一、当前保障性住房资金投入现状和问题
（一）现状
2、建设资金压力巨大。2011年1，000万套，2012年700万套，这是保障性住房开工建设的“大计划”。据初步估算，2011年实际在建的保障性住房约为1，500万套，2012年开工数和在建数继续增加，在建工程量达1，800万套，业内估计2012年资金需求可能超过2011年。如果再考虑建材、人工等建设成本的不断上升，保障性住房建设的资金压力进一步加大。保障性住房建设的强力推进让不少地方政府感受到前所未有的压力。
（二）融资存在的问题
1、地方政府透支严重。以2011年为例，有5，000多亿元的资金将由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集。而这5，000亿元政府投入中，除中央财政投入的l，000亿元外，剩余4，000亿元又推给了地方政府。基于保障性住房的目标人群，在保障性住房的土地买卖中，政府不能以高额的竞拍价卖地，这样使得政府在保障性住房土地买卖中损失了大笔收入，同时还要在其他收入中拿出资金来给予其补贴，使很多地方政府早已透支。
2、银行顾虑多。以2011年保障性住房建设所需的1.3万亿元资金为例，其中有1/4需要社会投融资，银行贷款依旧是融资主力，然而在银行信贷额度偏紧的情况下，保障性住房建设却得不到银行贷款的垂青。贷款难，体现在担保抵押环节。按照规定，银行贷款要求有房产或土地进行抵押。但公租房、廉租房是不能被用来抵押的，而政府手中的土地有限，很难满足银行贷款要求。另外，公租房、廉租房等租赁型保障性住房的投资巨大，回报却缓慢。综合一些省份的测算，如果按照现在指定的公租房租金标准，即使不考虑房屋维修、通货膨胀等因素，公租房靠租金偿还银行贷款本息的周期至少要18年。但是，银行对待公租房、廉租房贷款时限仅为15年。
3、投资风险大，企业观望多。由于建设保障性住房的利润偏低，一般净利率为3%～5%左右，而商品房的净利率都在10%以上。所以，开发商基于利润的考虑不可能对保障性住房有多大兴趣，而且前几年保障性住房开发贷款利率是基准利率或下浮10%，而现在优惠利率已基本取消，资金成本大幅提高，盈利前景不容乐观。
二、保障性住房融资瓶颈的破解
（一）政策性银行。商业银行由于银根紧张不能进入保障性住房融资市场，政策性银行则率先动手。国家开发银行2011年7月28日公布的数据显示，上半年该行发放保障性安居工程建设贷款余额新增443亿元，占到同业保障性住房贷款新增额的近一半。
（二）社保基金。全国社会保障基金对保障性住房的投资正在逐步增加，大约占投资比重的5%。全国社保基金2011年上半年已经在南京、天津、重庆三地，通过房地产信托基金的方式，为当地的公租房建设提供融资105亿元。
（三）保险资金。保险资金将保障性住房建设投资作为重要增值渠道。从实际情况看，得以较快推进的融资渠道正是保险资金。保险业的发展沉淀了庞大的“静态”资金，面临着巨大的保值增值的内在动力，保障性住房的投资期限一般比较长，符合保险资金（尤其是寿险资金）期限长的资金特点，可以和保险资金的周期相匹配，有助于实现保险资金的资产负债管理。同时，保障性住房属于债权投资，与股票、债券类资产的特点不同，有利于增强公司资产组合收益的稳定性。
（四）信托基金。在保障性住房建设的规划设计中，配比合理比例的商业地产面积。商业面积的合理设计，不但能提升社区生活便利水平、帮助解决低收入群体就业问题，还可用商业面积租金收益来部分覆盖保障性住房社区的物业管理费用，并最终提高保障性住房项目建设的投资价值。由于保障性住房中的公租房带租约且未来可能允许出售，因此住宅部分收益有一定保障，加上商业部分租金收益可预期，这就构成了地方政府发行保障性住房建设债券的信用基础。因此，通过制度创新，以上述信用为基础建立各种房地产信托投资基金，可作为未来保障性住房建设的一种主要融资模式。
