买房如何避坑，加入购房群，看看他们怎么说
以房养老，我们大致可以参考人民网报道的介绍：
这种模式下，那些收入较低，但名下住房价值较高的老人每月都能获得一笔养老金，从而改善老年生活。
按照介绍，一些孤寡老天可以生前把住宅“倒按揭”给银行。房子产权归属银行；
银行每个月给老人2000多元。
老人继续居住，身故后，房子被银行收走。
听起来是不是棒棒哒。解决了人民的又一需求。达到了孤寡老人、子女、银行的三赢。制度创新，金融创新。
但实际情况呢，全中国排名前列例“以房养老”，早在2007年上海就出现了。当年也是大肆宣传。
但是上海“试点”，就完成了一例。此后就再也推行不下去了。
一、“以房养老”为什么搞不下去？
因为此类产品极度不公平。吝啬苛刻，风险收益特别不对称。
不公平到什么程度呢。按照目前产品，老人持有一套价值100W的房产。
你把100万的房子交给银行。
每个月只能领取2514元。
你今年60岁，预期寿命86岁。
等你死的时候，才不过领取了26*3=78万元。
实在太不公平了！
别以为老百姓智商低，老百姓不是傻子。
老人已经够可怜了。仅有的资产，就只剩下安身立命这一套房子。
借100万，每年分3万，不还本。
设计产品的人，你良心不痛吗！
而这件事情，银行也是满肚子苦水。银行甚至都“不想做”。
银行的估值，以及逻辑体系是这样的：
你这房子100W，但是要26年以后才能拿到。
假设每年贬值2%，则26年后的旧房子，残值最多只有59万。
但是我今天就要给你现金，现金是有“利息”的。
按照现金的“贴现率”，我的确只能给你每年3万。
在实际操作中，因为保险公司还有行政成本，而且房子通常是“估不足”的，保险公司需要留出很大的空间，保障自己的风险。这样老人的“回报”就更低。
该类业务长期执行，将会有大量的“不动产”持留在银行保险手里，也容易积聚金融风险。
看见没有。这里面最重要的分歧，
是2040年时，房子值多少钱？59万还是590万？
如果你相信“传统教科书”金融理论。房子不断贬值，股票不断升值。
相信中国股市，会大大跑赢中国楼市。
则你账面计算出来，房子是只值59万。一股茅台换一套别墅。
问题是，老百姓不买账啊。
老百姓知道朴素而真实的道理。2040年，房子特别不可能才59万一套。
多少孝子贤孙，眼巴巴地盯着老太太的房产。
谁要是敢把房子“每年3万”地交给保险公司，岂不是要被亲戚们的唾沫淹死。
老百姓的期望呢
租金忽略为零。
26年后，房子好歹值几百万。你想要老太太的房子，拿几百万来。
二、香港怎么算这笔账？
那么，“以房养老”把房子押给银行，究竟可以拿多少钱，应该拿多少钱呢？
我们可以换个算法。
“假设你有100万现金，保险公司每月给你分红。死亡则终止。
请问，你每个月可以领多少钱？”
幸运的是，这个问题，是严格有数学上解的。
2003年我在香港，巧遇几个长辈在买保险。当时他们买的，是一种叫做“斗长命”的保险：
60岁老人，一次性付100万给保险公司。
保险公司每年分红，死亡则终止。
若不满75岁死亡，则付到75岁。给子女。
这个产品在香港当时的价格，是5666元/月左右。年率6.8%。
香港老人戏言说，这种保险，业内俗称“斗长命”。
按照6.8%的回佣率，前面十六年，活到75岁，拿回100万本金。
获得80岁，大约有3%的回报。
活到90岁，大约有5.4%的回报。
如果你寿命无限延长，甚至活个300岁。能不能把保险公司吃垮呢？
也不行。
因为收益率曲线最终是收敛的。收益率的上限，就是6.8%，这个在数学上是严格证明了的。
保险公司根据当期投资利率，再根据香港“人均寿命”加权平均。
最终定出了5666元的回报费率。
这一系列的数学精算，我们不必深研。我们只需要知道一点：
“一名60岁的男性，将100万交出去，领钱到去世。合理的回报应该是5666元/月左右”。
显然，现有的中国“以房养老”每月只给2514元，实在是给得太低了。
三、以房养老的正确设计
那么，正确的“以房养老”应该是怎么回事呢。
中国之所以出那么大的偏差，因为“产品设计”不对。正确的“以房养老”。不应该是目前中国大陆的“二方模式”：
A：老人，卖出房子，每月获得2500元，获得租赁权
B：银行，买入房子，每月付出2500元，没有租赁权
正确的模式，应该是ABC三方：
A.老人，卖出房子，每月获得4000元，获得租赁权
B.银行，获得100万，每月支出5666元
C.投资者，付出100万，每月获得1666元，获得房产
我们来看这里的B，也就是银行。它相当于承接了一笔“100万斗长命金融产品”。因此B逻辑是很清晰的。B不涉足任何不动产。也没有金融风险。
再来看C。
C相当于花了100万买了一套老公房。此后“长线出租”。C也是完全常规而合理的。更复杂的设计，还能租金递增。
最后来看A。
孤寡老人应该每月获得4000元，这个才是真相！！！
（说明：不满75岁死亡，则领钱到75岁。以免差异太大。）
四、遗产权的算法
ABC的表格，事实上也揭示了另一条“金融创新”之道路。
即：“遗产权交易”。
我们常常听说傻空吐槽，“自己住的房子，哪怕升值了也是账面财富，你又不可能卖掉”。
你隐隐约约觉得这句话是错的，逻辑是有问题的，但是又说不出谬误在哪里。
你想，房子可以传给小字辈。你儿子可清楚着呢。
房子价值100万，价值1000万，这能一样么。
真正的算法，即在于“遗产权”交易。
只要知道利率、年龄，就可以算出“身后房产”的价值。
一套房子多年产权，分为：
老人活着一直使用
老人死后归你
请问，这个“继承权”价值多少？
算法十分简单。
既然老人活着，每个月可以领4000元“年金”。
换算进“斗长命”产品。这份年金的价值，就是4000/5666*100W=70.59W
老人生前使用，价值：29.41W
老人死后归你，价值：70.59W
在未来的金融市场，完全可以存在“遗产权”交易：
房价涨了，自己还要住。你可以把“遗产权”卖掉。
房价太贵，真买不起房。你可以购买没有“遗产权”的房子。
北京既然大搞“共有产权房”，为什么不搞“无遗产权”房呢。
当你活着的时候，房子无限使用。
当你死了以后，房子被政府收回。无法继承。
这样的话，北京的房价完全可以打个五折六折。
屌丝一方面吐槽房价贵，一方面又要100%产权。
经济适用房，还想传给子孙。
不嫌太过分了么。
五、结语
俺已经许愿绝不再发出任何批评声音了。
可是看到“孤寡老人付出100W，每个月领取2514元”，依然忍不住歇斯底里地愤怒。
交套房子出去，连本金都领不回来。
按照水库系内部的测算，拿走100万元房产，你大概要给我每个月15000，才值得和你换。
-END-
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