购房者与开发商之间因逾期交房、逾期办证而产生的矛盾纠纷并不罕见，购房者往往在采取沟通等方式维权无果后，会选择通过法律手段来维权。但进入司法程序后，不少人才发现与开发商签订的合同中存在对自己不利的条款，权益无法得到维护。
据了解，《商品房买卖合同》案件大多集中在因合同套路逾期交房或逾期办理房产证的纠纷，有的购房者起诉后根本无法获得赔偿；而现实情况是，即便是购房者意识到合同条款对自己不利时，开发商也不会同意更改合同。
消费投诉
交房七年未办理房产证
业主获赔276.87元
2009年6月14日，市民李军（化名）购买了位于西安市莲湖区的一套商品房，总价27万余元。李军与开发商签订的《商品房买卖合同》中关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人原因，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书，买受人不退房，出卖人按照已付房价款的0.1%向原告支付违约金。合同签订后，李军支付了全部购房款，并于2013年5月18日收房使用。
房屋交付后，开发商因验收标准改变等原因未能按约定办理产权登记。因迟迟无法办理房产证，李军于2020年起诉开发商要求对方支付违约金，并在项目首次登记备案后30天内办理涉案房屋所有权登记手续。
法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律及行政法规的禁止性规定,合法有效。开发商于2013年5月18日将案涉房屋交付原告，按照约定应在该日后365个工作日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告至今未能履行该项义务，已构成违约，应按照原告已交房款276870元的0.1%向原告支付违约金276.87元，并立即将办理商品房权属登记需要由其提供的资料报送产权登记机关进行登记备案。至于原告要求被告在完成涉案项目首次登记备案后30天内，协助原告办理涉案房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件配合办理案涉房屋权属登记证书的请求，因案涉项目尚未办理初始登记，本院对此不予处理。
购房者认为合同条款不公平
开发商宁愿退款也不改合同
2020年11月，市民傅先生看上了位于西安市科技一路高新芳华小区的一套房子，并于11月8日与开发商签订了认购协议（以傅先生妻子的名义签订）。认购协议显示，傅先生所购买的房子折扣后总价85万余元，之后傅先生交纳了全额房款。
几天后，傅先生在与开发商签订《商品房买卖合同》时，发现部分条款对买方不公平。如第十二条关于逾期交付责任的约定中，有关于“出卖人应按照本合同约定的期限向买受人交付房屋，但为了保障该商品房的交付质量，买受人同意给予出卖人90日的交付延展期，即出卖人在交付延展期内交房的，亦不视为出卖人逾期交房。”“买受人不解除合同的，出卖人自交房延展期届满后次日起至实际交付之日止按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，但该违约金最高不超过买受人已付购房款的1%”的约定。
经过多次沟通，开发商曾提出总价优惠的方案，但双方最终未达成一致。傅先生认为合同存在霸王条款，也向市场监管部门提出投诉，但市场监管部门认为并不存在这样的问题。最终，开发商给傅先生退了款。
业主起诉开发商办证、索赔被驳回
合同签订后，徐先生支付了房款。2015年，双方办理房屋交接手续，但房产证一直没办下来。2018年，徐先生等200余户业主起诉开发商，要求办理房产证以及赔偿违约金。
法院宣判后，业主提出上诉被二审法院驳回，随后又向陕西高院申请再审也被驳回。
记者走访
各售楼部都有合同范本公示
但销售人员均称合同不能改
针对在交定金、付款前是否可以查看《商品房买卖合同》，以及合同条款是否可以更改这些情况，华商报记者近日以购房者身份走访了西安部分楼盘。
记者发现，各售楼部都有合同范本公示可以翻阅，但销售人员都表示合同条款不能更改，甚至有销售人员说，即便房子不卖，开发商也不会改合同。
业内分析
现在统一制式合同限制开发商
但要当心补充条款有坑
刘明说，从2019年开始，房管部门加强了对《商品房买卖合同》的管理，要求企业必须使用官方提供的制式合同。首先，合同关于办理房屋产权证这一项变为固定格式（交房××日内取得房屋产权所有权证书），很大程度上保障了购房者的权益。
刘明表示，虽然制式合同对开发商草拟合同产生了诸多限制，但新版合同对违约责任大小及一些补偿内容是需要买卖双方协商补充的（合同中的空白处），依然有开发商通过补充条款降低自己的责任风险。另外，目前还存在让购房者签订空白页的情况，购房者拿到的合同条款是否与看到的条款是一样的。否则一旦日后发生纠纷，开发商很可能以购房者同意为借口来推脱责任。
律师说法
应留心合同中特别提醒条款
违约责任过低可向司法机关申请调整
宋伟建议，无论是在商品房买卖或其他买卖行为中，双方在签订合同时，尤其要注意合同中特别提醒（底部划线、加黑提示或手写）的条款或约定，确定这些被特别提醒的条款是否对自己有利。
他山之石
逾期交房、逾期办证产生纠纷统一判罚尺度
违约金过低可申请调整
2020年6月，江西省高级人民法院印发《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》，从商品房交付条件、商品房交付于接收、逾期交房违约金的调整、逾期办证的认定、逾期办证违约金的调整、开发商免责情形、诉讼时效等方面，统一全省法院审理此类案件的法律适用标准和裁判尺度。
●关于逾期交房：
对于商品房交付条件，开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记。合同约定的交付条件高于该标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于该标准的，按该标准认定。
另外，合同约定的逾期交房违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款的万分之一至万分之三（均含本数）范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持。购房人认为该约定低于其实际损失请求调整并举证证明的，可按实际损失予以调整。
合同约定的逾期交房违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的，应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该条款效力进行审查。按固定比例计算违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期交房违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条合同没有约定违约金数额或损失赔偿计算方法的规定处理。
合同对逾期交房违约金在约定了按日计算的同时还约定了最高限额的，认定的违约金数额远超该限额的按认定的违约金数额确定。
●关于逾期办证：
关于逾期办证违约金的调整，开发商交房和办证均构成逾期时，购房人主张逾期交房违约金和逾期办证违约金的，应予支持。
合同约定的逾期办证违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款万分之零点五至万分之一点五（均含本数）范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持。购房人认为该约定低于其实际损失请求调整并举证证明的，可按实际损失予以调整。
合同约定的逾期办证违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的，应根据《中华人民共和国合同法》对该条款效力进行审查。按固定比例计算违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期办证违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款合同没有约定违约金的规定处理。
合同对逾期办证违约金在约定了按日计算的同时还约定了最高限额的，认定的违约金数额远超该限额的，按认定的违约金数额确定。