（五）国债和地方债。发改委于2011年6月通知，明确允许地方政府通过发债为保障性住房建设筹措资金。各地方纷纷试水，发行企业债。由于地方政府债具有准国债性质，鉴于债券信用高、融资成本低的特点，以地方政府债形式筹集保障性住房建设资金，必将大大降低保障性住房融资成本，缓解资金瓶颈，加快保障性住房建设进程。
（六）企业资金。对于资金紧张的保障性住房建设，房地产商以及社会资本被寄予厚望。但保障性住房回报率大多低于社会平均利润率，如果基于自愿的话，很少有企业会参与保障性住房建设。因而，越来越多的地方开始采用行政手段，强制要求开发商在新建住宅中配建一定比例的保障性住房，最终由政府以成本价同购。2011年3月以来，北京、上海、广州、杭州、郑州、青海、山东、湖南等地相继出台商品住房项目配建保障性住房实施办法，保障性住房占商品房的配建比例一般在5%～10%之间。目前，开发商尤其是国有房地产开发商承担了较多的保障性住房开发建设任务。
（七）售租结合。地方政府、开发商与保障对象围绕保障性住房展开的利益平衡成为保障性住房建设中最为“纠结”的节点。向保障对象出售一定的产权用以回笼部分保障性住房建设资金的思路成为这一模式的核心。也就是说，在廉租房、公租房等保障性住房中，申请人可以先购买保障性住房的部分产权，政府持有剩下的产权，使得政府可以回笼部分建设资金。达到一定年限后，保障对象可以购买政府所有产权，最终将这套房屋变成自己的产权房屋，政府亦可全部回笼资金。
关键词社会保障性住房公共政策评价
一、社会保障性住房政策评价的必要性
基于住房问题的重要性和特殊性，国际上把政府介入住房问题作为衡量建立现代住房制度的决定性环节。因此，需要对社会保障性住房政策的预期目的是否明确，对政策执行中可能发生的问题是否有充分估计并准备应对措施，对政策进行成本的收益进行分析。还要对社会保障性住房政策的执行结果进行监督、评价，比较与预期目的之间的差异，为政策调整准备事实依据。
当然，社会保障性住房政策的评价包括政府评价和公众评价。政府要充分收集意见，协调各方面利益，为政策执行作好准备；在政策出台后，应定期进行评估，分析政策有无矛盾冲突之处，是否符合公众和社会需要，是否需要修正。由于社会保障性住房制度是社会保障体系建设的重大举措，是惠及广大市民尤其是中低收入家庭的制度建设，因此，需要建立公众与政府有效互动的公众评价体系。
二、社会保障性住房政策的评价指标体系
1、适度原则
受一定时期经济社会发展水平的限制，尤其是政府公共财政能力的限制，城市住房社会保障总是有限度的。城市住房社会保障的度的问题，不仅关系着这一政策本身在当前和今后的社会效果，而且还触及了政府、市场、个人之间的责任界限这一根本问题。它既关系着一个城市房地产业的健康稳定发展，也关系着一个城市发展活力和内在动力的持续保持，更考验着政府公共财政的承受能力。具体有三个方面：
1.1城市住房保障对象的范围
对于城市住房保障对象范围的确定，直接取决于三个因素：
1.1.1房价收入比。目前，国际上公认的合理的房价收入比为3~6倍，如果房价收入比高于此标准，一般就不具有直接从房地产市场购买商品房的能力。如果以此为标准，则凡是房价收入比高于此标准的都应纳入到城市住房社会保障的范围。
1.1.2政府的公共财政能力。政府提供城市住房社会保障，还要受限于自身的财力状况。如果政府财力薄弱，那政府能够投入到城市住房社会保障上的财力也就非常有限。因此，政府的公共财政能力决定着城市住房社会保障对象的可能范围。
