买卖双方约定办理房屋过户需缴纳的税款由卖方承担，卖方可否主张房屋买卖显失公平
裁判要旨
姬某与禹某不动产登记纠纷再审民事判决书【太仆寺旗人民法院(2019)内2527民再3号】
涉税案情
因卖方姬某未能配合办理房屋过户手续，买方禹某向太仆寺旗人民法院提起诉讼，要求姬某将交易房屋产证过户至禹某名下。姬某以合同约定的“办理房屋过户需缴纳的税款由卖方承担”条款显失公平为由，认为合同为无效合同，并无需办理过户手续。一审法院判决并未支持姬某的抗辩意见。姬某不服一审判决，申请检察机关提起抗诉，太仆寺旗人民检察院于2019提起抗诉，太仆寺旗人民法院再审后依然未支持姬某的抗辩意见。
争议焦点
姬某观点(一审被告、再审申诉人)：
对于协议中房屋价款16万元及合同中约定的过户的含义，从几次庭审中可以明确得出房产在流转的过程中会产生相应的税、费，姬某多次拉着禹某去办理房屋过户的时候，禹某所谓的费用应当理解为合同中明确的过户费，对于国家所征收的各项税款双方实际上并未明确由谁支付，依据一般交易规则，所有的税由买方承担。房屋价款160000元接近或低于2016年太旗的房屋市价，如果由姬某承担税款则导致房屋价格明显偏低，姬某作为正常的成年人而涉案房产又是合法继承所得，以远低于市价的价格出售合法所得的房产没有必要，因此房屋价款160000元明显不含应当缴纳的税款，如判令姬某承担税款会导致该项交易显失公正，严重损害姬某的合法财产权益。
禹某观点(一审原告、再审被申诉人)：
《售房协议》合法有效。约定的包括过户160000元就包括税费，交税是申诉人姬某应该交的，当时他着急用钱买房子。
案例评析
本案因房屋买卖双方对交易税费约定不明产生了争议，由此导致了诉讼。案件中的合同条款“价格为人民币160000元(含过户)”该怎么理解，再审法院从文义解释、目的解释到交易习惯以及诚实信用原则，全方面进行了阐述，并认定应当由卖方承担交易中的全部税费。
这里，笔者展开说明一下，为什么卖方姬某会坚持认为其承担税款显失公平
我国住房交易中涉及的税费包括应当由卖方承担的个人所得税、增值税、城市维护建设税、教育费附加(注：部分省份还有地方教育附加等费用)，以及由买方承担的契税。上述税费中，个人所得税的税负最重，简而言之个人所得税在税法默认的核实征收方式下为房屋买卖差价的20%。如果采取核定征收方式的话，那么个人所得税按房屋卖出价的1%-3%征收率征收。对应本案而言，如采取核定征收方式，个人所得税最高为4800元(16万×3%)。而如果采取核实征收方式的话，个人所得税约为30100元【(16万÷1.05-1826-55.68)×20%】。两种计算方式相差悬殊，相差约25000元!本案姬某最终缴纳的税款35195.92元中，绝大部分为个人所得税!
