2018年自考《房地产金融》章节复习试题及答案（2）
一、单项选择题
1.土地及房产价格长期上升的趋势以及房地产适于充当抵押品的特性，决定了房地产抵押贷款的()。
A.安全性B.流动性C.长期性D.多样性
2.我国房地产金融机构的主体是()
A.住房储蓄银行B.商业银行房地产信贷部
C.住房合作社D.住房信贷保险机构
3.下列机构属于银行型房地产金融机构有()
A.住房合作社B.住房信贷保险机构
C.二级抵押贷款机构D.房地产抵钾银行
4.我国现阶段房地产信用的最主要形式是()
A.商业信用B.国家信用C.银行信用D.民间个人信用
5.存款1000元，年利率为12%，若一年复利按()计息，则一年后的本利和为1124.86元。
A.一次B.二次C.三次D.四次
6.在房地产抵押贷款的抵押期内，抵押品使用权归属()，但未经()同意，不得变卖抵押品。
A.抵押人，抵押权人B.抵押人，抵押人
C.抵押权人，抵押人D.抵押权人，抵押权人
A.20B.10C.30D.40
8.土地债权人交给债务人到期索还债款权利的证明书是()，是房地产证券的一种，一般通过房地产金融机构发行，采用抵押借款方式，它是政府授予房地产金融机构的一种特权。
A.金融债券B.土地证券C.土地股票D.土地债券
9.通常情况下，设定抵押权的房地产价值要大于()。
A.应付利息B.贷款额度C.股票价值D.市场价格
10.债务人如不按期偿还贷款本息，就称之为违约，贷款银行有权依照法律程序取消住房抵押的()
A.处分权B.赎回权C.抵押权D.赠与权
11.根据国家法规，以下可以设置为抵押物的是()。
A.医院B.土地所有权C.住宅D.职工宿舍
12.下列哪个房产可以用于抵押贷款()。
A.学校教学楼B.医院门诊大楼C.职工宿舍D.工厂厂房
13.信贷机构与客户之间的存贷关系是()。
A.委托代理关系B.债权债务关系C.经营管理关系D.所有支配关系
14.下列关于房地产抵押的说法正确的是()。
A.如果要以共有的房地产来设定抵押时，抵押人要书面通知其他共享者
B.以房地产中未设置抵押的部分设定抵押时，抵押人不需要将已做抵押的状况告知接收抵押的当事人
C.将已做抵押的房地产做抵押时须征得抵押权人的书面同意
D.外资企业以其房地产做抵押时，不须经过董事会同意
15.调节房地产金融市场的杠杆是()。
A.利率B.房地产企业C.消费者D.房地产保险
16.汇票要生效必须经过()。
A.承付B.承兑C.汇兑D.承保
17.利率表现为()。
A.利息和本金的比率B.利息和全部投资收益的比率
C.借贷资金和资产的比率D.全部投资收益和资产的比率
18.在国外适合中老年人购房的住房抵押贷款是()。
C.累进付款抵押贷款D.逆年金抵押贷款
二、多项选择题
1.以房地产作为抵押物进行贷款时，在()的情况下，贷款人可对借款人追究违约责任。
A.借款人按期归还借款本息
B.借款人擅自改变贷款用途而挪用贷款
C.借款人未经贷款人同意，将设定抵押权的财产出售
D.借款人未经贷款人同意，将设定抵押权的财产租赁
E.设定抵押权的财产遭受台风等自然灾害而破损
2.可变利率抵押贷款是按照借贷双方约定的条件，贷款利率随市场利率指数变化的抵押贷款，可变利率抵押贷款利率由()组成。
A.加成利率B.附加利率C.市场浮动利率
D.固定利率指标E.市场利率指标
3.根据《城市房地产抵押管理办法》，不得设定抵押的财产有()。
A.已依法公告列入拆迁范围的房地产
B.抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产
C.列入文物保护的建筑物和有纪念意义的其他建筑物
D.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产
E.抵押人所有的房屋和其他地上定着物以及抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒滩等荒地的土地使用权