1.1.3城市土地、基础设施等资源的稀缺状况。政府提供城市住房社会保障必须耗费一定的社会资源，不但要减少来自土地、基础设施上的收入，而且还要增加公共财政支出（用在其他资源耗费），从而影响城市住房社会保障的可能范围和对象。
1.2城市住房社会保障的程度
城市住房保障的程度和标准是在城市住房保障的范围和对象确定之后紧接着要解决的次一层次的度的问题。城市住房保障的程度通常和保障对象的收入水平呈反比关系，保障对象的收入水平愈高，其自我解决住房的能力就愈强，相应地政府提供的城市住房社会保障的程度就应降低，反之则应提高。
1.3城市住房社会保障的标准和水平
在确定的城市住房社会保障范围内，影响住房社会保障标准和水平的因素有两个：一是保障对象的房价收入比；二是政府的财政能力。由于不同地方的政府财政能力差别是很大的，如果各地据此来确定各自的城市住房社会保障标准和水平，那会间接扩大并加剧地区间的经济社会发展差距。因此，国家一般要统一城市的住房社会保障标准和水平以供各地遵循，具体表现为规定保障住房的基本户型和面积控制标准。在不违反国家统一标准的前提下，各地可根据保障对象的住房实际需求、政府的财政能力以及特殊的政策需要，对不同的保障对象给予有差别的保障待遇。
2、公平原则
城市住房社会保障的公平原则具体有两个方面：
2.1实质公平
在城市住房社会保障中，实质公平的内在要求有两个：一是应保尽保，即经申请受理，凡符合城市住房社会保障条件的，就应按规定给予保障，否则就不予保障。二是同类对象相同对待，即对保障范围内的同类对象，在城市住房社会保障政策上要给予公平对待，不应有任何的歧视性对待。
2.2程序公平
要在城市住房社会保障的申请、受理、审核、审批程序上尽量做到公平，让符合城市住房社会保障条件的每一个城市住房困难家庭都能按照规定平等地享受到城市住房社会保障政策的阳光。另外，对那些不再符合城市住房社会保障条件的居民家庭，在进行社会保障性住房清退时，也要规范条件设置和清退程序，尽量做到程序上的公平。不管是实质公平，还是程序公平，其核心是对城市住房社会保障的运作过程相应要有一个健全有效的监督管理机制。
城市住房社会保障的基本目的是确保城市住房困难家庭都能“住有所居”，以满足其基本的生存和发展需要。因而，政府提供的社会保障性住房能否公平地落实到城市住房困难家庭就显得非常关键。城市住房社会保障公平内在地应包括两方面含义：一是社会保障性住房必须真正用于保障符合条件的城市住房困难家庭，而不是其他类型家庭；二是在社会保障性住房政策的执行上应公平对待纳入城市住房社会保障的每一个住房困难家庭。只要做到了公平，才能确保社会保障性住房真正落实到城市住房困难家庭头上，城市住房社会保障政策才不会偏离其既定的方向，否则就会冲击到房地产市场，加剧城市住房分配的不公，影响城市社会的安定和谐。
3、效率原则
城市住房社会保障运作中的政府效率包括两个方面：
3.1社会保障性住房供应效率
社会保障性住房供应效率建设、收购、回购，主要是建设效率。因为社会保障性住房总量的增加最终还要靠新建来解决。社会保障性住房建设需要耗费各种社会资源，资源耗费可通过具体的建设成本费用反映出来。政府为城市中低收入住房困难家庭提供住房社会保障，基本目的不是要获取利润，而是着眼于城市住房分配公平，平抑过高房价，确保城市居民均能“住有所居”。但是，在社会保障性住房的供应上，无论是建设，还是收购、回购，均要发生相应的成本费用。这些成本费用必须依靠政府有关税费的减免和一定公共财力的投入。因此，社会保障性住房的供应必须要考虑投资、建设、分配、管理过程中资金运作的良性循环，并且要尽量减少不必要的成本费用，用最小的成本费用（或资源）耗费，实现社会保障性住房效益的最大化。也就是说，社会保障性住房的供应必须是有效率的，否则城市住房社会保障就会难以为继。
