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天鸿观察
江浩：
园区转型产业升级
精明增长广州特色
改革开放至今已近40载，作为城市和产业转型的另一路径，中国的一些重点城市开始了大规模城市更新。2015年，全国首个“城市更新局”在广州挂牌成立。以城市更新为契机，推动产业转型升级，对于近年来经济成长速度趋缓的广州来说，似乎显得尤为迫切。
广州城市发展与产业升级面临什么样的难题？产业园区发展趋势是什么？如何实现广州产业园转型升级？
城市·产业与人：
从零散到聚合，从单一到复合
“始于业强，止于城弱”，江浩坦率的指出，“近几年来，广州产业园区转型升级明显慢了”，一个重要的原因就在于城市化的速度不足支持产业转型升级。
从发展趋势来看，经历了从工业园区，产业园区，到产业社区，再到产城融合的特色小镇，园区内涵也在不断丰富，从纯粹强调的产业，到“产业+人”，再到“产业+人+文化+旅游+体验+配套”。江浩强调，“产业园区从零散的向聚合发展的同时，单一的产业向复合发展”，是一个大趋势。
城市精明增长
白云花都的机遇与挑战
广州产业园转型升级，一个重要的板块就是白云和花都。花都区和白云区作为广州传统制造业的聚集区域，同时也拥有着空港、高铁等城市重要交通枢纽，并拥有广阔的存量土地发展空间，因此在产业园区的发展上，拥有巨大机遇。如何发挥存量土地潜在价值，提高土地产出率？江浩认为，在广州这样一个土地“以少减少”的城市，精明增长尤为重要，江浩进一步解释，精明增长的本质就是“集约、节约，为城市赋予更好的功能。”土地资源集中开发使用，将有助于产业规划和招商，发挥出更大价值。而在土地整理方面，江浩强调，政府应该更为积极发挥主导作用。
“政府+产业+企业”+第三方的力量
由于各种原因，广州民间力量特别活跃，不论是企业，还是行业协会、商会、第三方机构等，都拥有雄厚的资源。广州产业园转型升级，如何发挥各方面优势？江浩建议，应该搭建“政府+产业+企业”合作机制，各归其位，发挥各自优势，共同参与。
作为智库、伙伴、桥梁，致力于城市更新、助力产业发展。产业园转型升级也需要专业的第三方参与，比如，做好产业和政策调研规划，发挥参谋、智库的功能，推动城市更新和产业升级；也需要第三方在政府、企业、产业各方之间找到平衡点，促进园区成功转型。江浩认为，广州第三方机构专业化程度将会越来越高，具有广阔的发挥空间。
江浩：广州现代城市更新产业发展中心（GRID）执行院长，国家一级房地产策划师、城市规划师、城市更新局专家库成员。
资料链接：
广州现代城市更新产业发展中心（GRID），集合了国规、更新和产业方面的专家、商协会以及龙头企业，产业和规划等方面资源丰富；作为技术支撑团队的天鸿智库，拥有多种专业技术人员构成的工作团队。成功推动了10多余条城中村的改造工作，以及产业项目选址和落地建设。GRID注重实务调研，发挥其“外脑”和“参谋”作用，将研究成果应用于社会实践。在政府决策与智库成果，企业实践之间形成良性互动，提供智力支持，起到良好的桥梁作用。
之一：
内封面：
产业园升级之惑
始于业强，止于城弱。
如今，陷入诸多困惑之中的广州产业园，正面临着许多的诱惑，以及更多的迷惑。
产业是城市经济的灵魂。过去30多年，广州更多是由产业带动初级城市化。然而，随着城市化的发展，产业转型升级逐渐遇到瓶颈。广州产业园发展究竟正在遭遇什么的困境？史上最强调控风暴猛烈来袭，转型中的房地产企业，路在何方？
3月4日，海印中心。尽管没有华丽的灯光和舞台，来自产业、规划、国土、园区运营等多方面政府领导、专家、学者、行业领袖、企业代表，却齐聚一堂，围绕这一有关广州城市前途与命运的话题，展开深入的交流与探讨，为园区发展，建言献策。
随着城市的发展，广州“越长越大”，但显然，不可能“无限长大”。在有限的土地空间上如何让自己“越活越好”，盘活那些萧条的、不再适应时代经济体运转的土地的价值，从而让城市具有内生活力，对广州而言，变得愈加紧迫。广州市即将正式推出又一“新政”，助力城市更新，为产业园转型升级注入众多利好。
好似一场“盛宴”，已然拉开序幕。
在城市发展与产业升级的重要关头，“市长”与“市场”之间的纠葛如何平衡拿捏？政府又该做出什么样的选择？当“去房地产化”的呼声越来越响亮，开发商该何去何从？当我们试图去追随成功者的脚步，又能得到什么样的启示？
封面话题之一
广州破题：中国产业园转型困惑与策
来自广州现代城市更新产业发展中心的研究报告显示：作为国家级中心城市的广州，各类产业园区总量约1800个，其中具有一定代表性的产业园区有111个，按主导产业类型可分为：工业制造业产业园区46个（黄埔、白云和花都区居多）、互联网产业园区31个（黄埔和天河区居多）、文化创意产业园区28个（海珠和荔湾区居多）、其它园区6个。产业园区发展带动就业总人口约300万人；税收效益方面，以互联网产业园区为例，目前发展热点---海珠区琶洲互联网创新集聚区基地2015年度税收达2.2亿元，海珠区亿元税收科技创新园区已达4个；以工业制造业产业园区为例，已掌握数据的76个工业园区中，地均产出达到或超过5000万元/公顷的园区有34个。
广州现代城市更新产业发展中心执行院长江浩，在总结广州市产业园区的优劣势时坦言，“近年来，广州的产业园区民间源发性强，市场化程度高，在商贸促进、区域合作、社会及经济影响等方面具有明显优势，不过，对比浙江、上海、苏州等地区，近年来广州产业园区面临着转型升级中整合低、龙头少、配套差、运营难、招商弱，以及产业缺、缺帽子、缺规划、缺钱、缺人才、缺土地、缺配套、缺产权、缺物流等诸多问题，亟需突破。”
针对这些痛点，广州市政府非常重视，正在出台广州市产业园区转型升级的多项政策以及示范和试点产业园区的评定，有望助力产业园区大发展，带动区域经济提升。
那么，广州产业园区发展目前究竟面临着什么样的困境，又有哪些机遇？如何在城市更新的过程中实现产业更新？政府、行业协会、第三方机构和企业等，如何参与园区转型升级？产业园区土地、规划、投资、运营等，何去何从？如何真正实现产城融合？......
