楼市持续深度调整中的这些年，去库存的压力悬在了各路人马头上。为了从楼市困境突围出来，几个重磅政策袭来：首付比例降了，利率降了，政府要收储房子了。不过，对于未来收入很不确定的买房者来说，他们会出手吗？
01
2024年新政重磅救市！
2024年5月17日，注定是中国房地产史上最浓墨重彩的一天。
当天上午，全国切实做好保交房工作视频会议在北京召开，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰在会议上强调，要认真学习领会习近平总书记重要讲话精神，深入贯彻落实中央政治局会议部署，深刻认识房地产工作的人民性、政治性，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。
随后，中国人民银行国家金融监管总局连发三条通知：
政策1：
下调个人住房公积金贷款利率自2024年5月18日起：
1》下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，2》5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，3》5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%，
政策2：
调整个人住房贷款最低首付款比例，对于贷款购买商品住房的居民家庭：
1》首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，2》二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%，3》按照因城施策原则，自主确定辖区各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限。
政策3：
调整商业性个人住房贷款利率政策，
1》取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，2》自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平，3》银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限
那么接下来我们测算一下此次利率调整后，使用公积金贷款的购房者月供能省下多少钱呢？我们以公积金贷款80万元，等额本息的还款方式为例：
期限25年，贷款利率为3.25%时，购房者月供为3898.53元，利息总额为369558.94元。贷款利率下调至2.85%后，月供将降至3731.57元，利息总额为319471.31元。购房者每月可少还166.96元，总利息额减少50087.63元。
其实下调公积金贷款利率跟下调LPR的目的是一样的，
有利于缓解居民部分负债压力，避免房贷继续早偿，避免金融风险。而目前面对的市场情况也更加复杂多元，因此灵活地根据市场现状，下调公积金利率，也不失成为促进购房需求增加、推动房地产市场平稳发展的一条重要举措。中国人民银行发布的这一系列重磅政策，旨在通过调整房贷利率下限、首付比例以及公积金贷款利率，进一步加大对房地产市场的金融支持力度。这一系列的政策调整，无疑将对房地产市场、购房者以及银行业产生深远的影响。
02
降首付与降利率，到“底”了吗？
在这轮政策发布的当天甚至前一天，房地产板块各股都迎来了疯狂上涨，我们再来来回顾一下上周五的这轮史诗级救市政策：降首付、降利率、收购库存房。
先看前两项，降首付与降利率。
第一，取消商业性房贷利率下限。
也就是各个城市商贷想打几折都可，比如昆明现在是3.6%左右，那再打折，可能两点几都有。
要知道在2008年-2009年，商业贷款可是打过7折的。
对于已经购房的小伙伴肯定更关心，存量房房贷还能不能打折？这里存疑。（但也有媒体提到已被证实存量房房贷利率也涉及调整）
第二，调低了公积金贷款利率。
原来为5年期以上首套房3.1%，现在只要2.85%。
