降低税费提振交易 稳市场预期显决心 首发：瑞联资信平台公众号引言11月13日，财政部税务总局住房城乡建设部联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税... 

11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，同时税务总局也发布了《关于降低土地增值税预征率下限的公告》，进一步明确支持房地产市场发展的税收优惠政策，主要涉及契税、增值税和土地增值税三个税种。

继“9.26”中央政治局会议后，房地产市场宏观调控“组合拳”频出。政策力度已超预期，充分彰显中央政府在推动房地产市场“止跌回稳”方面的坚定决心。

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政策刺激不断

三大税率齐降

本次税收政策的调整除了10月17日住建部等五部委在国新办发布会中提到的“取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税”以外，还涉及对交易契税税率的优化。这一系列政策发布的密集性、连续性以及支持力度已超市场预期。

其中，契税优化有助于降低居民新房、二手房买方的购房成本；增值税政策则有利于降低个人二手房销售成本；土地增值税的调整有利于企业端缓解流动性风险。这一系列新政使得新房及二手房交易、个人及企业端均受益。

图表1：新税收政策发布前后房地产交易税费变化对比

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契税下调

更加利好一线城市改善型住房需求释放

图表2：契税累计值及累计同比（亿元、%）

整体来看，契税下调带来的影响：

一是直接激活了中大户型房产的购房需求，中大户型住房交易量将增加，特别是90-140平方米及140平方米以上的住房，税费成本的减少无疑提振了改善性住房的需求。11月下旬后，房企销售有望提振，同时房东的中大户型房产吸引力也将提升，有助于加速二手房市场的去化。

二是有利于一线城市住房交易。过去，一线城市购买中大户型房产的契税较高，明显高于全国平均水平，而此次契税下调使得这些城市的契税水平与全国趋于一致，从而有效降低了购房成本，有助于进一步推动市场回暖。

图表3：一线城市政策后二手房成交套数（套）

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明确与取消普宅标准

相衔接的增值税、土地增值税优惠

增值税为居民端售卖二手房时缴纳的税种。新政前，北上广深四个一线城市出售持有满2年的普通住宅免征增值税，出售满2年的非普通住宅按照买卖差额征收5%的增值税。新政后，在取消普通住宅和非普通住宅标准的一线城市(北上广深均已宣布取消，并将于12月1日起实施)，购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税。

图表4：北京市近年实施的普宅标准

具体政策的影响面，需要结合各城市普通住宅的认定标准来看。

以北京市为例，取消普通住宅标准对超过70%的住宅几乎没有影响，因为这些房屋在2024年1月1日调整后的新普宅标准下，已经符合普通住宅的认定标准。真正受到影响的主要是此前被认定为非普通住宅的不到三成的住宅。由于这类房屋数量相对较少，因此对房地产市场的整体影响较为有限。不过，取消普宅标准有助于合理引导市场预期，进一步提振市场信心，发挥积极的市场心理引导作用。

土地增值税为对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的税种。开发商缴纳土地增值税采用预缴+清算制度，其中建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；对于开发建设的非普通住宅出售，需按照其增值额的全额进行土地增值税的计征。新政后，对已经取消非普的城市，普宅和非普增值率低于20%的项目，均可免征土地增值税。

土地增值税政策放松对利润偏低的房企，尤其是改善型项目开发商，带来重大利好。随着各城市非普政策的进一步取消，税收减免空间扩大，能够有效缓解开发商现金流压力并提升利润。此外，这一举措还将推动改善型住房市场供应的增长，全面支持城乡居民多样化的改善性住房需求。

《公告》还提到：“将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。各地可以结合本地区情况对实际执行的预征率进行调整。”调整后，东部地区为1.5%，中部和东北地区为1%，西部地区为0.5%。降低预征率有利于降低企业预征预缴的土地增值税，降低企业资金压力，对于当前稳定企业预期也将带来积极影响。

图表5：土地增值税累计值及累计同比（亿元、%）

结语

过去，我国房地产市场处于快速发展阶段，政策重点主要聚焦于保障刚需消费，满足居民的基本住房需求，刚需房在户型设计上也多以中小型户型为主。随着房地产市场逐步成熟，未来的政策重心预计将从单纯的保障刚需向“保障两端”倾斜。正如住建部领导表示，关于解决群众住房问题，国家的总体政策是一手抓保障，一手抓市场。政府主导保障基本住房需求，通过市场满足群众多样化的改善性住房需求。

此次税费调整，旨在充分释放改善型住房的需求，进一步促进房地产市场“止跌回稳”。这一举措也与第二十届三中全会强调的“支持城乡居民多样化改善性住房需求”精神相契合，将为推动房地产市场的稳定和健康发展提供强有力的支持。