3月4日，由广州市现代城市更新产业发展中心、广州市不动产研究会主办，房地产导刊协办的三月大城小见之“广州市产业园区转型升级政策研讨会”主题沙龙，在广州海印中心的产业发展中心举行。来自产业、规划、国土、园区运营等多方面专家、学者、企业、政府部门，围绕产业园转型发展纷纷建言献策，把脉园区经济，共谋行业发展。
互动嘉宾代表（排名不分先后）：
叶志良（广州市花都区人民政府区长）
蒋福金（广州市花都区人民政府副区长）
陈振华（广州市花都区国土资源和规划局局长）
叶颖（广州市白云区城市更新局局长）
林满山（广州市工业和信息化委员会产业园区处处长）
谢昊（广州市城市更新局城市更新数据中心主任）
丘海雄（中山大学珠三角改革发展研究院院长）
马仁洪（广东省物流行业协会执行会长）
史小予（广州市城市规划协会常务副会长）
江浩（广州现代城市更新产业发展中心执行院长）
王霄（暨南大学管理学院教授）
赖寿华（广东粤科孵化器运营管理有限公司总经理）
梁环宇（联东U谷集团总经理）
黄春林（广州市产业园区商会秘书长）
贺宏朝（1918智能网联产业园总经理）
谢勇（顺丰集团产业园运营中心经营管理处招商总监）
陈菊（房地产导刊总编）
难点一：园区“空心化”
破解之策：政策倾斜与产城融合
广州素有“千年商都”的美誉，改革开放以来，“三来一补”带动了商业和产业发展。广州产业园区现状究竟如何？研讨会上，江浩发表《广州市产业园区现状及政策分析》，指出，目前广州市产业园区发展存在的痛点，主要表现为：有企业没有产业，有产业没有龙头产业，面临着产业缺、整合低、高度分散、低度整合、龙头少、配套差、运营难、招商弱等难题。
结合调研和数据分析，江浩表示，产业园区转型升级政策应该多借鉴分析国内外案例，研究实施路径，重点倾斜在完善产业规划、建立认定及奖惩标准、简化审批流程、优化运营管理系统、重视人才培育、完善产业服务配套等六大方面，并提出十三项具体应对措施，他建议，将“加强事前引导、注重事中协调和兑现事后奖励”三大环节贯穿广州市产业园区转型升级全过程。产业园区的未来在于产城融合和城市更新的精明增长。
暨南大学管理学院王霄教授则认为，政策的制定在重点倾斜的同时，更要注重三个平衡：长期与短期的平衡、过程与结果的平衡，以及质量与规模的平衡。
“未来，我国产业园区的发展将逐步进入4.0版的产业综合体阶段。”江浩解释称，4.0阶段的产业园区是以产城融合式的生态链综合体形式出现，结合互联网科技来进行智慧运营的。园区从建造时就以前瞻性的规划和产业定位，实行“招商先行”，避免盲目建造导致“园区空心化”。
广州市工业和信息化委员会处长林满山认为，避免园区空心化还要拒绝产业园运营管理“唯租金论”，政府要重点保障先进制造业的发展，园区要有试点、示范引领。他建议，园区运营方在招到符合园区规划引导的好企业时，政府可以给予资金上的奖励与补贴。
难点二：土地政策难松绑
破解之策：“花都方案”与“疏堵结合”
在城市土地利用上，普遍存在着这样的“怪圈”：一方面，一手新增供应地荒，另一方面存量土地、低效土地普遍存在，闲置低效与土地紧缺矛盾突出；现有开发区“二八”效益明显；20%的企业贡献了80%的税收，80%的企业贡献了20%的税收，土地产出率两极分化严重。因此，在传统工业用地模式之下，土地利用低效，企业无法退出，导致新增供应日益紧缺。
那么，对于产业园区“土地利用低效”这一“难啃的骨头”，政府、企业等如何攻克？
作为广州先进制造业基地，花都白云具有巨大的产业优势、区位优势和土地优势。花都如何发挥优势，通过产业园转型升级，实现北部崛起？此次研讨会上，花都区区长叶志良分析了花都产业园区的优势，以及产业单一、企业杂乱、低效用地多的现状，掷地有声，开创性地提出了正在积极酝酿实施的破解之策——“花都方案”。
他表示，花都正在对区内园区土地进行整理，摸清家底。政府将强势依法收地，关停一大批低效企业，把花都低效用地、闲置用地，以及非法自留用地收回到政府手中，集中整理，重新进行产业布局规划。在供地模式上，将由“粗放供地”改变为“精准供地”。整个产业园区规划做“蜘蛛网状”的产城融合布局，外围绝大部分土地为工业用地，中间拿出一部分土地做住宅用地及打造环境和生活配套。最终通过市场手段，用住宅地价来平衡资金。
在政府的主导下，花都产业园区转型升级将构成一个完整的链条。具体包括有：（1）政府强势依法收回低效用地；（2）研究谋划花都区域产业布局；（3）科学定制产业园区建设规划，包括交通、配套设施规划等；（4）加强与第三方专业机构合作，咨询政策建议、共同招商引智；（5）政府牵头建设，设置招商奖励以及绿色企业上市扶持资金、低息贷款拿地等。
针对存量土地的盘活，具体落实到项目上，作为产业园区运营管理企业代表，联东U谷集团总经理梁环宇在研讨会上带来的联东U谷的成功模式，引发热烈反响。
联东U谷的策略是：一方面获得政府政策支持，另一方面与土地业主联络。联合政府，挤压业主；满足政府需求，获得持续发展。与政府联合，跟业主谈判，签订成交。收购交易完成，做好规划、招商和园区运营管理，直到项目运营成功。
“这其中，政府一定要发挥积极作用。”梁环宇表示，要做到“疏堵结合”。政府要给出一个方向，通过资产入股、资产开发等方式，让企业愿意把土地拿出来重新开发，变成一个新的载体。
难点三：高度聚集，低度整合
破解之策：空间政策符合企业需求更重要
产业园区升级，一个是园区的建设、经营、管理的升级，另一个是园区里面的产业升级。中山大学珠三角改革发展研究院院长丘海雄教授认为，目前的产业转型升级政策存在着两个大问题：
