似乎很多人都有这样的观点“如果贷了款就不要提前还款，因为提前还款的话前面的利息就白还了”，那么这样的说法对不对呢？咱们就来研究一下这个问题。
房屋贷款的基本问题
贷款要么去银行用公积金贷款，要么商业贷款。在贷款前我们首先要知道一个年化利率。比如说如果年化利率为6%，一年12个月，那么月利率就是0.5%。每月还一次钱，每月还的钱当中包含本金和利息两部分，假设我们一共贷款了12万元且一年还清，一年12个月，所以分为12期，我们的贷款是按月还的。（比如你贷款十年，那就是120期）。所以我们的利息就是12万元x6%=0.72万元，也就是7200元，这个说法是对的吗？
小编肯定的告诉你，这个说法是错误的。
如果你真的去贷款，你会发现你最终还的钱远远没有7200块钱那么多，为什么呢，我们一起来研究一下吧。
这就涉及到等额本金和等额本息的问题了。那么等额本金和等额本息有什么区别呢
1.等额本金
你贷款所要还的钱里面，你的本金数量是固定的，比如说你一共欠了12万元，分12期还，那么12万除以12期，等于1万元就好了，所以在这种方式下，你每个月的本金偿还数量：
本金:12万元/12期=1万元
利息：第一个月：12万元x0.5%=600元
第二个月：（12-1)x0.5%=550元
第三个月：（12-2）x0.5%=500元
……
第十二个月：（12-11）x0.5%=50元
所以按等额本金来算，每个月所还的利润是不一样的。从最开始的每个月600元到最后的每个月50元。第一个月你一共要还10600元，第二个月你就要还10550元，第三个月要还10500元，一直到最后一个月只要还10050元。那么你一共还了多少利息呢？600+550+500+……+50=3900元，所以最后一共要还的利息是3900元，而不是7200元。
这其实很简单，因为银行算利息是看还欠银行多少本金，因为你一直在还本金，所以本金会越来越少，因此最后还的利息是不足7200元的。
等额本金法的一个好处就是它每个月还的本金是固定的，所以它总的还款额相对来说会少一点。
2.等额本息
等额本息的意思就是每个月还的本金和利息之和是不变的。假设你一共贷款或者说是欠款一开始是a0，，但是你还了一个月后欠款就是a1了，再还一个月欠款就是a2了，直到第十二个月还完欠款就是a12，又因为你十二个月还完之后就不欠钱了，所以a12等于0，然后你每个月的还款额是本金加利息，所以把每个月的还款额设为A（包含本金+利息），那么
a0=12万元
a1=a0x（1+0.5%）-A
a2=a1x（1+0.5%）-A
a12=a11x（1+0.5%）-A=0
A=10328元
也就是说，假如你还12个月，每个月还10328元，第十二个月还完欠款正好为0。所以每个月的利息就等于328x12个月，也就是3936元。
我们可以看到等额本息法相比于等额本金法的3900元要稍微多一点，但也没差多少，就30来块钱。这就是等额本息法的特点，它每个月还款额是固定的，这样我们的生活就比较好安排。不像等额本金最开始比较多，最后还的钱比较少。缺点就是最后的利息会比较多，但也不会差太多。等额本息也好，等额本金也好，其最后算出来的利息是绝对不会到7200元这个金额的。原因就是因为你在不停的还本金的时候，它会把本金产生的利息减少。这样的话我们就可以回答上面的问题了。
假如你要还房贷30年，已经还了十年了，那么现在你提前还款会不会吃亏呢？这就需要注意了，你在还款的十年期间已经还了很多的利息，这些利息是十年前产生的，而后二十年的利息，银行并没有收你的，所以如果你现在一次性把所有的本金还掉，你就不用再还利息了，所以你是不会吃亏的，因此提前还款是不吃亏的。但是如果你不是在银行贷的款，而是小额公司贷的款，那么你可就要小心了，很多小额贷款公司是有很多坑的，虽然看起来利息不是那么高，但是实际利息要远远超过他所说的利息。