注意，结合上述第一点来看，当前商业贷款3.6%，则公积金贷款和商业贷款还是有明显的利差，那么使用公积金贷款或者商转公的人会越来越多。（有需要的小伙伴可以现在就做准备了）
以单职工公积金贷款50万为例，等额本息，贷款年限30年，利率2.85%，月供仅需要约2067元。
而同样的商业贷款30年，利率3.6%，月供则需要约2273元。
每月差距206元，还是一笔不小的差距。
第三，调低了商贷首付比例，首套房不低于15%，二套房不低于25%。
我们知道的买套房要20%首付比例，这个事已经10几年了，现在调成了15%，堪称历史最低。
当然，降低首付比例相对来说在北上深这样总房价高的一线城市作用会更加明显。
若以昆明这样的二线城市来看，效果仍需观察。
从政策对应的购房群体来看，无论是降公积金利率还是商贷利率，以及降低首付（首套二套均有涉及），整体覆盖面包括了刚需新购房群体、改善群体，甚至还有针对了投资需求，降低购房门槛和购房成本，都是刺激购房者下场的有效手段。
另一角度来看，当月供越来越低（比如房贷利率低于3%），而租金变动不大（常规住宅租金回报率2%左右），使得租金和月供之间的差异越来越小。
一部分本没有购房需求的人也会开始考虑购房，毕竟首付比例也降低了。
在这一部分，大家最最关心的是，这已经“到底”了吗？
但从首付和利率角度而言，我们的观点倾向于政策底已经基本形成。
当前15%的首套房首付已经是历史新“底”（杠杆不能再加了）。
而商贷利率“无下限”已经是明牌了。
只不过实际能到三点几，还是二点几，可能还会持续下降多少？都得持续观望一下各家银行的不同政策。
03
“房企现在没有底气涨价”
人类的悲欢有时候并不共通，置身此时此刻的楼市中，有人欢喜有人忧愁。从目前来看，楼市新政更多刺激的是刚需和刚改这个群体，北京五环及以外的房屋交易度，相较五环内活跃一些。而对于总价高，尤其是一千万元以上的房子，新政的效果目前难以显现出来。
朱强是海淀万柳片区的一名房产中介，在楼市新政颁布的第二天，也就是5月18日，他特意到各个小区转了一下，“没啥变化，都没啥人看房。想买的还会买，不想买的依旧观望。”在谈及他所在片区的现状时，朱强言谈间透出不少沮丧。
因有中关村三小等知名学校，海淀万柳片区的二手房市场，曾一直很坚挺。即便近一年多，二手房价值逐渐回归理性，但万柳片区的二手房均价普遍超过10万元。网红盘万柳书院为例，贝壳找房数据显示，截至今年5月，其均价仍高达24.5万元每平方米。
龙楠总结了新政下朱强仍处于困境的原因，“买豪宅的人，缺的不是150万元的首付，而是850万元的还款能力和背债意愿。”无论如何，楼市新政让二手房业主雀跃不已。过去一年多，二手房挂牌量居高不下，二手房价格一路下跌中，二手房市场完全成为买方市场。
那个卖家强势买家弱势的年代，一去不复返了。二手房业主们卖房卖的比任何时候都痛苦，很多人挂牌好久一降再降仍无人问津。即便有的卖家将房子卖出去了，但这场交易极其艰难，通常是被买家狠狠地砍价，有的甚至压掉了几十万元。即便是这样，有的业主为了能卖掉房子，最终还是妥协了。“这是一场毫无尊严的绝杀。”回忆昔日卖房的一幕幕，一名二手房业主仍愤懑不已。
哪怕一番出清过后，在房地产持续深度调整中，没有出险的房企，也仍处在水深火热当中。克而瑞数据显示，2024年4月份，TOP100房企实现销售操盘金额3121.7亿元，环比降低12.9%，同比降低44.9%，单月业绩规模仍保持在历史较低水平。1-4月，TOP100房企累计销售业绩10914.1亿元，同比下降46.8%，降幅收窄0.7个百分点。
比如，城市政府就要根据调控要求，按照因城施策原则，自主确定辖区各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限。北京、深圳等地，已按照楼市新政实行了最新的公积金贷款利率。北京的首付比例仍延续以前的规定，比如首套房的首付比例，还是按照30%来支付。
