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史上罕见！央行突发房贷重磅，万千买房人彻夜难眠！
就在昨晚，央行发文，千呼万唤的存量房贷利率下调终于落地！降首付降利率，金九开局就是王炸！
那么，这次房贷新政究竟有哪些变化？存量房贷利率下调有何要求？怎么申请？利率能降到多少？房贷利息能省多少钱？南京各大银行如何回应？一起来看！
就在刚刚，中国人民银行江苏省分行发布了各市首套房贷利率政策下限！南京2019年10月-2022年5月17日，当地执行的利率下限为LPR；2022年5月18日至今，为LPR-20BP！
央行连夜发文！9月房贷政策重大调整！降首付、降利率
政策原文如下：
重点包括：
1、存量首套住房商业性个人住房贷款，是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。
2、自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。
3、对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。
4、首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。
“2023年9月25日起，存量首套房贷利率可以申请下调”、“首套房首付降至2成、二套房首付降至3成”、“二套房贷利率下限调整为LPR+20个基点”......，政策细则一出炉，网友炸锅了！
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10大核心问题全解答！存量房贷利率到底怎么降？
1、哪些人可以去申请降低存量房贷利率？
符合条件的存量首套住房贷款是指，2023年8月31日前金融机构已发放，已签订合同但未发放的，以及借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款。
简单点说，就是今年8月31日之前已发放的贷款，或者是合同已签但是还没发放的贷款，都可以去申请。
注意是首套房房贷利率，两种情况：一是你就是首套房贷，二是你贷款的时候按照当时“认房又认贷”政策属于二套房房贷，但是按照现在新的认房不认贷政策，可以符合首套房认定标准的，都可以向银行申请下调房贷利率。
2、什么时候可以去申请下调存量房贷利率？
对于符合条件的存量住房贷款，自2023年9月25日起，可由借款人主动向承贷银行提出申请，也鼓励银行以发布公告、批量办理等方式，为借款人提供更为便利的服务。
这意味着，9月25日之前，各大银行应该会出具体的调整细则。9月25日之后，就可以找贷款银行提出申请了。9月25日前，银行进行修订合同文本、改造调整系统、识别符合标准的客户等准备工作，并尽快向借款人公布办理流程和需要准备的申请材料。
3、下调方式是直接降基点还是新贷款置换老贷款？
4、我的存量首套房贷利率能降到多少？
通知原文：新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
随后，央行在答记者问上提到“具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限”。
这一点也是目前网友疑问最大的地方，到底是利率不能低于当时申请贷款时候的利率，还是加点幅度不能低于原贷款的政策下限，很多网友表示彻底看晕了。
举个例子，假设你是2019年8月发放的贷款，当时利率下限是LPR+0基点，即为4.85%，但是你可能加了100基点，你的利率是5.85%。
第一种理解：如果按照“在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限”的说法，意味着你可以申请下调后的利率为LPR+0基点，也就是如今4.2%。
第二种理解：如果按照“调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限”，意味着你现在申请的房贷利率不能低于当时的4.85%。
目前来看，业内对第一种理解的认可较多，认为落实的概率较大。具体哪种方式，我们等待银行的通知。
如果按照第一种理解，我们可以算一笔账，假设你2021年9月在南京买房的首套利率为6.1%（LPR+145bp)，如今随着LPR多次下调，目前可能是在5.75%的利率高位。如果按照下限计算，原利率5.75%将降至4.2%（假如南京首套房贷利率政策下限为LPR不加点）。
对于买房人来说，1.55%的利率降幅是一笔厚厚的息差。以200万商业贷款，20年本额等息还款为例，调整后，月供将从14042元降至12331元，每个月少了1711元，总利息少了41万元。
5、我当时贷款利率政策的下限是多少？
针对存量房贷的要求是借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。很多人不知道自己当时贷款的时候利率下限是多少？
每个城市其实都不一样，有的城市在过去几年首套住房贷款利率政策下限基本都是当时的LPR。2019年10月至2022年5月为LPR，2022年5月至今为LPR-20个基点。
今天全国多个城市，包括湖南、北京、上海、江西、内蒙古、吉林、深圳、河南、甘肃都发布了首套商业性个人住房贷款利率自律下限。
6、这次利率下调之后，多少人能够受益？
按照目前的情况，现在整个住房贷款的余额是39万亿元，其中符合这次条件的首套房的住房贷款余额是在25万亿左右，按照比例来看，这次大概有三分之二的住房贷款可以申请去下降房贷利率。据估算，本次调整涉及的客户可能超过4000万。
大概能降多少？根据官方测算，这次房贷利率下降平均降幅在0.8个百分点左右。可以算一笔账，按照贷款100万，25年期，原来利率是5.1%，假设降到4.3%，每年能节省5000多元的利息。
7、首套房、二套房首付有哪些变化？
根据通知要求：对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。
不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，这一次是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。
这意味着，在实施“限购”措施的城市，调整后首套和二套住房最低首付款比例政策下限分别从30%和40%降至20%和30%。
举个例子，比如南京现在首套房首付最低3成，二套房首付最低4成，统一后就是首套房首付降至2成，二套房首付降至3成。
8、二套房贷利率能降多少？利息省多少？
首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。比如之前是加60基点，现在直接下调了40基点。
二套住房利率政策下限由不低于相应期限LPR加60个基点调整为不低于LPR加20个基点，能省多少钱？
我们以南京为例，之前首套房贷利率是LPR-20基点，即为4%，二套房房贷利率是LPR+60基点，达到4.8%，如果按照央行新要求，二套房房贷利率下限就调整为LPR+20基点，即为4.4%。利率从4.8%降到4.4%的话，贷款100万，20年期限，每月月供从6489.57元降至6272.64元，每个月月供少217元。
9、目前哪些银行已明确发文可以降利率？
央行通知已发，目前有哪些银行已经明确响应？据不完全统计，至少已有12家银行回应。
10、南京各大银行执行新政了吗？
中国银行：目前还没有出台具体细则，我们也在等通知。
招商银行：我们细则还没出来，到时候会按照政策来实施。
兴业银行：具体调整方式还不知道，要等具体细则出来。
交通银行：首付比例还是按照之前的政策执行，什么时候按照新政策执行还没有定，最快近期可能会有消息。
富华邦一：首付比例还没按最新的来执行，关于存量房贷利率怎么调整，我们要等其他大行的消息。
写在最后：
存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。
央行此次新政被认为是2008年以来救市力度最大的一次，而且是在全国层面统一推进，尤其是首付比例下调，对一线城市、强二线城市的影响无疑最大。