为优化营商环境、简化交易流程、减轻购房人资金压力，今日（3月31日），北京银监局、央行营管部、北京市规自委、北京市住建委四部门联合发布《关于推进个人存量住房交易“带押过户”有关工作的通知》（以下简称《通知》）。
即日起，北京市个人二手房交易中，买卖双方可以自愿选择使用“带押过户”服务，经原贷款银行同意，交易时不必先结清前一笔贷款，可通过“带押过户”模式，办理房屋过户和抵押登记，由新贷款银行直接向卖方和原贷款银行支付资金。
对此，首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池表示，目前北京的购房家庭中，七成以上是通过贷款购房，此次推出“带押过户”业务，众多购房家庭将会受益。
满足四类条件可办理“带押过户”
此前，对于存在贷款抵押的住房交易，首先需要卖方借款或者买方垫资，还清银行贷款，解除抵押，才能办理交易过户。然后由买方再重新申请贷款，办理设立抵押、批贷、放款等流程。这使得二手房交易周期较长，而且也给买卖双方带来不小的资金压力。
而“带押过户”业务中，对于存在房贷抵押的房产需要交易的，卖方无需先归还原有房贷就可以完成过户登记，买方带押申请的贷款则优先用于偿还卖家的剩余房贷。这简化了二手房的交易流程，减轻了买卖双方筹措资金的压力。
根据《通知》，要想办理北京在全市推行的二手住房交易“带押过户”业务，需要同时满足四个方面的条件：北京市个人二手房交易；买方必须是全款或者办理的是个人住房商贷购房；卖方未结清的贷款必须是商贷，或是已经还清公积金贷款部分的组合贷；所交易的住房在辖区内商业银行仅存一次有效抵押。
赵秀池表示，从去年9月推行二手房交易“连环单”并行办理、到此次推出“带押过户”业务可以看出，北京在保持房地产调控政策稳定的前提下，着重对二手房交易环节的堵点、痛点进行流程优化、再造，优化营商环境、简化交易流程、方便群众开展住房交易，从这一层面上支持民众的刚需和改善性住房需求。
创新模式，从根本上降低买卖双方交易成本
根据《通知》，申请“带押过户”，买卖双方可以向同一家银行贷款，也可以是不同的银行，或者买方为全款购房时也可以使用“带押过户”业务。
对于买卖双方均为贷款的，如果买方首付款和贷款金额之和不足以结清卖方贷款，卖方需向贷款银行补齐差额部分。首付款将打入监管账户，在确认“带押过户”完成后，银行会将首付款和贷款划至买房者的贷款银行账户，解除原卖方贷款的抵押权，并将剩余资金转入卖方本人收款账户。如果买方为全款购房的，卖方贷款银行则将用购房款结清贷款，解除抵押，将剩余资金转入卖方本人收款账户。
赵秀池表示，这一新举措可以减轻买卖双方的资金压力。“过去，在还清贷款、解抵押后才能交易过户的方式下，为还清贷款需四处借贷或买方垫付、先行支付首付款，甚至有些家庭还通过‘过桥贷’的方式，办理利息较高的短期借款。”
“新举措实施后，卖方不用先还清贷款，买方首付和贷款将直接由银行划转，用于偿付卖方贷款。买卖双方无需再承担还清前一笔贷款的资金压力，降低了房屋买卖的交易成本。”赵秀池称。
中介机构不得强制使用“过桥贷”
赵秀池表示，新举措还可以降低房屋交易的资金风险。过去，为了提前还清贷款，二手房交易中买方往往会先行支付首付款，有的甚至是垫付资金用于结清卖方房贷，但此时房屋交易尚未完成，也就带来了一定的资金风险，买方也会担心如果出现纠纷无法收回资金的问题。而新举措实施后，可以大大降低这类风险，保护交易资金的安全。
四部门要求，各房地产中介机构在提供经纪服务时，要主动向买卖双方介绍“带押过户”交易模式，不得强制使用“过桥贷”等增加客户交易成本。
同时，各商业银行要积极回应符合条件的客户的“带押过户”需求，不得因办理“带押过户”向客户收取额外担保费或服务费。
北京各区不动产登记大厅在办理不动产转移登记、抵押权变更登记及抵押权设立等登记业务时，要做到共性材料不再重复提交，实现“带押过户”一站式办理。
各区房屋交易窗口及房地产经纪机构在提供二手房网签服务时，针对交易房屋已设定抵押权且买方知情的，可继续办理网签业务。