4.根据国家法规，以下不能设定为抵押物的有()
A.学校B.仓库C.住宅D.医院E.纪念馆
5.房地产抵押贷款的利率由()等组成。
A.贷款期限B.承担的风险C.资金利用率
D.资金的投资收益E.安排抵押贷款所发生的运营成本
A.企业存款B.本币存款C.外币存款
D.个人存款E.基金存款
7.下列()等国际金融机构提供的中长期项目贷款主要用于旧城改造和成片危房的改造，利率比商业银行贷款利率低，期限也较长。
A.世界银行B.亚洲开发银行C.苏黎世基金组织
D.国际货币基金组织E.亚洲货币基金组织
A.主动负债B.基本建设拨款C.借入资金
D.国家贷款E.同业往来资金
9.担保贷款按担保的方式不同可以分为()方式。
A.保证贷款B.质押贷款C.抵押贷款D.抵押(或质押)加保证贷款E信用贷款
10.物上请求权可以分为以下()类型：
A停止侵害请求权B请求恢复原状或提供额外担保
C消除危险或排除妨碍请求权D请求告知E损害赔偿请求权
11.抵押人违约后，抵押权人可以采取对抵押房屋()三种方式实现抵押权。
A折价B拍卖C变卖D租赁E购买
12.房屋拍卖所得的清偿顺序是()：
①支付处分抵押房屋的费用，
②扣除抵押房屋应承担的税款，
③偿还抵押权人的债权本息及抵押人应付的违约金，
④剩余金额返还抵押人，
⑤若拍卖所得不足支付前三项费用，抵押权人向抵押人追偿。
A③①②⑤④B①②③④⑤C②③①④⑤D④②①③⑤E②①④③⑤
13.法律规定，在抵押房屋被拍卖时，抵押权人应书面通知的具有优先购买权的是()：
A已出租的抵押房屋的承租人B共有房屋的其他共有人
C房屋的物业管理人
D与抵押房屋不宜分割或者有共同配套设施的房屋的所有人
E按优惠价购买的公有住房的原产权单位或微利房的原出售单位
14.期房是尚未竣工的预售房屋，其抵押登记应为()：
A签订抵押贷款合同时的期楼抵押登记
B房屋预期质量登记C竣工日期登记
D房屋竣工通过质量检查和验收后的房屋抵押登记
15.质押的基本特征包括()。
A质权人对质押财产享有占有权
B质押是抵押的一种特殊形式
C质权人有决定拍卖或变卖质押财产的权利
D质权人享有妥善保管质押财产的义务
E权人对质押物所生孳息享有收益权
16.质押与抵押的共同点包括()。
A质押品和抵押品都可以拍卖
B二者都是以取得所押(抵押或质押)财产的价值为目的
C质权和抵押权都因债权的存在而存在，与债权不可分离
D都以所押财产的价值优先受偿
E两者都属于物权的担保方式
17.关于质押与抵押的区别正确的是()。
A质权人对质押财产享有占有权，质押在质物转移给质权人时生效;抵押不需转移抵押物，抵押自登记之日起生效。
B质押中质物的孳息由质权人占有，抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取。
C质押中，在债务人期满未履行其还本付息义务的，质权人可以独立做出决定依法处置质物而优先受偿;抵押中，抵押权人享有请求权，无权直接处置抵押物。
D质押物必须是质押人所有物，抵押物可以是第三方的财物
18.质权人具有的权利有()。
A质权人享有占有质物的权利
B债务人不履行债务，质权人未受清偿时可以与出质人协商，决定变卖质物的方式并优先受偿
C在质物有损坏或价值明显减少时，如果有侵害质权人权利时，质权人可以要求出质人提供相应的担保
D质权人可以在任何情况下变卖质物清偿
E质权人有权收取质物所生的孳息
19.根据《担保法》规定，可以质押的权利包括()。
A汇票、支票、本票、债券B依法可以转让的股份、股票
C依法可以转让的商标专用权，专利权、著作权中的财产权
D依法可以质押的其他权利E存款单、仓单、提单、罚单
20.保证是以保证人的全部资产提供的担保，因此以下正确的的是()。
A保证人负无限责任B保证易于设定和执行C保证没有特定的财产D保证就是确保无风险E保证执行可能很容易也可能非常困难
21.保证的性质包括()。