一，政策主要集中在产业结构政策上，而产业组织以及产业空间布局的落实政策特别弱。由于我们的产业结构高度化政策占了所有政策的70%，因此，珠三角的产业集群呈现“高度聚集、低度整合”的缺陷，空间产业政策、布局、规划等落地难。
二，政策工具单一化，尤其是富裕地区，很多政策都是靠政府拨钱。但事实上，有些企业并不缺钱，地方政府提供信息工具、重视政策制定及实施的过程与评估反而更重要。在他看来，“很多产业园政策并不符合企业的需要，政府好心却帮不了企业。”
“企业在不同的成长阶段需求是不一样的。”广州市城市更新局城市更新数据中心主任谢昊称，产业园区的最终用户是企业，从初创企业、到微小企业，到逐步做大，再到独栋办公，最后政府直接供应土地，政府要考虑到企业的多样化需求，针对性地制定和调整政策。
难点四：冲动开发
破解之策：一类一策、分区导向
产业是城市的根本。对于城市来说，产业园区是城市结构性的配置。如何从城市规划的角度，看待产业园区转型升级？
“我们很难就产业园区转型升级泛泛而谈”，赖寿华认为，产业园区转型升级政策设计，应该区分不同类型的产业园，“一类一策、分区导向”。
“政策制定要有针对性，且注重结构和空间的规划。像广州这种综合性城市，工业用地只要有8%-10%就够了。”赖寿华认为，产业园区的转型升级，要考虑到城市的结构性需求，“千万不要被资产升值、企业房地产开发带来的冲动所引导。如果这样，产业就没有了发展空间。”他建议，在结构总量不变的情况下，首先要保证产业园区的产业主导功能，其次，鼓励“工改工”的形式进行改造，在工业园区的基础上提高容积率进行升级改造。
广州市产业园区商会秘书长黄春林也认为，广州在制定园区认定标准时，要综合衡量各项参数标准，一区制定一个标准，如通过搭建公共服务驿站、创新人才培养等助力园区发展。
难点五：缺乏顶层设计
破解之策：谋定而后动与国际视野
对于产业园区的规划运营，广东省物流行业协会执行会长马仁洪认为，要做好顶层设计，谋定而后动。对于新建的产业园，首先要明确战略和策略后，再开发建设。
对于建成的产业园转型升级，如何做好顶层设计？马仁洪认为，“做一个产业园，首先考虑客户是谁？在全球一体化的今天，广东各个市场通过产业园合作可以链接在一起”，他认为，园区之间可以进行跨园合作，同质的园区之间可以共同合作开发市场。
国家正推动“一带一路”战略，“广州的产业园要跳出广州，借助物流大通道，参与国际合作”，马仁洪认为，政府要为企业搭建一个良好的合作机制、营造一个良好的经营环境。“兵马未动粮草先行”，马仁洪建议，可以把物流园区和产业园区同时谋划、集约发展。这样，园区企业公用仓储物流，可以有效降低企业成本和企业用地，同时也为园区节省用地。
难点六：加速器不足
破解之策：市区一体化资源共享
高新技术产业孵化器向加速器转变给予了产业园区升级的机会。
“据我们调研，在加速器做得比较好的广州开发区，去年的孵化器面积是360万平方米，而其中加速器只有74.6万平方米，加速器面积只占了孵化器面积的20%，至于整个广州市，估计20%都不到。”史小予解释称，高新技术产业孵化器需要的土地面积是很小的，但是到了加速器的时候，它是需要更大面积的土地和更好的产权保障政策。
针对广州各个区都有加速器转换需求，但土地资源不足的情况，史小予建议，实现本市各区一体化，由土地较多的花都、白云、萝岗等区的产业园为其他区进入加速器的企业提供支持。
白云区处于中心城区向城市外围蔓延扩散地带，城乡结合部有较大体量的城中村、旧工业区，不仅改造空间大，生活成本低，而且白云区北临白云国际机场，地铁、高速交错，便于人流、物流、信息流、资金流汇聚，为产业园转型升级提供了足够的空间和肥沃的土壤。
“白云区是广州城市更新改造的主战场。”广州市白云区城市更新局局长叶颖称，改造应谋划先行，白云区正在制定可操作性的产业谋划机制。
在白云区公布的“十三五”规划中也明确提出“打造一批有影响力的科技创新载体，完善众创空间、孵化器、加速器、科技园等全孵化链条。”
专家观点精彩纷呈，半天的研讨会议大量碰撞智慧的建言，围绕转型升级有高度，聚焦花都白云接地气，有代表，可以看出，广州的产业园区转型升级工作正在积极开展，在这个过程中，还有很多问题值得探讨。比如，广州历来是个先行先试的城市，地产加产业的实施路径，产业和配套的关系和布局，产业运营服务的升级方式，政策的发力点和力度，各种优秀园区的案例分析和借鉴，等等。江浩表示，作为智库，桥梁和伙伴，城市更新产业发展中心从面到点，将持续推动产业园区转型升级工作的开展。
广州重磅“新政”五大创新助力城市更新
3月2日，《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》开始公开征求意见。这意味着，广州又一城市更新的重磅政策即将出台。
“新政”对此前的城市更新办法有不少突破。其中明确表示，要将城市更新作为一项长期的重点工作持续系统推进，大部分项目的实施方案审批权下放到区，以提高审批实施效率；此外，《实施意见》首次提出，旧村改造也可以自然村为单位，这也在一定程度上能旧村改造的步伐。在旧厂房改造方面，《实施意见》也提出，可由工业用地自行改造成创意园，并在5年后按新用途办理用地手续，这就解决了目前众多创意园的“后顾之忧”。
创新一：市规划委员会下新设“城市更新委员会”
为激发城市更新各方主体积极性，提升工作效率，《实施意见》提出了多项创新措施。