3.2社会保障性住房管理效率
社会保障性住房管理效率包括分配、使用管理、清退、日常物业管理。建成后的社会保障性住房，最后要具体落实到城市中低收入的住房困难家庭之中，而且分配到具体的住房困难家庭之后，还要有完善的物业管理，并要及时发现和清退不再符合城市住房社会保障条件的家庭的社会保障性住房。在这个过程中也有一个管理的问题，而且同样要发生相应的成本费用（耗费一定的社会资源）。如果对社会保障性住房的管理不仅是有效的，而且是高效的，那就能将管理上发生的成本费用降到最小，从而在管理上确保社会保障性住房效益的最大化。
政府向符合条件的城市住房困难家庭提供社会保障性住房必定要占用一定的社会资源，不仅建设社会保障性住房要占用一定的资源（如土地、基础设施等）和成本，而且城市住房社会保障政策的制定和执行也需要耗费一定的人力、物力和财力。因此，在城市住房社会保障运作过程中，政府效率就变得极其重要。如果城市住房社会保障的资源、成本、费用耗费要远高于市场的平均水平，那就说明政府运作是失败的，或至少说是运作有问题的。对城市住房社会保障的运作，不管是社会保障性住房的建设（或收购），还是具体政策的制定和执行，都必须考虑政府在资源、成本、费用上的耗费，必须尽量降低和减少不必要的耗费，以实现城市住房社会保障政策各方面效益的最大化，使之真正造福于城市住房困难家庭。
关键词:保障性住房建筑设计
所谓保障性住房指的就是经济适用房、廉租房、单位集资房以及政策性的租赁住房等构成的。这主要是针对收入中低层的家庭从而在分类的保障过程当中可以提供的建设标准、供应对象、租金标准以及销售价格等方面都具有一定的社会保障性质。在这其中还包括了廉租房,它主要是通过政府以租金补贴的形式或者是通过实物配租的形式对符合要求的住房困难家庭、低收入人群等所提供的具有保障性质的生活住房。但是,由于社会保障房的建设面积较小,所以在设计时会存在一些困难,这也是需要我们进一步要解决的。
1对于保障性住房一些主要特点
(1)应以产业化的生产方式全面的推进我国保障性住房建设的标准。
(2)在建设保障性住房时必须要以实用为主,充分考虑到中低阶层收入人群的经济状况,从而确保广大人民群众得以安家乐业。
(3)由于保障性住房的面积受限,但这并不代表住房的功能有所缺失,所以,在对保障性住房进行设计时必须要以紧凑高效的标准原则,并在小空间里可以实现完善的居住功能,从而保障居住者的应用条件。
(4)对于保障性住房必须要以人为本,并且体现出政策的取向范围,所以由国家政策的倾斜,并通过地方财政部门的大力扶持等。
(5)对于保障性住房在设计上会有所差异,在根据家庭收入高低的不同情况,所以对于买卖或者是租赁保障性住房的要求也是不一致的。
2有关保障性住房设计的具体原则
(1)对于保障性住房的设计必须要体现出现代化的生活方式需要,并且也要兼顾居住保障性住房人群的生活习惯。
(2)在进行保障性住房设计时,必须要全面的综合考虑住宅的空间设计、使用功能等方面,同时也要考虑到家庭人口以及风俗习惯等特点。
(3)在设计时必须要考虑到周围的环境要求,应相协调,对住宅区域也应规划好保障性人群的出行以及交通便利等因素。
(4)对于保障性住房应尽量做到房间内外装修可以一步到位,节约成本,以环保为主,从而避免造成浪费。
3对保障性住房套型设计的要求
