方鹏鹏律师：以房抵享有工程价款优先受偿权的问题解析工程款承包人抵押权

以房抵工程款是指建设工程承包人与开发商（发包人）约定以承包人所承建工程上的房屋为标的物抵顶开发商就该工程所欠付的工程款，承包人对该工程款享有工程价款优先受偿权。关于这种实践情况的认定，北京中恒信律师事务所方鹏鹏律师依托法律规则及审判指引，对以房抵享有工程价款优先受偿权的问题进行了解析说明，供大家参考。

一、以房抵工程款协议的性质

1.以房抵工程款的性质为“以折价的方式实现工程价款优先受偿权”，多个工程价款优先受偿权并存。

为保障承包人的建设工程价款债权，民法典第八百零七条规定了工程价款优先受偿权的实现方式，即承包人可通过折价或拍卖的方式实现价款优先受偿，其中“折价”方式是承包人“以房抵工程款”的解释路径。折价通常有两种方式，一是承包人与发包人协商确定价格，将工程出卖给第三人；二是发包人直接将工程所有权转移给承包人用于抵顶工程款。在承包人享有工程价款优先受偿权的前提下，其与发包人签订“以房抵工程款协议”的行为可视为以“折价”的方式实现工程价款优先受偿权。

2.多个工程价款优先受偿权并存时应按各承包人的债权比例进行清偿。

二、裁判规则

1.建设工程价款优先受偿权与抵押权指向同一标的物，抵押权的实现因建设工程价款优先受偿权的有无以及范围大小受到影响的，应当认定抵押权的实现同建设工程价款优先受偿权案件的处理结果有法律上的利害关系，抵押权人对确认建设工程价款优先受偿权的生效裁判具有提起第三人撤销之诉的原告主体资格。

2.执行法院依其他债权人的申请，对发包人的建设工程强制执行，承包人向执行法院主张其享有建设工程价款优先受偿权且未超过除斥期间的，视为承包人依法行使了建设工程价款优先受偿权。发包人以承包人起诉时行使建设工程价款优先受偿权超过除斥期间为由进行抗辩的，人民法院不予支持。

3.承包人的建设工程价款优先受偿权所涉房屋与他人抵押权所涉的土地虽然相互关联，但是建设工程价款优先受偿权的客体系扣除土地价值之后的建设工程，不及于建设工程所占用的土地使用权；虽根据房地一体原则，对案涉工程及所占有的土地应一同拍卖，但是并不影响抵押权人所享有的抵押权的效力和范围。