原审第三人中国建设银行股份有限公司牡丹江建华支行。
上诉人王俊铁与被上诉人杨培金、原审第三人中国建设银行股份有限公司牡丹江建华支行房屋买卖合同纠纷一案，不服爱民区人民法院（2011）爱民初字第197号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2012年1月17日公开审理了本案。上诉人王俊铁、被上诉人杨培金到庭参加诉讼，原审第三人中国建设银行股份有限公司牡丹江建华支行经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审法院认定：2003年11月24日，被告王俊铁与第三人建华支行、保证人牡丹江星元置业担保有限公司签订中国建设银行个人住房借款合同（编号01928620031118005）。约定第三人建华支行向被告提供人民币贷款7万元，借款期限15年，被告将其名下的房屋（座落于牡丹江市爱民区北山别墅小区1栋6单元644室、建筑面积91.80平方米）作为贷款担保抵押给第三人。同时借款合同还约定“第三十二条四、在甲方（被告）借款清偿前并正常还款的情况下，甲方有权自行居住，或征得乙方（第三人）书面同意，将抵押房屋转让、出租、重复抵押或作其他处分；十一、抵押期间，甲方转让抵押物所得价款应优先用于向乙方提前清偿所担保的债权；第三十九条四、甲方未按合同约定用途使用贷款的；抵押期间，甲方转让抵押物所得价款未优先用于向乙方提前清偿借款的，乙方有权停止向甲方发放贷款，有权解除合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任。
2007年3月8日，原告杨培金与被告王俊铁签订两份房屋买卖协议,约定被告将其牡丹江市北山别墅1号楼6单元644室、建筑面积91.80平方米的房屋卖给原告，房价70000元，被告负责过户的一切费用，原告先期付款45000元，余款25000元待2009年3月8日前被告交房照后付清（现在房照在建设银行建华支行押贷用），双方同意于2007年3月8日将房屋交给原告所有。原、被告在两份协议上签名。签订协议当日，原告交给被告房款45000元，被告给出具收条一张。被告将该房屋交付原告，由原告居住至今。2007年5月25日被告收到原告房款1000元。2007年9月17日、2007年11月21日、2009年7月21日，被告收到原告为其垫付拖欠的取暖费5800元，并给原告出具保证书，保证房改资金发到手立即办理过户手续，如不及时办理，发生一切费用由被告承担。2011年3月31日，原告向第三人汇款43487元，汇款收据上注明系杨培金基于与王俊铁所签房屋买卖合同一次性代其还在你处房贷。但第三人以不是借款合同相对人为由拒绝接受此款。庭审中，三方当事人称原、被告买卖诉争房屋时，未告知第三人，也未经第三人同意，各方当事人对诉争房屋已办理抵押登记的事实没有异议。
诉讼中，本院依法向第三人释明，告知被告已将抵押物转让，第三人是否行使抵押权，第三人答复“原、被告房屋买卖协议是否有效与我行没有任何关系，无论判定原、被告哪一方取得房屋所有权，都不能改变我行使抵押权人的权利”，在本院限定15日内，第三人未按借款合同违约条款的约定行使抵押权，处分抵押物。
原审法院认为：被告王俊铁与原告杨培金签订的房屋买卖协议是2007年3月8日，认定合同效力应适用《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》。
关于原告要求被告协助其办理过户手续的诉请。按照原、被告合同约定，虽原告明知购买的房屋已设立抵押，但双方约定由被告偿还贷款，办理过户手续，故被告应承担双方买卖标的物上的权利瑕疵担保义务，被告应除去瑕疵，偿还贷款消灭抵押权。现因第三人对原告代被告偿还的尚欠贷款并未实际接收，导致该房屋仍在抵押期间，无法办理房屋产权变更登记，故本院对此不予支持；原告可待抵押权消灭后另行主张权利。
综上事实和理由，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条之规定，判决如下：1、原告杨培金与被告王俊铁与2007年3月8日签订的两份房屋买卖协议合法有效；2、驳回原告杨培金的其他诉讼请求。案件受理费1550元，原告杨培金、被告王俊铁各负担775元。
原审宣判后，王俊铁对判决不服提起上诉，其上诉理由为：双方签定的房屋买卖合同因违反法律而导致无效，应认定其不发生法律效力。
被上诉人辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
原审第三人中国建设银行股份有限公司牡丹江建华支行未到庭未答辩。
本案争议的焦点是：上诉人与被上诉人于2007年3月8日签定的房屋买卖合同是否合法有效。
二审期间，上诉人与被上诉人均没有提供新的证据。
根据双方当事人陈述，本院确认本案事实与原审认定的事实一致。
本院认为：本案双方当事人签订买卖协议时，上诉人已经告知被上诉人房屋已经办理抵押登记的事实，协议是双方当事人的真实意思表示，协议的内容不违反法律强制性规定，针对双方当事人而言，房屋买卖协议是相对有效的。双方当事人应当按照协议的约定全面履行各自的义务。上诉人在收到被上诉人交付的部分购房款后，既未按双方协议约定的日期将房产证交付被上诉人，亦未按借款合同约定，优先向第三人偿还债权，导致被上诉人购买房屋的抵押权仍未消灭。诉讼中，被上诉人为了办理房屋的过户手续，已代上诉人向第三人尚欠的债务进行了偿还，充分说明被上诉人是善意的，不存在《合同法》第五十二条恶意串通损害第三人利益的无效情形，且第三人在法院限定的期限内并未拍卖抵押物优先行使抵押权，故对被上诉人主张确认房屋买卖协议有效的诉请，应予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：