首先，《实施意见》提出，成立市、区政府成立由政府主要领导任组长的城市更新工作领导小组，负责审定城市更新规划、计划、资金使用安排、片区策划方案、项目实施方案、城市功能、产业布局、公共服务设施等重大事项，加强统筹领导，将城市更新作为一项长期的重点工作持续系统推进。
此外，广州市城市规划委员会下设城市更新委员会，负责审议城市更新片区（项目）的控制性详细规划调整方案。城市更新委员会的工作程序、议事规则等事项按照市城市规划委员会的规定执行，委员增加土地利用、产业与经济、实施评估等领域的城市更新专家和公众代表。
创新二：项目审批权下放到区
根据《实施意见》，未来市级层面基本负责城市更新年度计划、片区策划方案的审定，具体项目的实施方案审批大量下放到区。据悉，纳入城市更新计划的老旧小区微改造、旧村庄微改造、旧厂房和旧楼宇微改造项目，以及旧村庄全面改造项目、旧城镇全面改造项目实施方案由区政府审定项目实施方案。
不过，城市更新项目须经市城市更新工作领导小组审定并纳入城市更新年度计划方可实施；未纳入城市更新年度计划的，各区不得审批。此外，项目位于市“十三五”规划重点功能区、“一江两岸三带”、旧城54平方公里、地铁城际铁路站点周边800米范围内以及不属于上述范围但用地面积12万平方米以上的城市更新项目，应提交市城市更新工作领导小组审议，重点审议项目的城市功能、规划定位。
据悉，城市更新项目审批权的全面下放是为了提高审批实施效率。此外，《实施意见》还要求，市发展改革、国土规划、住建等部门应加大简政放权力度，将涉及城市更新项目批后实施的立项、规划、国土等行政审批事权下放区政府。
创新三：旧厂房改造成新业态无需改变用地性质
《实施意见》中提出，纳入城市更新年度计划的国有土地上旧厂房项目，利用现有工业用地，兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台、现代服务业等国家支持的新产业、新业态建设的，经市政府批准，可允许不改变现有工业用地性质自行改造，过渡期为5年。5年过渡期满后，经市政府批准，允许按新用途办理用地手续。
此外，《实施意见》还规定，国有土地上旧厂房自行改造的，应当按照控制性详细规划要求，将不低于该项目总用地面积15%的用地用于城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目建设，建成后无偿移交政府。
创新五：片区策划方案要按程序进行公示
在旧村改造方面，《实施意见》中提出，改造土地登记为自然村（或单个经济社）的，自然村（或单个经济社）可以作为改造主体申请改造。土地登记为行政村的，在征得行政村（或经济联社）同意后，自然村（或单个经济社）可以作为改造主体申请改造。这也是首次明确规定，自然村可以作为改造主体申请全面改造。此前，广州的城中村改造主要以行政村为单位，在一些面积比较大、涉及自然村比较多、人口数量大的村里，要达到80%以上村民同意启动改造难度较大。业界认为，自然村也可以作为改造主体申请改造，可以加快广州旧村改造的步伐。
此外，《实施意见》还规定，片区策划方案及城市更新项目涉及的控制性详细规划调整方案编制完成后，由市城市更新部门和市国土规划部门会同属地区政府等单位成立联合工作小组，共同组织审查，必要时组织专家研究论证。形成审查意见后，由市城市更新部门提交市城市更新工作领导小组审议。审议通过后，由市城市更新部门按规定程序进行公示，并结合公众意见修改完善。公示无重大分歧意见的，市城市更新部门应在1个月内提交市城市规划委员会城市更新委员会审议，并报市政府批准。
城市更新项目可在土地出让条件中限定未来商品住宅最高售价标准。成立广州城市更新基金，重点支持采取政府与社会资本合作模式（PPP）的老旧小区微改造、历史文化街区保护、公益性项目、土地整备等城市更新项目。
封面话题之五
白云·破晓
白云“制造”转“智造”必然是“1+1+1”模式
白云区，是从第一产业横跨到第三产业的一个大区，加工制造业发达，每年都吸引着不计其数的外来人口。可以说，白云区现在是广州最大的外来人口聚集区。随着经济的高速发展，其巨大的区位优势、交通优势、产业优势还在源源不断地吸入人口，以满足发展需求。
但是，“白云区也是广州最大的城市更新区”，广州白云区城市更新局负责人坦言，在广州5大老城区中，白云区的城中村数量最多。目前，白云区建设用地规模有263平方公里，城市更新土地总量134.7平方公里，占全广州城市更新土地总量的23%，其中集体土地占了99%以上（旧村庄类型约88平方公里，集体旧厂房类型约44平方公里）。存量土地的低效益和大量的园区载体等，使得白云区有着更为迫切的更新改造需求。
解决白云区的“三旧”改造问题，就可为广州市提供大量宝贵的建设用地。但是，由于历史遗留阻碍、产权问题复杂等原因，使得这里的城市更新项目一直推进缓慢。有业内人士指出，白云区要想走出这层困境，现在最有效、也最急迫的是选用正确的规划方法和模式，即“1+1+1”模式，是指旧村整治、旧厂房改造和安全隐患整治相结合同步进行。
因为白云区本身就有一百三十多万原著村民，加上大量外来人口租住，所以消除安全隐患是广州所有区中压力最大的。所以，在更新转型之时，必须要联合周边一起做“产”和“人”的转型，把“产”“居”结合起来。通过产业园区的改造，带动城中村的改造，同时解决安全消防隐患问题，从而真正达到产业的转型带动这一片区城市转型的效果。这也是白云区产业改造和其他区有着不同特质的关键所在。
时代国际单位创意园：产业升级，带动区域经济转型
