近几年，小到金水北，大到郑州房地产市场，美盛集团的新房销量都名列前茅。
教育港湾作为美盛集团楼盘中的销量佼佼者，即便容积率高，因为“名校”，也有很多人选择在此置业。
但这两年，教育港湾学区房似乎也遇到了滑铁卢，二期还有房源在售，均价1.8万元/㎡，而一期才交房一年多，二手房就传出了半年不到单平方降价3000元+的消息。
01
二期新房在售，均价1.8万元/㎡
郑州“小香港”变身的“名校”学区房
美盛教育港湾所在地块，之前是郑州“小香港”——陈砦和庙李两大城中村。
2014年初，美盛与金水区政府签订城中村改造协议。
2019年，美盛以总价10.66亿元摘得郑政出[2019]21号（网）地块（教育港湾一期），2020年以总价15.41亿摘得郑政出[2020]17号（网）地块（教育港湾二期），宣传学区纬五路一小（普庆路校区）+郑州金水外国语学校。
一期位于国基路丰庆路，包括11栋高层住宅，总建筑面积51.2万㎡，容积率5.99，销售均价17500-18500元/㎡，已分批次全部交付。
二期位于金水区北三环普庆路，总建筑面积58.6万㎡，容积率5.99，共规划19栋高层住宅和1所12班幼儿园，在售户型：100㎡、105㎡、121㎡、127㎡、143㎡，均价1.8万元/㎡，预计2024年6月二期一批交付，2025年6月二批交付。
美盛教育港湾三期未开盘，目前同区域美盛中环壹号一期在售，精装修均价2.1-2.2万元/㎡。
美盛集团国基路、文化路附近项目区位图
片区内的学校，教育港湾二期旁的小学是纬五路一小普庆路校区、初中为郑州金水外国语学校，均已于2019年开始招生；中环壹号旁的初中小学在建，据置业顾问表述，这俩学校为纬五路一小普庆路校区的东校和郑州金水外国语学校的东校，和已招生的学校共用师资。
02
一期二手房，半年降价3000元/㎡+
业主戏称：高价买、低价卖，不图赚钱就图快
郑州主城区内在售楼盘不多，可选择范围也很小，美盛教育港湾刚入市时候，宣传了名校学区房，很多人买房都考虑过后期保值的问题，即便容积率很高，也吸引了不少人在这里买房，其中很多都是买房投资的。
目前市场环境下行，事实证明，投资客看中的区域，二手房的价格底线很低。
虽然美盛没辜负业主的期待，学校及其他配套都在一步步落地，但各种原因综合下，也没能阻止二手房大幅贬值。
目前，美盛教育港湾一期贝壳网挂牌202套，其中143套为100㎡以下户型。
2023年9月，一期89.55㎡的二手房成交价格153万，折合单价17086元/㎡。
贝壳网美盛教育港湾一期89㎡房源成交记录
而到了2024年1月，同户型89㎡的二手房成交价最低只有123万，折合单价13757元/㎡。
更有着急卖房的业主，在二手房网站上喊话：高价买、低价卖，不图赚钱就图快。
安居客美盛教育港湾一期挂牌房源
03
学区溢价的楼盘，未来并不明朗
教育港湾新房高溢价，已被二手房拉回现实
名校加双学区，简直王炸，但事实上美盛教育港湾二手房价格大跳水，是有迹可循的。
美盛教育港湾一期，2022年底前后陆续交房，2023年8月，有传闻称：纬五路一小普庆校区的招生范围显示，美盛的小区，要求房屋未入住前，是业主直系子女；房屋入住后，要求一手房和房户住一致。
如果此消息为真，那么对美盛后期新房的销售和二手房的销售，都会是一个巨大的打击。
根据目前掌握到的消息：
1、售楼部表示，美盛并未限制二手房业主上学，如果购买美盛教育港湾一期的二手房，因为学校距离一期大约有两公里的距离，后期上学可能会保证不了，参与划片，具体划到哪不定。
小编研究了一下附近的学校配套，一期要么上教育港湾二期的学校，要么上中环壹号附近的学校，其实还是美盛的学区配套。
2、咨询二手房中介，中介表示，如果一手房业主上学的名额未使用，是可以正常上学的，但是如果使用了就不行。购买美盛一期的二手房，实际成交价格，确实比二期低很多，因为前期有部分人买房是冲着学校，等着升值的，但目前这种情况，升值的概率很低，有人就选择断臂求生了。
去年9月，教育港湾一期的二手房还能卖到1.7万元/㎡，而到了今年，只有1.3万元/㎡了。
一期和二期的容积率，高达5.99，规划的楼栋大多是34层的两梯六户，居住舒适度不是很高。前期宣传的学区落地，在一定程度上促进了成交，但如果高溢价购买新房，后期二手房得不到保值，买房为了一次性上学，成本略高。
美盛教育港湾新房因为学区拉高的溢价，已正被二手房的成交价逐步拉回现实。
小结：
随着出生人口的逐步走低，全国范围内来看，学区房也被波及。
就郑州的情况而言，主城区内，新房在售楼盘很少，偏刚需楼盘的房价受市场波动影响很大。