商品房抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产登记处办理房地产抵押登记手续。未办理抵押登记的，不得对抗第三人。并且，根据现行法律和有关规定，抵押合同抵押登记之日起生效。抵押合同发生变更的，应当依法变更抵押登记。抵押变更合同自变更抵押登记之日起生效。
三、恶意拒绝登记的责任
抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记，导致债权人受到损失的，抵押人应当承担赔偿责任。
四、登记日期与抵押顺序
由于房地产登记处的原因，致使商品房连续抵押登记的，第一次登记的日期为抵押登记的日期，并以此确定抵押担保债权的顺序。
五、抵押登记人的申请人和需提交的材料
以预购商品房设定抵押权的，应当申请预告登记，除需提交上述(1)-(3)、(5)、(6)项资料外，还需提交预购商品房预告登记证明(复印件)；设典登记上述(5)、(6)变更为房地产设典合同(原件)。
上述合同一方当事人属于下列情形之一的，合同需公证：①外国人；②华侨，包括居住在境外，持有中国护照、无国内身份证明者；③港澳台地区居民；④在外国或港澳台地区登记、注册的法人及其他组织。
六、抵押权(他项权利)转移登记
抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。抵押权可以随主合同债权转让而转让，受让人享有原抵押权人的相应权利。房地产登记机构办理登记，除需提交上述(1)-(4)项资料为，还需提交：①房地产他项权利的登记证明(原件)；②证明他项权利转让的文件(原件)。
七、抵押权(他项权利)变更登记除需提交上述(1)-(3)项资料外，还需提交：
1、房地产他项权利的登记证明(原件)；
2、证明房地产他项权利变更的文件(原件)。
八、抵押权(他项权利)的注销登记除需提交上述(1)-(3)项资料外，还需提交：
1、地产他项权利的登记证明(原件)；
2、证明房地产他项权利终止的文件(原件)；
3、抵押所担保的债务已经履行或者债权人免除债务的，应当提交债权人出具的书面证明;
4、抵押合同解除的，应当提交抵押解除合同；
5、发生法律规定终止或者当事人约定终止的其他情形的，应当提交的有关材料。
办理注销抵押登记手续时，抵押人申请但抵押权人不申请的，登记机构可以受理抵押人的申请，并且责成抵押权人限期办理注销登记。抵押权人逾期仍未办理注销登记的，可以依法核准抵押人的注销登记。
九、抵押权(他项权利)登记的审核
律师应提示委托人房地产登记处应自受理房地产他项权利登记申请之日起七日内完成审核。符合规定条件的，应当将有关事项记载于房地产登记册，并通知房地产他项权利登记及其转移、变更登记的权利人领取登记证明，或者书面通知房地产他项权利注销登记的申请人原登记证明作废;不符合规定条件的，也应有书面通知单。