白云的黄园路33号，是一座由马务联合工业区12号旧厂房改建而成的农民工博物馆。后以其为核心建设了广州城市印记公园，再现了改革开放以来农民工发展变化的辉煌历程。作为一个标杆项目，它实现了马务村从破旧厂房到新型产业园区的蜕变，成为了一道开启白云区城市更新的破晓曙光。
之后，以此为拓展，又落地了马务村时代·国际单位创意园。时代·国际单位创意园，其前身为长征皮鞋厂、五羊油漆厂、马务联合工业区，占地12．6万平方米，建筑面积近40万平方米，整个园区分四期开发，前三期已经全部入市。其中，一、二期为园区写字楼产品，三期是生活配套白领公寓产品。
日本万谷健志设计事务所应邀设计整个园区，按照“修旧如旧，建新如故”的原则，园区保留其原貌，只对原有厂房进行了“微改造”。“随着未来经济的发展，中小企业慢慢增加，分散式和生态式的办公会成为一种趋势。”时代商业管理公司总经理王媛媛女士接受本刊记者采访时认为，在北、上、广、深，这些中国一线的超大城市里，超甲级写字楼与园林式办公楼正成为两种并存的潮流。
舒适的办公环境、便利的交通，以及相对便宜的租金，正在吸引着越来越多的企业入驻园区办公。如今，时代国际单位创意园已经引入了650多家企业，近1,2000员工，每年税收的产值约有十几个亿。其中，美妆、日化产业关联企业占比高达70%-80%，形成了包括上下游企业的一整条产业链。
如今，作为产业园区转型升级的标杆项目，慕名而来的参观访问和交流者络绎不绝。谈到国际单位的成功之道，王媛媛女士表示，园区拥有一支专业的企业服务团队，搭建的“企业邦”服务平台，通过内外部资源的高度整合，为进入园区企业提供不同阶段的成长服务。从创业苗圃，到发展中期的孵化器，到整个园区配套之后的加速器，形成一条完整的孵化链条。“我们不仅仅提供办公的场所，还为企业提供包括法律事务、政务、人力资源等各种各样的服务，提供适宜企业成长壮大的土壤”。据介绍，园区已经成功为30多家企业申请到企业创业补贴、4家高科技企业认定，并培育出12家上市企业。
现在，时代·国际单位已然已经成为白云区打造文化创意产业聚集地的领头羊，也成为了白云区城市更新的一大亮点。在以国际单位为核心的黄石立交附近，中海联·8立方、海航YH城等项目相继出现，逐渐形成了一个大的文化办公氛围，不仅满足了新兴创业者对创业环境的需求，也为该区域在经济、税收、人口的结构和环境上带来了翻天覆地的变化，逐步影响和改变着城市的面貌。
永泰村危旧房改造；“1+1+1”模式的践行者
近年来，除了产业园区升级改造，白云区也在不断探索城市危旧房改造新模式。其中，最具代表性的是永泰村危旧房改造项目。它可以说是整个广州市“三旧”改造工作的标杆性项目。
永泰村改造前，存在建筑混乱、土地利用粗放,、产业形态低端、公共服务设施不足、人居环境差、消防通道不畅、安全隐患多等大量问题。针对这些问题，永泰村民实施改造的意愿迫切。与此同时，永泰原著村民的土地自住率还不到一半，其余一大半都是用来出租给外来务工人员的。其实只要把这一大半的土地利用好，就可以产生更多更好的经济效益，这要比在此新建大量的商品房来得更实在、更有意义。
2014年11月，永泰村危旧房改造项目经区政府常务会审议通过，广州市政府也予以明确支持。项目由茶山庄旧厂房地块升级改造及旧村2、3、4、5、6社片区安全隐患整治和旧村综合整治三部分组成，用地面积约92公顷。按照规划，茶山庄旧厂房地块拟建设成为22万平方米的互联网+商业综合体——“安华汇”；通过增设微消防站，组建义务消防队，打通消防通道、安装消防栓等方式，建立覆盖全村的消防体系；从完善配套、景观绿化、整饰建筑和光亮工程等入手分片、分类、分步实施旧村整治改造。
白云城市更新将迈入高速发展轨道
在常规的城市更新举措之余，白云区政府还进行了大胆的创新尝试。例如，联合第三方机构“集地宝”，搭建土地信息和服务整合平台，进一步盘活低效用地，推进城市更新。2016年，共推出了16宗集体土地资源，总面积超过3000多亩，涵盖了11个镇街，面向市场联合招商，由政府做“红娘”，土地招“新郎”。
花都·突围
面对大好的发展机遇，花都区应该如何脱颖而出？
不同于白云，作为广州市的北大门，花都区距离市中心更远，没有庞大的外来人口拉动经济，也没有大量的城中村可更新。花都的发展更多依赖于自身的产业。
目前摆在花都区政府面前的是，如何淘汰掉低端的产业、落后的产能，盘活广阔的存量用地，好钢用在刀刃上，为产业园区的升级发展提供保障，为“国际空铁枢纽、高端产业基地”建设腾出空间。
“一业独大”的产业现状
近年来，随着绿地集团广州空港旅游中心、万达文化旅游城等国际性旅游项目的相继落户，同时又凭借着广州临空经济示范区的优势，引来了海航航空、春秋航空、龙浩航空等多家航空类企业入驻。花都区的文化旅游产业、临空产业逐步得到发展。
但是，作为广州未来的先进制造业基地，花都目前还有另人尴尬的一面。花都区区政府最新公布的2016年经济运行情况简报显示，1-12月，全区规模以上工业总产值2110.65亿元，而汽车制造业的产值是1538.33亿元，占了全区规模以上工业总产值的72%以上。
虽然汽车行业也不缺乏高新科技，例如新能源汽车、无人驾驶技术等，但是对于地方经济而言，汽车产业“一业独大”，产业太过单一，并不是好事。美国汽车城底特律的破产就是前车之鉴。
那么，花都区该如何逐渐改变这种“一业独大”的产业状况，发展航空、旅游等高端产业，从而实现产业的转型升级？
土地整合坚决淘汰落后产能
