房产抵押贷款（下称“房抵贷”）是消费贷的一种，是指借款人以名下房产（住宅、商业和别墅等）作抵押，向银行申请一次性或循环使用的消费或经营用途的贷款。
因房产价值稳定、价格透明和交易性高，其一直都是中国家庭的重要资产，所以围绕房产而进行的贷款业务市场潜力大、发展快。未来随着不动产登记条例和全国信息联网的完成，原本需要线下办理的抵押、确权等有望逐步实现线上化，这将进一步推动房抵贷业务的发展空间。
（一）银行的房抵贷业务监管日益严格
最开始房抵贷是和所有金融业务一样，随着国内刺激消费和支持中小企业融资而发展起来的，目前也是部分消费者和中小企业较青睐的融资方式。
但是随着2016年房地产市场的火爆行情，房抵贷却成为炒房者违规购房的重要筹款方式，被认为是助推房价上涨和楼市疯狂的推手。从2017年下半年开始，银监要求银行对房抵贷实施严格监管，当年9月北京、南京和广州等地区银监相继发文，重点检查“消费贷”和“房抵贷”等资金违规流入房市，其他地方银监也下发通知，严查额度较大的消费贷流入房地产领域。
随着监管趋严，部分银行采取提高利率和控制额度等措施收紧房抵贷业务，并对金额较大的房抵贷要求采用受托支付方式，甚至小部分银行暂停该业务。
网络小贷是非金融机构中开展现金贷和房抵贷较多的机构之一，其以前开展房抵贷主要通过资产证券化、自有资金放贷和助贷等模式。
（三）互联网金融（P2P）的房抵贷业务萎缩
以前网络小贷、小贷和担保可以借助P2P在线上发标开展房抵贷，但是随着2016年银监会《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法》（下称“1号文”）提出同一自然人在同一P2P借款余额不超过20万元，所有P2P借款总额不超过100万元；同一法人或其他组织在同一P2P的借款余额不超过100万元，在不同P2P借款总额不超过500万元，限制了金额较大的房抵贷业务通过P2P渠道发标。为突破1号文限制，2016年8月到2017年7月P2P通过与金交所合作把P2P大额借款拆分继续开展房抵贷业务，但是2017年7月《关于对互联网平台与各类交易所合作从事违法违规业务开展清理整顿通知》（简称“64号文”）的出台，这一合作渠道也被封堵。
信托开展房抵贷主要模式
（一）流贷模式
信托公司作为房抵贷业务的资金供给方，可通过信托贷款方式直接向合作对手提供流动资金，由合作对手发放房抵贷，根据141号文的规定，合作对手一般是消费金融公司或网络小贷等有放贷业务资质的机构。截至2017年底，国内共有约26家消费金融公司和249网络小贷，大约有21家消费金融公司都是银行系的难以接受较高成本，只有约5家民营的消费金融公司和部分网络小贷可通过信托公司进行融资。
（二）助贷模式
相比流贷模式，信托公司通过助贷模式可开展的房抵贷业务较多。助贷模式一般是指信托公司与助贷机构合作，信托公司提供资金，助贷机构提供借款人，风险与收益双方协商，助贷模式的房抵贷业务大致可分二类：
1、担保模式
该模式是助贷机构为信托公司推荐借款人，信托公司负责审核、审批推荐的借款人，助贷机构的关联公司/指定的第三方/合作的担保公司/房地产公司等为每笔贷款提供担保。该模式下，要求助贷机构具有房抵贷业务经验，更要求担保人具有一定的担保实力。若借款人本息发生逾期，助贷机构或担保人不履行差补、受让或置换逾期贷款的情况下，担保人需履行担保代偿义务。
2、信用保证保险模式
该模式是助贷机构为信托公司推荐借款人，信托公司发放贷款，信托公司或借款人向保险公司为每笔贷款投信用保证保险，若借款人不偿还贷款本息，需要保险公司赔付。信用保证保险包括信用保险和保证保险，分别由债权人和债务人投保和缴纳保费。
信托开展房抵贷风险防范
机遇和风险总是相伴而生的，信托公司面对房抵贷业务机会的同时，也要注意防范以下风险：
（一）底层资产的风险
底层资产中首先是抵押的房产，其风险大致如下：根据“买卖不破租赁”的原则，存在租赁权对抗抵押权的风险；根据《担保法解释》规定，共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人同意，存在抵押无效的风险；抵押的房产不投保，存在抵押物灭失的风险；根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的司法解释，借款人用唯一住房进行抵押，存在难以处置抵押物的风险；评估机构管理不规范，在房产评估价格时存在房产评估价格不公的风险；抵押的房产要产权清晰，无网签、查封、扣押等法律纠纷等。
（二）资金用途的风险
根据城乡建设部、人民银行《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》以及银监部门的要求，不得将贷款资金用于房地产开发经营、购房、房地产投资等类投资。为迎合监管形势和控制资金用途，信托公司开展房抵贷时，需要严格审核借款人的信用风险，尽量与有信贷经验的助贷机构合作，同时，要求借款人提供资金用途的转账凭证、银行流水、发票和购销合同等原始凭证。