本文发表于《中国不动产》2021年第8期
某地有个案例：1991年乙申请办理土地继承登记，申请表载明其为甲的独子。2014年另一继承人丙起诉甲侵犯其权益，法院认定甲有乙、丙、丁三个子女，判决明确各自的房产继承份额。由于已经过了20年最长诉讼时效，无法提起行政诉讼要求登记机构更正登记。丙持法院判决申请更正登记，登记机构认为该判决属于民事判决，且丁下落不明，乙已去世，无法更正登记。后丙去世，其继承人要求先予以撤销登记，待确定继承份额后再予以登记。该案件涉及撤销登记后的法律后果及给死者登记等问题，下面具文分析。
一、不动产登记是程序性的行政行为
《物权法》将登记作为物权法定公示手段，不再将不动产登记与不动产物权的行政确认混为一谈。不动产登记簿是物权归属和内容的根据，在民法学上一般称为权利正确性推定原则，指不动产登记（簿）在不动产物权的归属和内容的认定上具有权利推定的法律效力，法律推定不动产登记簿上记载的不动产权属状况以及权利限制事项与真实情况保持一致。在不动产登记簿上记载某人享有某项物权时，推定该人享有该项权利，其权利内容以不动产登记簿为准。德国民法典也有类似规定“在土地登记簿中为了某人登记一项权利的，应推定此人享有该项权利。”“为有利于根据法律行为取得一项权利或者取得该项权利上的权利人，土地登记簿中记载的内容应视为是正确的。”
其后出台的《土地登记办法》和《房屋登记办法》明确，土地房屋登记是指将土地、房屋权利等事项记载于登记簿的行为。《不动产登记暂行条例》沿袭了该定义，明确不动产登记是将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。最高人民法院关于《物权法》和《民法典》物权编的司法解释都规定，对于权利人的权利有无，应当通过基础性法律关系来判断，并应当通过民事诉讼解决。不动产登记不能实质性确定物权的归属。
既然不动产登记只是法律推定正确，当然可能与实际情况不一致，因此也不是不可推翻的。但为了社会秩序的安定和交易的安全，法律赋予不动产登记高度的证明效力，只能被具有高度盖然性的证据在诉讼、复议中通过法定程序推翻。
二、原因证明文件错误时方可撤销登记
通说认为，我国采取债权形式主义的物权变动模式，将物权变动模式分为依法律行为进行和非依法律行为发生两种。依法律行为进行的物权变动发生效力则需要具备“合意+公示（在不动产为登记，动产为交付）”两个条件，法律行为和登记的双重法律事实决定不动产物权变动的效力。不动产登记不是对不动产权利的确认或者确定，只是将不动产权利等事项记载到登记簿的行为。登记行为由于法律的规定产生物权变动的效力，物权变动的内容来自于当事人的意愿，不动产登记并未对此进行确认，是一种无意思表示的程序性行政行为。
不动产登记机构作出不动产登记的行政行为后，即具有确定力及执行力，并发生权利推定效力，原登记机构也应受其约束，不得未经必要的程序就撤销登记。因此不能由于该行政行为的程序瑕疵比如登记人员笔误、违反程序、收受贿赂等等原因判决登记无效。不动产登记牵涉到申请人的权利，只有登记原因行为无效、意思表示不存在或无效的情形才能导致登记无效，法院及行政机关方可予以撤销登记。所谓登记原因行为即买卖赠与合同、用地批文等物权变动的基础法律行为，比如买卖合同被撤销、伪造签名等意思表示不真实、不存在等情形。在继承转移登记中，继承人继承被继承人的不动产，依据的是被继承人死亡的法律事实以及继承人与被继承人之间的亲属关系，即亲属关系证明是继承转移登记的原因证明文件。本案属于法定继承，独子证明是继承的原因证明文件，证明被继承人与继承人的亲属关系。因此独子证明被判决虚假的，应当撤销继承转移登记。
常见的还有依据继承权公证书作出不动产登记后公证书被撤销的情形。由于继承权公证书不是登记的原因行为，不动产登记机构依据继承权公证书作出继承转移，是依据继承权公证书作出的有法律效力的继承权归属事实。换句话说，即使没有继承权公证书，不动产登记机构也可以依据继承人与被继承人之间的法律关系认定继承人的继承权并办理继承转移登记。登记机构没有司法认定权，继承权公证书无效或被撤销，并不意味着继承权认定错误，也不能导致物权变动当然无效，当然更不可将不动产转移登记撤销并回复到死者名下。
再比如根据村委会出具的证明等文件予以登记的，后来20年后村委会又出具相反内容的证明否定了原先的证明，能否据此撤销该不动产登记。笔者认为要视情况而定。登记人员无法或者无权判断证明的效力（如果可以判断就不需要证明了），两个证明的效力真伪应由法院判决。即使前一证明被认定错误而后一证明正确，也要考虑到村委会的证明是否登记的原因证明文件。只有在村委会出具的证明直接影响到权利人权利取得的效力时方可予以撤销登记。如独子证明影响到涉及继承的亲属关系、本村村民证明影响到宅基地取得的限制等等。
撤销登记一般发生在权利事项登记错误中。原《房屋登记办法》、《土地登记办法》都规定有撤销登记类型。但不动产统一登记后无法可依，国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》释义中将撤销登记作为更正登记的特殊类型，但两者的适用情况、范围、程序都不相同。撤销登记是更正登记簿错误的一种方式，包括注销原有的错误登记及回复到上一手登记状态两个步骤。更正登记则是直接对登记簿记载的权利人等事项进行变动，将不动产登记簿记载事项更正为与实际情况一致。而撤销登记并没有担负令登记簿记载与实际一致的任务，只是对已知存在的登记错误进行纠正，将原有的登记记录撤销，并退回到上一手的登记状态。至于该手登记状态是否反映了实际的权利情况，并非撤销登记所关心所要解决的问题。换句话说，撤销登记只知道登记错了，但不知道什么是正确的。更正登记不但知道登记错了，还知道正确的该怎么登记。建议予以单独规定。
本案是继承转移登记，非因法律行为而发生物权变动，继承人在被继承人死亡后即享有不动产权利，只是未经登记不得处分，因为未经物权公示，有害交易安全。所以被继承人有两个儿子的事实已为生效法律判决认定，则原不动产登记依据的独子证明自然为虚假，其不动产在无遗嘱和遗赠抚养协议的情况下应由第一顺位继承人均分（父母、子女和配偶），登记机构应当依职权撤销登记。之所以不能更正登记，因为继承人如何继承尚无法确定，只能根据判决确定原继承转移登记是错误的，但无法根据判决确定正确的继承人并予以登记。由于该登记属于依职权的登记，回复登记到死者名下应无问题。鉴于现行法规没有撤销登记的规定，在依职权撤销登记时，应注意程序正当性原则，建议主动召开听证会，告知当事人，保障其知情权和申辩权，满足司法机关对撤销登记行政行为的正当程序要求。但登记名义权利人拒绝或放弃听证权利不影响撤销登记行为的作出和有效性。