在IPG中国首席经济学家柏文喜看来，对于首次购房者和改善型购房者来说，这些措施是一个积极的信号。然而，这些政策的影响可能是短期的。因为，它们主要解决的是购房者的即时支付能力问题，而没有从根本上改变楼市的供需关系、居民的长期支付能力和市场预期。“长期来看，楼市的健康发展还需要依赖于经济基本面的稳定、居民收入的持续增长以及房地产市场的长期调控政策。”柏文喜表示。
对此，政府并非没有意识到。为了解决目前楼市的困境，5月17日这一天，中国楼市不仅进入前所未有的最宽松首付政策时代，还密集出台了多个重磅级的楼市调控政策。
04
未来可能带来的变化
一、公积金贷款利率下调，惠及新发放与存量贷款
自2024年5月18日起，个人住房公积金贷款利率迎来下调，这一举措对于新发放的公积金贷款而言，意味着购房成本的降低。而对于已经发放的存量公积金贷款，尽管当前利率并未立即调整，但根据政策规定，从明年1月1日起，这些贷款的利率也将根据新的利率水平进行调整。这一调整将使得更多的购房者受益，降低他们的贷款成本或首付压力，进而刺激购房需求。
这里我们再举一个例子分析一下，大家自行体会：假如100万的房子，以前公积金首付20%，利率3.1%，需要首付20万，贷款80万，等额本金30年总共要还117.3万。现在首付15%，利率2.85%，只需首付15万，贷款85万，等额本金30年总共需要还121.44万。首付变少了，贷款金额增加了导致利息也增加了。
二、取消房贷利率下限，各地政策如何响应？
中国人民银行在通知中明确指出，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
这一政策的出台，意味着各地银行在制定房贷利率时将有更大的自主权。根据因城施策的原则，各省级分行将指导省级市场利率定价自律机制，根据当地房地产市场的实际情况和政府调控要求，自主确定是否设定房贷利率下限以及具体的下限水平。这一政策的实施，将有助于推动各地房地产市场的差异化发展。
对于房地产市场过热、房价上涨过快的地区，银行可以通过提高房贷利率来抑制购房需求；而对于房地产市场相对平稳、房价合理的地区，银行则可以降低房贷利率以刺激购房需求。
这样的政策安排，既能够保障房地产市场的稳定发展，又能够满足不同地区的购房需求。
三、多地已取消首套房贷利率下限，市场反应如何？
截至2024年4月末，全国已有67个城市取消了首套房贷利率下限。这些城市在取消房贷利率下限后，房贷利率水平普遍有所下降。金融机构反映，随着房贷政策利率下限的取消，房贷利率在市场充分竞争后会形成新的均衡水平。
这一变化对于当地新发放房贷具有一定的带动作用，购房者的贷款成本将进一步降低。
四、当前房贷利率水平如何？
根据最新数据，4月份个人住房新发放贷款利率为3.7%，比上月低2个基点，比上年同期低48个基点。这一利率水平已经处于历史低位。随着央行新政的实施，预计未来房贷利率还将进一步下降。这将进一步降低购房者的贷款成本，刺激购房需求的增长。
五、新政后房贷利率和利息支出将如何变化？
随着央行新政的落地实施，预计大多数城市的房贷利率将下降0.3个至0.4个百分点。以100万贷款、30年期限、等额本息还款方式计算，总利息支出可减少7万余元。这一变化将使得购房者的还款压力得到一定程度的缓解。
同时，对于改善性需求的购房者而言，他们的利息支出也将大幅减少。这将进一步激发改善性购房需求的增长。
六、新政对银行业的影响如何？
对于银行业而言，央行新政的实施将带来一系列的影响。首先，银行在制定房贷利率时将拥有更大的自主权。这意味着银行可以根据当地房地产市场的实际情况和政府调控要求来灵活调整房贷利率水平。
这将有助于银行更好地把握市场机遇和风险挑战。
为了保持竞争优势和市场份额，银行需要不断提升自身的服务质量和效率水平。
最后，新政的实施将推动银行风险管理能力的提升。随着房贷利率的下降和购房需求的增长，银行在拓展房贷业务时也需要更加注重风险管理和控制。银行需要建立健全的风险管理体系和内部控制机制，确保业务的稳健发展。同时，银行还需要加强对房地产市场的监测和分析能力，及时识别和应对潜在的市场风险。央行新政的实施将对房地产市场、购房者以及银行业产生深远的影响。
随着政策效应的逐步显现，我们将看到更多的积极变化和发展机遇。