首先必须要正视的问题还是土地问题，同其他传统工业区一样，花都区也存在着大量的生产低端、落后产品的中小型企业，这种类型的企业不仅产值低，对地方经济、生态无益，而且还占据着产业园区大量的土地资源。针对这种低效工业用地，花都区区长叶志良在本次沙龙上表示，政府下一步将依法强势加大对土地资源的整理，坚决淘汰低端产业、落后产能。据《2017年广州市花都区人民政府工作报告》，去年花都区一共关停了印染企业31家，整治“小散乱”工业企业554家。据介绍，在花都区所有产业园区中的低效工业用地共有19730亩。
庞大的存量土地是花都区今后产业园区发展的强大保障。叶志良给我们算了笔账，除开产业园区中的低效工业用地，“花都区还可以整合的历史留用地大概有7千多亩，国有企业手上的土地2123亩，整体上，本届政府工作报告中确定需要整备的土地是3.5万亩。”2017年，花都将加强土地管理工作，加大土地收储力度，按照区政府工作报告要求，今年新增经营性用地和产业用地储备8000亩以上。
据了解，目前花都区区政府手头上拥有的土地储备约9千亩，据此计算，在本届政府换届前，花都区合计可以清理出约5万亩地。如果按照每个产业园2000亩计算，5万亩土地可以创建多少个产业园区？结果不明而喻。
腾出大量土地后，如何用也需要“大学问”。好钢要用在刀刃上。根据花都区规划的产业布局，无论是东部空港经济创新产业带，还是西部先进制造产业带，未来都需要大量土地资源，而实现这种“一轴四带”的产业布局，这也正是花都区突破产业单一现状的出路。
重资产建设实现园区转型升级
政府主导做重资产、企业轻资产运营，是花都区产业园转型升级一大亮点。
据悉，花都区将在企业供地模式上作出创新。按照既有的供地模式，政府是直接出让土地给企业建设厂房。而未来花都区区政府的做法是，“先租后让”，企业用地，需要根据自身情况向政府提供一份精准的供地评估报告，由政府进行审批。企业可以先租下一片厂房，等到企业发展壮大，急需产权时，政府再转让土地给企业。
不过，也有专家对此表示，虽然重资产建设有种种优势，但是也不能盲目“一刀切”。政府应该根据项目的实际情况，有针对性的推行。
产业园专题之六
面壁·破壁：广州产业园大变局
导语：广州，一个敢为天下先、不断缔着造财富与传奇的动感活力之都。如今，她正在尝试讲述一个不一样的故事。在攸关广州城市未来命运的核心命题上，政府、企业、第三方机构该何去何从？在这场大变局中，每一个人都是面壁者，每一个人也可以是破壁人。
不一样的广州故事：市场的力量
有人说，“读不懂专业市场，就读不懂广州”。
广州最令人深刻和骄傲的是什么？很多人的答案可能会是——专业批发市场。在“广货”横扫天下的时代，广州涌现出约1300多家专业批发市场。而广州专业批发市场的繁荣，离不开珠三角强大的制造业支持和拉动。港澳台地区“三来一补”经济模式下，一大批新兴民营企业崛起，每年吸引上千万产业工人聚集，成就了珠三角地区世界制造业基地的美誉。在广州11个行政区内产业园区总数大约为1800个，具有一定代表性的只有111个，村镇级产业园区1688个。
广州，素有“千年商都”之称，以商立市。相较于上海、浙江、苏州、天津等地区，产业社区、特色小镇不断涌现，广州的产业园转型升级明显落后，面临着有企业没产业；有产业，没有龙头产业的困境。
广州的实体经济何以振兴？广州的产业园区究竟该何去何从？在攸关广州城市前途与命运的核心命题上，政府、企业与第三方机构应该如何抉择？如何参与城市更新与区域产业经济升级？实现多方共赢的现实路径又在哪里？
市长的艰难抉择：南方？北方？
今日之中国，当我们谈论城市与产业，就不能脱离开“市长”与“市场”这两只“大手”。基因对“市长”与“市场”两者关系的不同选择，呈现出两种截然不同的发展路径。一种以南方地区的广东和浙江为代表，它们依靠市场资源配置的推动，获得源发动力；另一种以北方地区的天津为代表，主要依靠巨型的央企和外企投资得以实现。近年来，PPP模式在神州大地上一路狂奔，很多地方都将目光从“南方”投向了“北方”，学习“天津模式”，其中也包括发展趋缓的广东。
东西南北中，发财到广东。广东作为中国改革开放的前沿阵地，市场资源得天独厚。江浩分析广州产业园现状时指出，“广州上千个村镇级产业园，很多都是围绕三来一补成长起来的，具有很强的原发性，市长是往后站的”，尽管广州有很强的民间资源和基础，但产业园区转型升级“政府不能再当甩手掌柜”。
近年来，随着产业外移，广州文化创意类产业园快速崛起。然而，这些各具特色的文化创意类产业园共同面临着尴尬，有的因为产权不清晰而“妾身未明”，有的则因为租期短暂而“前途未卜”。而对于园区运营者来说，产业园区运营需要持续不断的投入，当项目运营到租赁期快完的时候，没有一个持续、稳定的回报，企业也不敢再进行后续投入。
位于白云区黄园路上的时代·国际单位创意产业园，被业内视为广州产业园升级改造的一个具有代表性项目。据介绍，园区租赁期限为20年，资金投入约5个亿。一期项目运营期限近半，处于租赁区的稳定阶段，园区运营也初见成效，租金稳步上升。
但就园区未来发展来说，是由于产权问题，该项目负责人坦言，“再投资方面，企业会有些顾虑”，必须考虑投资到投资回报。因此，政府需要发挥更多的作用，该负责人进一步解释，“改造的主体应该以当地政府的名义跟村里去谈，村里损失的利益可以通过另外的一些政策去平衡，去弥补。发展商和村民仅仅通过一个市场的行为去达成共识，太难了。”
那么，政府究竟应该如何挥动“市长”这只手？它会带来什么样的效果。作为一线城市的上海，也许能给广州一些借鉴。
