根据《城市房地产抵押管理办法》，下列房地产不能抵押：
1。所有权有争议的不动产；
2。用于教育、医疗、市政等公益事业的房地产；
3。列入文物保护名录的建筑物和其他具有重要纪念意义的建筑物；
4。依法公告纳入拆迁范围的房地产；5。依法被查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；6。其他依法不能抵押的房地产。此外，根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，下列财产依照《中华人民共和国物权法》第一百八十四条的规定不得抵押（三）教育设施：，学校、幼儿园、医院等事业单位和社会团体以公益为目的的医疗卫生设施和其他公益性设施；（四）所有权、使用权不清或者有争议的财产；（五）依法查封、扣押、监管的财产；（6）法律、行政法规规定不能抵押的其他财产。”以城镇房地产、乡（镇）、村企业厂房等建筑物抵押的，由县级以上地方人民政府规定的部门抵押。其中，城市房地产抵押登记部门在《城市房地产抵押管理办法》中规定为房地产所在地的房地产管理部门。
实践中存在许多问题。在实践中，要注意以下几点：
1。可能有两个登记部门。我国的房地产管理机构是土地管理机构和房地产管理机构，但房地产抵押登记可能有两个登记机构，在实践中会产生问题。对此，当事人在同一天到不同的法律部门办理抵押物登记的，视为同时办理登记。
2。县级以上人民政府对抵押登记部门没有规定的。当事人可以向土地管理部门或者房地产管理部门办理抵押物登记手续，人民法院确认登记有效。
异地房地产是否可以申请抵押贷款？首先，要明确申请抵押贷款的房地产必须满足几个基本条件：
1。房地产位于贷款机构的服务区。有房地产证，可以挂牌交易。15年后的住房年龄不超过20年（有些贷款机构要求不超过20年）
是指房地产抵押关系成立后，当事人按照房地产登记管理机关的规定，向市或者区、县房地产登记机关办理其他房地产权利登记。房地产抵押登记分为三种情况：一是双方签订抵押合同后的权利设定登记；二是权利内容发生变化时的变更登记；三是权利消灭时的注销登记。
根据《中华人民共和国担保法》第四十一条规定，房地产抵押应当登记，抵押合同自登记之日起生效。
不动产抵押登记包括不动产抵押设定登记、不动产抵押注销登记和抵押不动产处分后的转让登记。（1）不动产抵押设定登记。房地产抵押必须登记，才能具有法律效力。否则，即使抵押合同签订并公证，也不能起到担保的作用。因此，房地产抵押合同当事人应当在签订抵押合同后申请房地产抵押登记，取得房地产其他权证。《城市房地产管理法》第六十一条第一款规定，房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。（2）不动产抵押注销登记。抵押物担保的主债权因补偿、抵销、免除等原因消灭后，房地产抵押合同当事人应当及时向房地产抵押登记机关申请注销登记。注销登记后，不动产抵押权在形式上消灭。（三）不动产处分后的转让登记。债务人到期不能清偿全部债务的，抵押权人可以根据公证机关依法准予强制执行的《房地产抵押合同》，向人民法院申请强制执行，拍卖抵押的房地产。抵押房地产一经拍卖，其所有权即发生变更。新增房地产权利人、抵押人应当向房地产管理部门和土地管理部门申请转让登记。
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