那么，姬某因交易前对税费预测的误判是否构成“显失公平”呢
附：司法观点
法院观点(一审、再审法院)：
首先，根据协议所使用的词句及有关条款解释。从所使用的词句含义而言，“含过户”包括办理房屋产权过户所需的手续费和相应的税费，符合通常的理解和用语习惯，若仅指手续费，则上述约定因欠缺税费的承担而不完整，不符合逻辑性和连贯性。
2013年9月的解析——
房屋过户“判决”，哪一方承担税费
有些人在购房后，由于卖方原因，导致买方迟迟未能办理房产过户手续。于是，一纸诉状把卖方告上法庭，法院出具一份《协助执行通知书》，请房管部门协助办理房产的过户手续。
税屋提示——
2、如果法律文书中明确表示由购房人缴纳房地产过户所需全部税费，那么购房人就要清缴全部税费后才能办理过户。购房人千万要小心，不要一不留神替开发商埋了单。
判例展示——房屋过户税，谁来买单
在买方王某向卖方李某支付了全部价款180万元后，双方因过户产生税费承担的问题发生分歧，导致双方一直未办理过户手续，2008年12月12日，王某向北京市海淀区人民法院提起诉讼，请求判令：
1、判令李某协助王某办理房屋过户手续;
2、判令由李某承担过户产生的全部税费;
3、诉讼费用由李某承担。
1、判令，李某协助王某办理房屋过户手续;
2、因过户产生的税费由王某承担。后王某不服一审判决提出上诉。
律师评析：在二手房买卖中，由于房价的波动，常常使买卖双方中的某一方，处于相对优势的地位，处于优势地位的一方，一般都会要求在合同中约定，由于房屋过户所产生的全部税费，均由另一方承担。本案就是因过户税费负担约定不明产生的纠纷。本案的焦点在于：
一、双方当事人自行约定过户税费完全由一方负担的效力
二、居间合同与房屋买卖合同关于税费承担约定不一致时，应以哪个约定为准。
本案中，居间合同约定过户的税费完全由买方承担，但买卖合同却约定税赋由各自按照国家规定承担，二者存在直接的冲突。笔者认为，一审法院关于通过居间合同，来推出买卖合同约定的各自承担的税费均应由买方王某承担的结论，实属本末倒置。因为买卖合同成立于居间合同之后，居间合同只是为了促成双方订立买卖合同的合同，居间合同中确定的标准或条件，完全可能由于买卖双方的某一让步，而在买卖合同中进行变更或取消相应条款，如果说买卖合同与居间合同发生冲突，那么在居间合同之后签订的买卖合同，应视为对居间合同中冲突内容的变更，买卖合同才是买卖双方权利义务的直接体现，而不是通过居间合同来推出买卖合同的意思表示。因此，笔者认为，本案中应以买卖合同的约定，由双方各自承担房屋过户所产生的税费。
二审判决：最终，北京市第一中级人民法院作出终审判决：
1、李某协助王某办理房屋过户手续;
2、因过户产生的税费由李某、王某按照国家规定各自承担。
新增税费约定不明，法院判决各自承担
2004年9月2日，房东王先生与买方李小姐在某中介的居间下，签订《上海市房地产买卖合同》，约定，房东王先生的房产位于上海市青浦区某处，建筑面积为106平方米，权属为产权(配套商品房五年内不得转让)，买方李小姐对该房地产情况已充分了解。双方约定，签订买卖合同之日，李小姐支付首付款60万元，其余房款25万元，买方在由双方办理该房产过户手续当日支付。
2004年12月，王先生将该房产交付李小姐居住使用至今。2008年5月11日，该房产已满五年，可以过户。李小姐多次催促王先生办理房产过户手续，但后王先生以房产买卖的税收政策发生变化为由，要求李小姐承担营业税和所得税，否则，拒不办理房屋的过户手续。李小姐坚决不同意王先生的要求。
2008年8月，李小姐将王先生诉至青浦法院，要求王先生履行买卖合同，配合李小姐办理过户手续，并承担过户时须交纳的营业税和个人所得税。
王先生则认为因为税费政策发生变化，现在办理房产过户事宜，要求增加营业税和个人所得税。而税费增加并非王先生原因所致，除非买方李小姐承担新增税费，否则，王先生有权不配合办理房产过户事宜。
青浦法院审理后认为：王先生和李小姐签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定办理约定的房产过户事宜。
至于营业税及所得税负担，双方在合同中并未作明确、具体的约定，双方现又协商不成，故应根据国家税费法规确定相应的承担主体。营业税及所得税的负担不应影响系争房屋房地产权利的转让。因此，法院判决，王先生应于本判决生效之日起十日内配合李小姐办理房产过户手续，同时判令王先生承担过户交易须交纳的营业税和个人所得税。
律师点评：
在房屋买卖中，你不缴完税，过户就没法办。可税费政策也不是固定不变的，要是在签约后、过户之前，税收突然增加了，怎么办这时双方很容易引起争议。因此，上海欧瑞腾律师事务所地产金融部主管律师李仁正律师在此提醒房产买卖双方：双方可以在买卖合同中约定，若因税费政策变化导致税费增加，双方应如何分担新增税费。这样事前明确约定，事后即可避免产生纠纷。
此外，实践中有些买卖双方虽未直接在买卖合同中注明双方如何分担新增税费，但在买卖合同中约定了“上家净到手房款××元，下家负担所有税费”。如果这样，那么，因政策调整而增加的税费就应由下家承担。
房产交易在法律上是非常复杂的，无论是买方还是卖方，均应该谨慎操作，必要时可寻求专业人士的帮助，避免造成不必要的损失。