(1)合理规划。必须要全面考虑保障型居住人群的现状,并且合理安排,应与商品房结合,充分考虑到保障型用户的进出以及设置车位等方面。
(2)设计套型平面。①在套室内的空间布置应合理、紧凑,并处理好交通面积。②应合理设置服务阳台与生活阳台的面积。③充分合理考虑到保障型人群室内家具的摆放与设置。
(3)设计住宅单元。主要包括几方面:①在设计时应注意建筑体形的规整性,并降低体形的系数。②应提高住房套型的使用率,尽量以一梯多户为主,合理分配设计进深与面宽,从而促使房间可以达到采光、日照以及通风等方面的要求。③在设计当中应尽量应用太阳能的热水系统从而与建筑物形成一体化的设计。④在建筑过程当中,必须要应用大开间的结构并与非承重的轻质隔墙,从而可以满足居住要求的不断变化以及套内的改造,实现灵活分隔的设计要求。
(4)精细化设计。①在设计时应注意厨房应于卧室或者是餐厅临近,以提高厨房的交界面,从而方便厨房可以灵活进行改造,并且也节约了使用空间。②在进行设计时,尽量把水房间靠近与管井,从而节约管线,便于施工也降低成本要求。③在对卫生间进行设计时,必须要达到功能分离的使用要求,并合理应用空间从而也提高了利用率。④在设计中尽量要以推拉门为主,以折叠门为辅,并节约空间,提高使用率。
4对于其它设计中的问题
(1)作为保障性住房应满足建筑居住的节能设计要求,并从小区的规划、户型的平面,再从窗墙比以及窗地比等方面进行全面的综合考虑,同时,也应利用太阳能等方面的再生能源,从而节约能源。
(2)对于通风和采光的设计必须要满足建筑规范的具体要求。在设计居室的空间时必须要做到不存通风死角,并且南北通透,同时也应考虑到把入户门当作换气门使用的可能性。
(3)随着老龄人口的不断增加,所以对于保障性住房的规划到设计等各个方面都应尽量做到无障碍设计,从而方便老年人、残疾人等弱士人群的使用。
5建设保障性住房的标准要求
(1)在环境方面。对于保障性住房必须要达到基本的通风标准与日照标准,它不仅只是保障在居住的要求,更是对公共安全的保障措施。由于保障性住房的户型较小,但是也应确保空间都要具有良好的通风和日照要求,这与普通住房相比,则会存在一定的难度。
(2)在住房面积方面。对于保障性住房面积的标准要求不能参照商品房的标准,也不能超过人均住房的标准面积,但是对其住房面积的要求也应达到居住活动的功能标准,做到餐起分离,以及干湿分离的居住要求。
(3)在公用面积方面的设计。在控制保障性住房面积的同时,除了要满足通风和日照的标准要求以外,也应重视公用面积的设计,这也是重要的一方面。只有把公用部位的面积设计紧凑合理了,才能合理的应用剩余面积来安排活动空间。与普通住房相比,一般保障性住房的面积都比较小,所以相同建筑体积和面积但居住的人口却相对较多,对此,在安全疏散以及防火要求等方面坚决不能降低标准,必须要严格按照要求标准实施。
从以上几点我们可以看出,对于保障性住房的设计标准它不仅只是一项简单的民生系统性工程,而是在设计住房时也应强调它的功能标准以及它的舒适度,要控制面积的标准上限,却不是下限,并且在保障性住房设计时主要应体现出以人为本的居住保障,并不是以时尚居住为主,所以在设计时必须要充分考虑到居住人群的社会环境以及基本条件等方面的因素。
总之,由于社会保障性住房在我国是作为民生工程,所以其重点就是为了可以解决人们实际的住房问题,然而,在对住房进行设计时却不能因为住房的面积较小从而降低了设计的规范,而是必须要吸收商品住房的设计经验,以不断对设计进行优化,并细化设计具体要求,全方位的角度进行考虑,从而提高保障性住房的设计标准。
参考文献
[1]刘胜.保障性住房在设计中应注意的一些基本要求[J].建筑设计管理.2010(7).