A人身性B从属性C代偿性D转移性E独立性
22.保证合同的主要内容应包括()。
A被保证的主债权种类、数额B债务人履行债务的期限
C保证的方式及担保的范围D合同双方的经营能力
E保证期限及双方认可的其他事项
三、填空题
1.是资本使用者给中介服务机构或直接给资本供应者在一定时期按一定方式偿还债务的承诺。
2.股权由拥有，股权的拥有说明资本使用者有的义务，同时也有权取得剩余的收入。
4.房地产周期是由房屋的现象产生的。
5.是房屋在推向市场一定时期(一般为1-2年)后，空置房屋(没有出租或销售)占房屋总量的百分数。
6.利息是借款人付给贷款人所借款项的，对借款人而言是资金的，对贷款而言是资金的是。
7.名义利率也就是，即借贷双方在订立合同时共同约定的利率，或者说是借贷机构所承诺的利率。
8.利率或贴现率为投资者未来期望收益的现值同投资时市场价的比值，二者起源于。
9.利率集当中各利率的不同是由、、以及手续费等方面的差别决定的。
10.为弥补收益(货币)购买力的降低，利率应高于无风险利率一定比例(通胀指数)以克服通胀对收益购买力的影响，使购买力保持不变，这就是。
11.期限溢价是为弥补资金长期被银行占用而引起的风险和不确定性的溢价。
12.实际利率是经实际或预测的货币购买力变化校正后的利率，它是借(贷)款人所付(取得)利息(润)率减去通货膨胀后的利息率。
13.贷款期限不同，利率不同，这种因期限差异造成的利率差异可以称为。
14.利率集有四个组成部分：、、以及差价。
15.是弥补各种风险、转手费用等的费用。
16.将未来的收益价值转变为现在的价值，这种计算称为，其计算参数是。
17.资产收益率是指该项资产所有与该项资产价值总额的比值，说明整个资产的收益水平。
18.权益收益率是股东所占权益对应的收益水平，在房地产中是专指按揭贷款借款人(抵押人)所拥有的的收益率，其数值为同的比值。
19.有效收益率是指能使房屋的的贴现值等于现值的。
20.“信贷”即信用贷款，是指以借款人的发放的贷款，借款人不需要提供。
21.借款人将预购房屋或其他房屋作为抵押物向银行借款的方式称为。
22.共有房屋可以抵押，但需经其他共有人。
23.按份共有的房地产设定抵押时，抵押价值以为限;共同共有的房地产设定抵押时，全部房地产均为抵押财产，抵押物变卖时，其他共有人负连带责任，在以变卖款偿还债务后，其他共有人有权向抵押人。
24.已出租房屋可以，但需尽义务，租赁合同生效。
25.房屋的抵押期限应与一致。抵押物的权益期限不能低于抵押期限。
26.贷款人对自己的抵押权有权，即当抵押物受到非法侵害时，抵押权人可以以的名义独立请求法律保护。
27.保证是债务当事人以外的对债务人履行债务负保证责任，如果债务人在债务期限不履行偿还债务的义务，则由保证人代为的一种担保制度。
28.同抵押、质押相比，保证是以保证人的提供的担保，而前二者则为。
四、名词解释
房地产周期、汇率、利息、利率、名义利率(票面利率)、贴现率、利率集、实际利率、期限结构溢价、未来值、净现值、资产收益率、权益收益率、有效(内部)收益率、信贷、担保贷款、保证贷款、质押贷款、抵押贷款
五、简答题
1.简述影响房地产金融市场的社会经济因素。
2.说明利率、贴现率、现值、未来值的概念及其计算方法。
5.简述信贷与抵押贷款的关系
6.设定抵押的条件是如何规定的
7.不可设定抵押的房地产有哪些
8.设定抵押时的注意事项有哪些
9.什么是抵押权的物上请求权，有哪些类型
10.拍卖房屋有哪些注意事项
11.质押有哪些特征它与抵押有何异同
12.质押的参与人有哪些，其有何权利与义务
13.权利质押合同包括哪些主要内容
14.权利质押有哪些效力
15.保证贷款的参与人有哪些，其间关系如何
16.保证有何特征，有哪些性质
17.保证人有哪些条件承担保证责任的财产范围有哪些
六、论述题
分析说明20世纪90年代以来我国GDP增长、物价变化、利率升降和房价变化的规律。