甚至恶意拖延、阻碍抵押物司法处置程序。如由于债务人或者抵押人下落不明，法院无法送达诉讼文书，只能采取公告送达，需要公告的法律文书至少包括开庭通知、判决书和抵押物评估报告，还有部分债务人或者抵押人在诉讼程序中穷尽一切办法拖延司法程序的推进，对诉讼中的每一个环节都提出异议，包括管辖权异议、利息计算异议、评估价异议、申请鉴定等。

二是因抵押物系抵押人唯一住房导致抵押物无法处置。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的司法解释第六条规定，对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。根据该规定，如果抵押人用唯一的一套住房办理了贷款抵押，即使借款人不还款，也无法处置抵押物。尽管最高人民法院同时规定”对于超过对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋或者生活用品，人民法院根据被执行人的申请，在保障对被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行”。但如何认定“超过生活所必需的居住房屋或者生活用品”，如何“保障最低生活标准所必需的居住房屋”均无明确规定，在司法实践中，出于维护社会稳定的考虑，在抵押人名下只有一套房的案件中，大多数法院都一律停止执行。还有部分抵押人安排其年迈的家属居住在抵押房产中，为防止发生意外，法院不敢对抵押物采取处置措施。

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