【关键词】保障性住房；安居工程；中低收入人群；中小套型；建设
【中图分类号】F4【文献标识码】A
一、保障性住房主要作用
二、保障性住房建设模式
廉租房：此类房产产权归政府或机构拥有，以政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。从建筑学角度分析，廉租房户型设定是以一居室、两居室为主，建筑面积原则上按一居室套型建筑面积35平方米，两居室套型建筑面积45平方米，三居室套型建筑面积55平方米，是名副其实的“袖珍”小户型。
政策性租赁房：通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。是对廉租房的有力补充。
经济适用房：政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力，购房人拥有有限产权。此类房产具有以下特点：（1）住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；（2）住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。从建筑学角度分析，经济适用住房面积需要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。
限价房：限制开发商拿地价格，同时限制其房价的一种面向城市中低收入者的商品房，限价房政策出台的一个目的是为平抑不断高涨的房价。限价房属于社会保障性住房，政府会对其购买和转让条件作出限制，不宜投资。由于经济适用房存在定价过高、容易被用作牟利工具的弊端，许多地方政府在保障房体系中削减了经济适用房的建设比例，更倾向于以配租方式代替配售方式，完善保障房租赁体系。
三、保障性住房的调控作用
目前，摆在决策者面前的不仅是调控楼市所需要的决心，更为重要的是需要拿出有效的调控对策。保障性住房作为改变楼市供需结构的根本性举措，将成为政府平抑房价的重要战略手段。
从保障民生的角度出发，保障性住房对中低收入人群的意义不言自明。在楼市调控中，政府部门和业界专家反复强调，住房的最终价值是满足百姓居住需求，因此住房是一项基本消费品。在配置这一有限的资源时，既要利用市场手段推动中高端商品房的合理配置，又要运用“看得见的手”调控资源的分配，防止住房资源过度向高收入人群集中。
当前商品房房价调控受多重因素干扰，受通胀、物价上涨的影响，以及原材料、建材、人工成本的增加，房价上涨的预期始终存在，另外房价难以下跌与社会上整体流动性过多有关。这些因素均加大了调控压力，减弱了调控效果。而政府能够控制的保障性房源大量入市后，调控能力和主动性就大为增强。随着保障性住房在整个市场供应中的比例提高，这一筹码的分量将越来越重。
四、保障性住房投融资模式
由于国家在“十二五”期间将加大对保障性住房供应的力度，这将对现有商品房市场形成有效竞争与冲击，尤其是在房价高涨区域建设保障性住房，可以拉低对周边房价的预期，从目前情况看，正在逐步实现预期影响。同时保障性住房可以弥补楼市调控带来的投资下滑影响，增加了房价下调的空间和可能性。作为一个集房地产、金融、产业政策及社会保障等多种概念于一身的研究领域，有关“保障性住房”的研究将愈发的重要。
【参考文献】
［1］李文龙．十二五”期间保障性住房路在何方？［J］．金融时报，2010．
［2］北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划（2006年—2010年）［D］．
［3］北京市“十二五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划（2011年—2015年）［D］．
1、早日实现住有所居
2、保民生加快推进保障性住房建设
3、完善住房保障体系促进社会和谐发展
4、注重提升保障房品质
5、既要让人有得住还要让人住得好
6、让低收入“居者有其屋”
7、提速度重质量保公平
8、住房是一个温暖家庭的重要符号
10、住房困难家庭圆了“安居梦”
11、把保障性住房建成民心工程放心工程精品工程满意工程
12、保障房托起安居梦
13、住有所居应保尽保
14、让困难群众早日住上保障房
15、构筑多层次住房保障体系
16、构建住房保障体系改善群众居住条件
17、扎实做好保障性安居工程建设确保公开公正公平分配
18、为大众建房为百姓造福
【关键词】：保障性住房；管理问题；发展模式
[Abstract]:atpresent,alivelihoodissuesthroughoutthelandthegovernmentandconstructionadministrativedepartmentsattachgreatimportancetotheprotectionofhousingconstructionis.Notonlytotheconstructionofaffordablehousing,butalsototheaffordablehousingscientifically,orderlyandrationalmanagement,whichisadirectimpactontheefficiencyofourcountry.Oneoftheimportantcontentofhousingsecuritysysteminourcountryisonthemanagementofaffordablehousing,thereisadirectlinkbetweenthequalityandmanagementlevelofChina'shousingsecuritypolicyimplementationeffectlevel,perfectmanagementsystemofaffordablehousinghasveryimportantsignificanceforsmoothoperationofChina'shousingsecuritysystem.