事实上，随着城市更新之风越刮越猛，白云、花都这样的闲置低效土地存量“大户”，也纷纷行动起来。去年10月，白云区首次以政府的名义进行集中推地的招商会，推出16宗条件成熟、定位清晰的优质集体土地资源，总面积超过3000多亩，涵盖了11个镇街。由政府做“红娘”，土地招“新郎”。
与此同时，花都也在大胆尝试，进行土地整理。目前，花都正以土地调查为契机，摸清家底，关停一批低效污染企业，通过合法强势的手段将低效闲置的集体自留地集中到政府手中，集约使用，企业供地转变为“精准模式”。下一步，花都将对区域产业空间和布局进行重新规划，推出一整套产业园区转型升级方案，推动花都区域经济大发展。
然而，当我们在呼吁政府发挥主导作用的同时，“国进民退”的忧虑之声也不绝于耳。从市场的角度而言，政府既是裁判，也是运动员，市场的公平、公正与秩序何以建立？在广州这样一个拥有深厚市场传统与资源的城市，市场的空间在哪里？“市长”与“市场”之间的平衡点如何拿捏？
面对这些棘手的问题，在江浩看来，关键是要把握好“轻”与“重”之间的度。是不是所有的园区都适合政府主导？着力点在哪里？一个城市的产业需求是多样化的，不仅仅是制造产业，也有文化创意、旅游休闲、物流商贸，等等。因此，政府应该针对园区和产业发展需求的不同，江浩建议，采用多种手段，“可以是政府自己干，也可以是与企业和着干、教着干，还可以推着干、让着干”。
“政府也要勇于承担起责任，做好应该做的事情”。他强调，土地整备、纯公益性项目应该是政府来负责，而产业规划、土地规划、城市规划等规划类工作，以及对龙头企业的招商，以及产业优惠政策、产业空间的保障政策的制定等方面，政府都责无旁贷。
“产业+地产”：让开发商走开？
“特色小镇需要房地产商的参与，但绝不是房地产！”
在今年的第十三届中国地产经济主流高峰论坛上，中国城镇化促进会副主席李兵第做主题发言时，面对在座一百多位地产人士，曾这样掷地有声的表示。事实上，无论是特色小镇，还是产业小镇、产业社区，业界内外普遍认为，产业园区应该以产业主导，防止“产业空心化”和“房地产化”。
然而，现实是一些开发商只“擅长讲述产业故事”，在园区招商和运营中却明显表现出“后劲不足、以次充好、以假乱真”等各种乱象，严重损害到开发商整体形象和信誉，引发各方对开发商企业参与产业园改造升级的疑虑。
在商言商。对于开发商来说，产业是“虚”的，“土地增值和以快速营销回笼资金”才是企业的盈利点所在。广州是“粤派地产”的发祥地，诞生成长起一大批人们耳熟能详的房地产巨头企业，恒大、保利、碧桂园、富力等等。有业内人士指出，广州缺乏联东U谷、天安数码城这样有影响力的产业园运营商，“番禺的天安节能科技园也只是个案，目前不具有普遍意义”。
一个现实的问题就是，在广州产业园转型升级，是否要让开发商走开？到底有没有开发商参与的空间？有志于此的开发商企业又该如何参与？
开发商进军“产业+地产”，在产业规划、企业招商和园区运营等方面遭遇到天然的障碍。有一些开发商与专业的团队合作，逐步形成自己的项目运营管理团队。对于更多的开发商来说，为产业园区提供生活配套更有利于发挥自身资源优势。
广州的产业园区发展到今天，出现了两种截然相反的现象，一种是“园区产业空心化”，另一种是“留得住产业，留不住人”。在产业园区产城融合的主流趋势下，产业园区并不仅仅停留在工业园区，产业主导和生活配套，两者缺一不可。江浩就认为，开发商在园区生活配套方面具有广阔的发展空间。
“随着未来经济的发展，中小企业慢慢增加，越来越多的企业没必要去CBD区办公，分散式和生态式的办公会是个趋势。”时代商业管理有限公司总经理王媛媛认为，在北上广深这些中国超大城市里，超甲级写字楼与园林式办公楼正成为两种并存的潮流。事实上，各大城市出现的越来越多文创类产业园，也印证了这一市场需求。
然而，时代的“野心”并非仅此而已。除了办公园区，未来时代商业还将继续集中于城市中心，进行写字楼、购物中心乃至综合体等商业项目的开发运营管理。
“房地产商和政府的利益一致的，在没有经济的情况下，强行发展房地产，只会得到更多的睡城，房地产商业并不能得到一个很好的收益。”王媛媛认为，“房地产商真的具有非常强大的资源整合能力，政府和房地产商联手，才能把一个地方的经济做起来。”
共赢共生：第三种道路探索
在大时代的转折关头，广州书写出了不一样的财富传奇。
世易时移。随着国家经济转型，以及信息科技浪潮的冲击下，曾经令人引以为傲的“广东模式”现在被蒙上了一层阴影。当互联网的狂风暴雨浇灌在中国的商业土地上时，专业批发市场——这一依附传统产业链生存的领域不可避免的逐渐显现出疲态。由零售终端爆发的消费革命，导致的渠道变革，正在继续向上蔓延到上游产业链。
作为承载不同产业发展的载体，产业园区转型升级迫在眉睫，从民间到政府，从企业到机构，振兴实体经济的声音越来越高。广州市长温国辉明确表示，广州将大力振兴实体经济。我们可以看到，从地方各级政府，到园区运营者、入驻企业；期间种种利益纠葛，围绕着产业园区的发展，可谓“牵一发而动全局”。然而，“南方”与“北方”，“市长”与市场，开发商与产业之间，并非是非此即彼。问题的关键在于，如何构建起“政府+产业+开发商”之间的良性互动？
“广州并不缺资源，缺的是资源的组织与整合”，江浩认为，“鼓励社会组织联合第三方组织，积极参与推进产业园区升级改造”。与此同时，第三方机构作为智库、桥梁与伙伴，搭建起沟通的桥梁，具有巨大发挥空间，探索出一条既非“市长”主导，也非“市场”自由生长的，结合政府、产业、企业和第三方资源的第三条道路。
封面话题之三
