我买了一套二手房，已经签订了房屋买卖合同，但上家不同意继续履行，并愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，如果我坚持要求继续履行合同，法院能不能判决违约方履行过户登记呢？
经审查合同继续履行不存在现实困难的，双方应当继续履行合同。合同另有约定或符合《民法典》第580条规定情形的除外。
还有例外？
新房/二手房房产买卖中，司法实践中存在即使违约方违约，守约方也不能诉请法院判决违约方继续履行合同，履行过户义务的情形，主要有以下9种情形。
1、“限购”“限贷”导致无法继续履行；
2、夫妻一方擅自处分房产的买卖合同；
3、贷款审批未通过，买方无力支付剩余房款；
4、《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产；
5、在办理抵押登记时约定禁止转让不动产的；
6、房屋被依法查封的；
7、法院仅判决继续履行合同而无具体义务内容的；
8、出卖人未取得商品房预售许可证明；
9、出卖人将房屋另行出卖给第三人并完成过户。
01“限购”“限贷”导致无法继续履行
划重点：法院对房屋买卖遭遇“限购”“限贷”导致无法继续履行的，不能判决强制过户。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
也就是说，在买方没有过错及其他违约的情形下，因限购、限贷导致合同无法继续履行的，买受方可以主张解除合同，并要求退还已付的房款和定金，无需承担相应的赔偿责任。
02夫妻一方擅自处分房产的买卖合同
划重点：夫妻一方擅自处分房产的买卖合同，买受人知情的或者共有人在房产过户前不同意出售的，房产买卖合同有效但法院不能判决继续履行过户义务。
出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合《民法典》第三百零一条规定的条件或者共有人约定的条件，在房屋买卖合同有效的情况下，买受人请求履行房屋买卖合同，其他共有人不同意出卖该共有房屋，并表示不予协助办理该房屋权属变更登记手续，买受人请求继续履行房屋买卖合同的，人民法院不予支持。
03贷款审批未通过，买方无力支付剩余房款
划重点：贷款审批尚未通过，买方除贷款外无力支付剩余房款的，法院不得判决买方继续履行合同。
即使双方在房屋买卖合同中约定了买方通过银行按揭贷款方式支付剩余购房款，但如果判决前买方贷款审批尚未通过或未取得贷款承诺或未签订贷款合同，根据合同自愿原则的规定、《中华人民共和国商业银行法》第四十一条关于任何单位和个人均不得强令商业银行发放贷款的规定，人民法院无法直接判决银行发放贷款，无法判决强制履行合同。
只有原告一次性支付剩余购房款，法院才能据此判决，才能确保依据原告继续履行诉讼请求所作出的继续履行判决具有确定性和可强制执行性。
所以，如果买方贷款审批尚未通过或未取得贷款承诺或未签订贷款合同，并且除贷款外无力支付剩余房款的，人民法院一般不会判决继续履行房屋买卖合同。
04《民法典》施行前已经办理抵押登记
划重点：《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。
在理论上和实践中，卖方注销已有的抵押登记是房屋买卖合同卖方的基本义务，也是房屋过户登记的前提条件。但是，注销房产抵押登记的主动权在于卖方，一旦卖方违约未注销抵押登记，附带抵押登记的房屋不能完成过户登记手续，人民法院也无法判决强制过户。
但是，如果原告有能力代为清偿涉案抵押债务以涤除抵押权，那么消除了房产继续履行过户登记的障碍，合同继续履行将被支持。
05在办理抵押登记时约定禁止转让不动产的
划重点：《民法典》实施后，在办理抵押登记时约定禁止转让不动产的，未经受让人、抵押人（转让人）和抵押权人共同申请的，法院不得判决过户登记。
《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知【自然资发[2021]54号】》三、保障抵押不动产依法转让。
当事人申请办理不动产抵押权首次登记或抵押预告登记的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏记载转让抵押不动产的约定情况。有约定的填写“是”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）和抵押权人共同申请转移登记；没有约定的填写“否”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）共同申请转移登记。约定情况发生变化的，不动产登记机构应当根据申请办理变更登记。
06房屋被依法查封的
划重点：房屋被依法查封的，法院不得判决过户登记。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。
房屋被依法查封的情况下，无法办理房屋过户登记手续，法院一般不会判决继续履行合同、强制过户。
07决被判决继续履行合同而无具体义务内容的
划重点：法院仅判决继续履行合同而无具体义务内容的，存在履行内容不明确无法执行的风险。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（2014年12月16日）十一、请求合同继续履行的处理：
当事人要求继续履行房屋买卖合同，但诉讼请求中没有具体履行内容的，法院应当向当事人释明，要求其变更诉讼请求明确具体履行内容，如支付购房款、交付房屋、办理房屋过户登记等，并告知仅判决继续履行合同存在履行内容不明确无法执行的风险；当事人坚持不变更的，可以根据当事人的请求作出相应的判决，并告知当事人在履行中发生新的争议可就具体履行内容另行起诉。
08出卖人未取得商品房预售许可证明
划重点：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。买受人无权要求出卖人办理过户手续。
《最高人民法院对关于无证售房问题的答复》中明确：
其一，对于实践中开发商没有取得预售许可证明即出售商品房的，根据《最高人民院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，该商品房预售合同无效，但是在起诉前开发商已经取得商品房预售许可证明的，可以认定该商品房买卖合同有效。
其二，在商品房预售合同被认定无效之后，根据《中华人民共和国合同法》第五十七条（《民法典》第五百零七条）的规定，合同无效的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。
因此，如果该预售商品房合同有关于解决争议的约定，则人民法院应尊重该当事人约定的效力，将该约定作为处理当事人之间争议的依据。在合同无效且合同中并无有关解决争议方法的情况下，应进一步根据《民法典》第一百五十七条的规定进行处理。
第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
另外，开发商取得商品房预售许可证明，但出卖人尚未取得房产证书的与买受人签订房产买卖合同的，该房产买卖合同确定有效。房屋买卖合同签订后，出卖人以没有房产证由拒绝继续履行合同，买房人诉至法院要求继续履行，法院可以依职权追加开发商为第三人，判令其协助办证，房屋买卖合同继续履行。
9出卖人将房屋另行出卖给第三人并完成过户
划重点：房屋买卖合同签订后，出卖人将房屋另行出卖给第三人并完成过户，买受人坚持要求继续履行合同的,法院将不予支持。
卖房人就同一标的房屋签订两份房屋买卖合同，先后将该房屋卖与不同买受人，两份买卖合同均合法有效，此时，若出卖人将房屋过户至其中一个买受人名下，则另一方买受人的买卖合同客观上无法继续履行，即使其与出卖人签订合同在先也不能要求卖房人按照合同约定继续履行。
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