[keyword]:affordablehousing;management;developmentmodel
一、当前我国保障性住房建设与使用中存在的一些显著的问题
1.1保障房使用效率比较低有待进一步的提高
根据统计数据显示，我国的一些城市已建的保障房存在以下问题：出租、转租、出借以及空置等。目前对保障房进行违规使用的处罚还没有做出完整的法律规定，也没有能够执法资格的主管部门，使得有关部门在面对这些违法使用保障房的行为不能够进行有效的处理。一些地方性法规虽然也相继在一些城市出台了，但对违法行为处罚的太轻。因为对违法行为处罚的力度和违规使用获得的利益相比小的多，致使保障房违规使用的行为不断的发生。
1.2部分地方保障房建设面积偏大
如果过大面积的建设保障房面，就会出现一些中低收入的家庭也很容易的接受保障性住房，进而就会降低他们为了改善居住条件而努力工作的意志，最终导致部分地方的经济社会发展动力相对减弱，也就分容易患上社会福利病。
1.3保障房的退出难、资源很难进行循环的使用
二、我国保障性住房在管理过程中难的主要原因
2.1对保障性住房在管理的周期过长
2.2保障的对象具有较强的群体性
我国的商品房和保障性住房所针对的客群是完全不一样的，商品房主要是针对具有一定经济实力的客群，保障性住房主要是针对收入低的群体及其他特定的对象，其中廉租房是为了符合一些最低生活保障标准的城镇居民且住房比较困难的家庭、公租房是为了符合新就业的职工、经济适用房是为了满足城镇中处于低收入的用户。群体性特征突出明显，普遍存在急需要就业、医疗、教育、养老、文化等这些公益帮扶的人群，我国保障性住房在使用管理的过程中所面临的最大难题就是人员结构的多元化。
2.3住房保障社会敏感度高
三、探索我国保障性住房使用管理上的模式
3.1对政府主导进行强化，搭建社区服务管理平台
我国在积极的对推进保障性住房小区的管理模式的探讨中首先必须结合社会的矛盾、管理现状以及小区的实际情况，对城乡社区管理服务不断的进行强化，见社区服务和管理的具体责任进行落实，在社区的管理过程中英集中人力、财力，集中各种的管理资源；对社区的保障性住房的治理机制不断地深化和完善，建立和完善有利于居民利益的表达、居民诉求的回复、矛盾的协调机制，针对社区的保障性住房小区适时的建立服务管理机制，提升管理服务的职能，促进小区的“社会和谐”。
3.2以社区为平台进行保障性住房的管理，促进公共的服务
3.3鼓励社会参与，强化社会资源共创共享
加强社区的公益，鼓励社会的一些公益性组织积极的参加到社区的社会保障、卫生管理、再就业、科技的开发、教育和文化的发展以及体育锻炼等公益性的服务性工作。比如：对社区内的生活困难的居民的医疗、教育等单项进行帮扶；积极的开展公益慈善活动以及居民能够互助的公益性活动，为残疾人提供个性化服务；建设爱心超市等公益性活动；定时的举办各类公益性的科学、教育、文化、卫生、体育以及精神文明的大型活动；大力向居民宣传和演练有关消防、安全、应急以及紧急情况下的自救等一些生活必备常识等。
四、结束语
政府应充分调动管理保障性住房的建设行政主管部门以及社会的一些组织积极参与到保障性住房服务管理的积极性，政府部门、建设行政主管部门、社区管理部门都应该按照各自职责从各个方面来支持和保障性住房的服务管理工作包括：政策、人力、财力、物力，应加强对日常的保障性住房业务的指导和监督工作，促进社会组织与政府部门、建设行政主管部门、社会组织与社会各界以及社会组织之间的交流与合作
[1]张杰庄惟敏．2009年城市住宅发展报告[M]．清华大学出版社2009．
[2]社会科学院．2009经济蓝皮书[M]．社科院社科文献出版社2008．
[3]国家发改委、建设部．城镇廉租房住房租金管理办法[Z]．2005-03-14．
[4]邱跃．保障性住房规划建设构建和谐社会首善之区[J]．北京规划建设2007．
[5]刘凯华．关于住房公积金用于保障性住房建设资金监管建议[J]．天津政协公报2009