房贷该不该提前还，依然是热议的话题。很多人支持提前还房贷，在他们看来，提前还款可以节省大笔的利息，但也有人认为，等额本息还款，前面还了很多利息，后面再提前还款就不划算了。
不同的人有不同的回答，那么，该不该提前还房贷呢？本期用数据来说明。
一般情况下，房贷有两种还款方式，等额本金与等额本息，先说等额本金，这个比较简单，也更容易理解。
1、等额本金还款方式
等额本金，就是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。即：每月的还款本金额固定，随着未还本金越来越少，则利息越来越少。
举例：贷款100万，20年期限，年利率4.2%，等额本金还款。因为年利率是4.2%，则月利率是0.35%（4.2%/12）。
这是由月利率计算出年化利率为4.2%的单利公式倒推得出，一般情况下，银行都是用这个公式计算年化利率的，与复利计算年化利率倒推月利率公式相比，贷款者是吃亏的，因为将年利率折算成月利率时，没有考虑折现率，按照中国人民银行公告〔2021〕第3号文件第四条规定，该处用单利计算，必须在合同中标出，否则是违规）。
计算得出：月供本金4166.67（100万/240）元，月供利息是剩余未还本金*月利率，则第1个月利息是3500（1000000*0.35%）元，第2个月利息是3485.42元，......最后一期利息是14.58元，在整个还款周期中，利息总计421750元。
下图是等额本金还款图，其中，绿色线代表月供利息，红色线代表月供本金，蓝色线代表月供。
大家可以看到，当一笔本金被提前还掉以后，它就不会再产生任何利息了，接下来，你每个月要还的利息就会重新计算。假如，还有80万本金没还，你现在提前还掉40万本金，那你剩下来每个月要还的利息就会减半，提前还款可以少还利息，这个很容易理解。
很多人纠结的其实是等额本息要不要提前还，因为在等额本息还款方式中，有很多歪门说法，认为等额本息前几年还的都是利息，到了后几年本金才占大头，过了前几年之后，再提前还款就不合适了。到底是不是这个样子的呢？看一下等额本息。
2、等额本息还款方式
等额本息，就是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款，其中包括本金和利息。
举例：贷款100万，20年期限，年化利率4.2%，等额本息还款。月利率是0.35%（与上面等额本金是一样的情况），计算得出：月供6165.7，每期月供与利息都不同，月供利息是剩余未还本金*月利率，月供本金是月供减去月利息，则第1期月供利息是3500（1000000*0.35%）元，月供本金是2665.71元，第2期月供利息是3490.67元，月供本金是2675.04元，......最后一期月供利息是21.5元、本金6144.21元，在整个还款周期中，利息总计479770元。
下图是等额本息还款图，其中，绿色线代表月供利息，蓝色线代表月供本金，红色线代表月供。
有人说，到了第42期，也就是三年半的时候，月供本金和月供利息就差不多对等了，此时月供利息是3089.43元、月供本金是3076.27元，第43期开始，月供本金就超过月供利息，此时，月供利息是3078.67元、月供本金是3087.04元，过了这几年，后面提前还款就不划算了。
可能有人会说，利率未来下调就好了，利率下调的本质是上头给你的一个福利，让你每个月可以少还一点，压力轻松一些，而提前还款才可治本。
综上，没钱，你可以不用提前还；有钱，且能用钱跑赢房贷利率（年利率4.2%），可以不用提前还；有钱，却跑不赢房贷利率（年利率4.2%），不论前面还了几年，在任何时候提前还款都是划算的。