接下来我们来研究一下小额贷款公司有哪些坑？
比如说小额贷款公司的年利率为12%，看上去似乎不太高，银行6%，它是12%，高了一倍，也还可以接受。但实际上远远超过这个值，为什么呢？
如果你贷款了12万，年利率为12%，所以就是12x12%=1.44万元，这个就是你需要还的利息，这就和银行不一样了，银行是逐步收取利息，你如果提前还款了那么你的利息也不用再交了，而且在换本金的过程中利息越来越少。但是贷款公司不是这么做的，它直接用你的总贷款额乘以年利率。你虽然每个月都在还钱，但他没有算你减少的本金，它还是按照总额来计算利息的，所以这是第一个坑。我们在贷款之前一定要先问好，这个利息到底是怎么产生的，还款方式是怎样的。
第二个坑就是很多小额贷款公司会利息先付。利息先付的意思就是贷款12万元，12%的利息，是14400元，所以他在给你12万的时候，就已经把利息扣除与出去了。它只给你12万-1.44万=10.56万元，你拿到手的就只有这么多钱，而且每个月还得还钱，每月还1万，共12个月，你现在看起来好像利息还是12%，但实际上不是。注意了，你本来是想贷款12万元，但只给了10.56万元，说明实际贷款只有10.56万元，然后你每个月还了1万元，这个数额是固定的，我们把这两个数字分别带到我们的等额本息这种还款方式来算的话，你会发现a0=10.56万元，每个月的还款额A=1万元，运用等额本息的利率算法，它的结果是24%的利息，远远超过它名义上的12%的利息，所以从这几个角度来看，这个利率实际上是非常非常高的。他们在忽悠你的时候可不是这么说的，所以我们要看清楚。
这种小额贷款公司的贷款方式和银行贷款方式的区别就是小额贷款公司需要你不停的还钱，但它产生的利息并不会减少，第二个很多是先付利息再给你加个手续费，利息就更高了，因此大家如果想要借钱的话，最好是通过银行来借。
说完贷款买房利息的算法，接下来我们一起来看看网友们对于“房贷是贷的越久越好吗”这个问题的讨论。
房贷是贷的越多越久更好吗？如果有能力付全款，买房还应该贷款吗？又或者，在条件允许的的情况下，是否应该尽可能贷更久更多的房贷？前几年大家的观点一定是加杠杆，可今年的楼市寒冬袭来，北京房价经历历史最长的下滑周期，大户型已经直降100万元。关于房贷，我们是不是太乐观了？选择贷更久的款是不是明智？通胀会一直持续吗？长久看房价能否跑赢通货膨胀？10年后房子还保值吗？
网友一：如果有能力全款，当然是全款最好，你买房子是为了什么？就是为了给自己一个安全感，你贷款依然没有安全感，贷款能还上房子是你的，贷款还不上房子就是银行的了。你们都说有钱能钱生钱，最好贷款，那万一投资失败了呢？哪有稳赚不赔的买卖。如果这么确定自己的赚钱能力，干脆租房，首付也用来钱生钱多好。
网友三：未来钱只会越来越多、越来越不值钱、不断的贬值、虽然是这样子，你可能觉得这样子你的钱膨胀多了，还房贷的钱相反少，但是贷款的利息你还是需要还那么多，并不是越久越好。况且楼价现在进行调控、说明大涨可能性不大、投资的机会少了、自然闲置的楼房就越来越多、楼价反倒可能会下行、买来自己住还好
网友四：现在不是加杠杆买房的时机了，也过了去杠杆的时机。未来现金更重要。假设家庭现金流稳定，且足够生活及还贷的话，更合理的是延长贷款期限，能全额还款也优先考虑留存现金，因不动产不能随时变现。未来十年房子保值很难，最好情况是不大跌的情况下随着经济的复苏个人收入的增长缓慢去泡沫。
网友五：对于会利用资金的人来说，即便有能力付全款，买房还是应该贷款的，因为资金利用和钱的贬值，对于利息来说，真不算什么。对于会利用资金的人来说，在条件允许的的情况下，也肯定是尽可能贷更久更多的房贷是最好。而对于不太会利用资金、投资还亏损的人来说，就没必要了。长久看房价难跑赢通货膨胀的。