它山之石：产业园区是怎样炼成的？
产业园区是承载不同产业发展的载体，但产业园转型升级离不开城市化。
从最初纯粹的产业园，到产业社区，再到特色小镇，其本质是产业与人的结合。随着经济趋势的变化发展，促进产业结构调整，转变经济增长方式，提升自主创新能力，实现“产城融合+创新驱动+复合经营”是产业园整体发展趋势。
德国鲁尔工业区：从灰姑娘到白雪公主
位于德国中西部，辖区面积约4434平方公里，人口达570万人，被誉为“欧洲工业心脏”，是西欧继巴黎、伦敦之后的第三大人口密集中心。目前，既有强大传统工业作基础，又有以新兴产业为增长点的多部门的综合工业区方向发展。
成功因素：改造传统产业，实现“再工业化”
在传统工业为基础，发展具有优势的新兴产业，推进产业结构多样化。以工业遗迹为依托的旅游产业与文化产业完美结合，使工业旅游蓬勃发展。传统煤钢产业比重大幅下降，第三产业比重快速上升，比重从原来的29.8%提高为56%。
实行IBA计划（国际建筑展计划），充分利用社会各种力量，整体改造城市面貌，扩展城市功能。计划涵盖了近百个项目，包括博物馆模式、休闲景观公园模式、购物旅游相结合的开发模式和区域性一体化模式。
上海张江高科技园区：科技·人与自然共生
北有中关村，南有张江园。于1992年7月创立的上海张江高科技园区，位于上海浦东新区中南部，规划面积79.7平方公里。
作为张江国家自主创新示范区的核心园区，汇聚1万多家企业，从业人员达32万。园区构筑了生物医药创新链，集成电路产业链和软件产业链的框架。多年蝉联上海市园区综合排名第一，同时在创新发展和投资环境指标上也多次排名第一。
成功因素：业态与功能双重导向
围绕“E”、“医”两大主导产业集群的发展，提供创新创业的配套服务和科技知识运营服务。与此同时，以人的需求为核心，营造人与人，与自然共生、共存、共荣的园区环境。规划建设3横2纵的轨道交通体系，完成4万平方米诺贝尔湖公园改造以及张江体育休闲中心项目建设。颠覆过往人们对传统产业园区形式单一、配套设施有限等固有的刻板印象。
产业园专题之三
如何玩“赚”产业园？
天安数码城：构筑创新企业生态圈
天安数码城成立于1990年，总部位于广东深圳，在全国11个城市开发、运营和管理17座园区，以珠三角为重点，覆盖长三角、环渤海和西南经济圈，总运营面积超过1600万平方米。
代表项目：
广州番禺节能科技园
位于广州番禺，占地50万平方米，总建筑面积88万平方米，总投资逾50亿。园区规划有总部发展中心、创业中心、研发中心、培训中心、服务中心、科技产业带、白领公寓等功能组团。
汇聚了新能源、环保、电子信息等一批科技型企业，约90%的企业属于战略性新兴产业企业。已入驻科技型企业1000余家，其中共有10家大型国有控股企业，20家挂牌上市公司，取得专利等科研成果5000余项。
运营优势
1、设立“一站式”政务服务平台。为入园企业提供高效便捷的工商税务、经贸外管、环保消防、科技项目申报、协助落实优惠政策等一站式服务，极大地简化了企业的办事手续。
2、精准招商，杜绝“唯租金论”。引进节能、环保、科技型的企业，坚持将不符合园区产业定位的企业置于门外，打造高科技产业生态闭环。
3、全方位开展金融服务。整合资源，积极对接各类金融机构，为入园企业提供多元化的融资渠道，从企业的金融贷款到ABC轮融资，从多层次的融资方式到上市辅导与首次公开募股，在园区内都可以全部解决；此外各大金融机构与在园区设点，便利园区企业开展金融业务。
4、积极对接国内各大高校，建立创新基地。天安已和中国人民大学、华南理工大学、中山大学等国内各大高校建立起多元化的合作模式，包括大学生创意孵化、人才资源流动、科研机构建设等。
联东U谷：微笑曲线打造“聚合U模式”
成立于1991年，是一家集科技园区运营和金融投资业务为一体的集团公司。以“联东U谷”为品牌，专注于投资运营科技园区，已在全国26个城市布局了80多个园区，入住企业6500余家。其中，北京作为联东集团科技园区发展的发源地，已投资运营20个园区，管理面积达200万平米。
“聚合U模式”，围绕产业发展的微笑曲线打造总部商务，科技研发，生产制造、配套服务为一体的载体平台。实现六个统一，即统一选址、统一定位、统一规划、统一建设、统一招商和统一服务，提供整体开发和持续运营的产业园区全程解决方案。
运营优势：
联东致力于将城市资源、政策优势与自身专业运营优势相结合，构建高科技产业大平台，打造创新产业加速器、品牌企业培育基地。
1、以客户需求为出发点，研究和开发形成了总部、产业、生产、定制和配套设施五类产品。
2、全国联动招商，构建了强大的招商体系，拥有500多名招商人员，50多家合作机构，目前已有十几万余家意向企业，月均新增1000余家企业。
3、为客户提供标准化的物业服务，特色化的增值服务和个性化服务。围绕企业的特殊需求，提供政策扶持、人力资源、金融服务、统采统购等增值服务；进行商家联盟，整合社会资源，提供商务、金融、风投、产业基金、法律等方面服务。
联东U谷·北京金桥产业园
项目位于亦庄产业新城中心，北京中关村科技园区金桥科技产业基地内。占地面积约1000亩，规划建筑面积100万平方米，包括生产制造园、企业定制园、研发科技园、总部商务园、配套服务园等五大功能园区。
项目重点引进生物医药、精密机械、电子信息、能源环保四大产业。截止2015年底，园区已签约企业超500余家，其中包括多家世界500强企业及国内知名企业，2009至2015年租售量占据北京产业园区近50%的市场份额。