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房子抵押贷款是普通人能办到的最优质的贷款，没有之一。为什么这么说？
因为只要自身没有大面积逾期，抵押物正常，符合银行要求，贷款审批下来还是非常宽松的。
如个人想通过银行进行房地产抵押贷款，选择合适的银行和贷款产品非常有必要。由于不同银行提供的抵押贷款产品和要求不同，我们在办理抵押贷款时应明确以下几个问题：
1、年龄是否满足银行要求？
2、你的配偶或其他房产产权人是否知情并同意？
3、你是否具备足够的还贷能力？
4、你名下是否可以提供满足条件的可抵押房产？
5、目标贷款额度多少？
6、可接受的贷款利率范围多少？
8、你可以接受的还款方式是？
9、征信情况如何？是否满足要求？
抵押贷款主要分为经营性抵押贷和消费性抵押贷
①经营性抵押贷这就像是企业需要钱来周转，比如买材料、支付订单什么的。银行会根据房产的价值，给你一笔钱。利率大概在2.7%到5%之间，最高能借到8000万。一般从申请到拿到钱，需要7到20个工作日。
双新：是指公司与房产证都是新办的。
房产抵押贷款申请材料
1、房产证2、借款人身份证3、收入证明，如工资单、银行流水等4、征信报告，这是证明借款人的信用状况的重要资料5、房屋价值评估报告6、保险单，这是保证借款安全性的重要资料7、委托书，如果借款人不在当地，需要委托他人办理借款手续，则要求提供委托书和受托人的身份证明
那房产抵押贷款应如何入手呢？
利率
产品利率要低，这也是大家在贷款时最关心的内容，当然利息是能低则低
ps：目前上海房产抵押贷款年利率一般为2.7%-3.5%，房产二次抵押贷款年利率一般为2.98%-3.45%
贷款额度
同样价值1000万的房，有人能贷到800万，有人却只能贷到550万，这时候就要考虑贷款额度成数了
ps：贷款额度一般为房产评估值的6-7成，个别银行能做到9成甚至超成。
贷款年限
贷款年限一般为1-20年，根据个人资金周转需求，综合比较，审慎决定贷款期限。
3年借款期限与10年的借款期限，虽然10年的借款总利息较高，但如果在3年内无法还清全部借款，就需要办理过桥业务，那么你的实际成本就会增加，
审批
充分了解该行的进件标准情况，例如有些银行对流水、征信有所要求
要求流水是贷款额的2倍或覆盖，征信2个月查询不超过3次等，这就把很多申请者拒之门外了。
流程
还款方式
要考虑该行产品的还款方式是否灵活，是否能随借随还，无还本续贷等，这是为了能使资金使用更灵活，达到资金使用最大化，产生最大化效益。
贷后管理
贷后越简单越好，在使用资金达到一年到三年左右，一般会涉及到续贷环节，为了避免造成更多困扰，一开始就需了解清楚该行续贷的条件、资料以及流程情况。
ps：尽量选择好续贷的银行，避免资金使用受阻。
那我们在办理贷款时应注意什么呢？
三、购销合同及第三方收款人对于抵押贷款金额超过50万元的情况，往往需要涉及第三方收款。在签订购销合同前，了解清楚第三方收款的安排，并确保选择可信赖且熟悉的收款方，以免出现后续问题
四、防范资金回流贷款放款后，切勿直接将资金转回给借款人本人或其直系亲属，以避免资金回流问题的发生。谨慎选择资金流向，确保资金使用符合合规要求。
银行主要看征信的逾期，查询次数，负债和其他负面信息，在房产抵押贷款整个审批过程中，征信是非常重要的。
①逾期:银行通常会要求最近一年内的逾期次数低于3次，同时累计逾期次数不应低于6次。（可沟通）
②查询次数:一般来说，每3个月内最好保持查询次数低于6次。因此，需要特别注意申请的频率。
③负债:一般银行会将资产负债率控制在房产总价的75%以内，这通常不会对抵押贷款额度产生太大影响。
④负面信息：大多数银行不论其客户作为起诉方还是被起诉方，通常都不接受贷款申请；然而，个别银行会考虑法律案件的具体情况。如果客户能提供详细情况，并证明情节不严重，有些银行可能会特批接受贷款申请。
如果征信花了，可以采用以下方法增加贷款几率
1.增加抵押物可以通过增加抵押物的方法来提高贷款成功率
2、担保贷款如果有亲友或信任的人愿意作为担保人，可以提高贷款获批的可能性。
3.养征信只是征信花，没有出现过逾期，一般养三个月左右，期间不要在新增查询。当然，具体养多久，还要根据个人负债情况、名下资产、学历等酌情考虑。
4、寻求小额贷款一些小额贷款对借款人要求没有那么高，可能会更容易获得贷款，但需要注意贷款利率和费用可能较高。
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