开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇银行贷款评估报告，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
一、熟悉项目申报流程及前期工作内涵
二、积累缩略语表达
如对部门的简称：PMO，自治区项目办、PIU，项目实施单位、MOE，教育部、MOF，财政部、XUARFD，新疆维吾尔自治区财政厅、XUARDRC，新疆维吾尔自治区发改委、XUARED，新疆维吾尔自治区教育厅、XUARAO，新疆维吾尔自治区审计厅、
三、学习专业术语含义
如贷款协议中的关键词：Front-endFee，先征费、Commit
mentCharge，承诺费、VariableSpread，浮动利差、LoanFunding，贷款资金、CounterpartFunding，配套资金、GracePeriod，宽限期、LevelRepayment，等额偿还、TheClosingDate，关账日、Fiscal
Year，财年、OvertimeAllowances，超时补贴等；采购方式：Shop
ping，询价、Director-Contracting，直采、Quality-BasedSelection，基于质量的选择、SelectionBasedontheconsultants’Qualifica
tions，基于咨询顾问资质的选择、SelectionofIndividualConsul
关键词:房地产信贷风险压力测试利润率
一、描述目标资产、业务组合,确定承压对象和承压指标
二、分析压力因素,确定压力指标
压力因素主要是项目销售价格的下降和基准利率的上调。
2011年,长沙市内六区商品房成交均价为7535元/平方米,同比增长36%,楼价再创新高。上半年政策密集调控,“新国八条”、限贷、限购、限价、加息接踵而来,房地产下半年开始出现回落,投资主体结构和市场供需关系发生改变,四季度成交量出现大幅下滑,价格增速放缓。年内央行三次加息,5年期贷款利率10年来首破7%。根据这一态势,再结合长沙市居民逐渐提高的可支配收入水平,综合考虑后选择房地产开发项目的销售价格和5年期贷款利率作为压力指标。
(一)基本情况表(见下页表1)
表1反映了贷款组合最基本的要素信息如项目名称、贷款期限等。
(二)项目评估表(见下页表2)
表2反映了项目原始的成本费用构成,该部分信息是银行风险经理严格按照评估报告所写,特别是表中预测销售价格由于是审批和办理抵押的关键信息,所以在项目评估阶段一般比较保守,该值一般取得比较低。
(三)资金投入进展表
(四)销售进展表
在分析了项目的成本和费用后,就应该进一步分析项目将来产生的经营性现金流入。下页表4反映了项目的销售进展情况,包括已销售面积、已销售价格以及剩余销售面积。已销售面积和剩余销售面积之和应与评估表中项目建筑面积一致。最后是在售同类房产目前均价,反映的是未进行预售项目的同类房产的参照价格。
(五)财务报表
上述四张表大体上反映的是该项目一段时期内的发生数,为流量信息。为更精确地反映企业在压力时点的存量状况,还应知道企业在压力时点的财务报表。如下页表5所示。
通过资产负债表可以比较企业自筹资金的到位情况,核算科目、企业销售收入等项目是否合理,以及企业的贷款金额是否已全部到位等。
四、压力测试情景设计过程与结果
压力测试情景一:分别假设项目的基准销售价格在2011年12月31日的基础上分别下降10%、20%、25%三种情况。而在确定压力下的销售价格是在以下三种价格中取最小,分别是:(1)若项目已经有预售价格,则记该价格为P预售;(2)若项目有详尽地域同类同质项目的销售价格,则记该价格为P同类;(3)从项目评估报告中取得该项目的评估价格为P评估。假设压力情景为房价下跌10%,则压力价格为:P压力=min(90%×P预售,90%×P同类,P评估)①
在此,评估价格没有乘以90%是因为,根据实际情况银行贷款的评估报告是在实际发放贷款之前,即2010年就完成了,而彼时长沙地区的房价相较2年后而言比较低,可直接作为压力价格。
压力测试情景二:考虑最不利的情景,假设项目的基准销售价格
在2011年12月31日的基础上下降25%后,同时5年期贷款利率分别上涨0.25和0.5个百分点,在此情况下,不但企业的销售收入将下降,同时财务费用和资金成本也将增加。
五、压力测试模型构建
9.计算其他压力情景下的项目盈亏。将压力下的销售价格分别换成下跌20%和25%,重复上述步骤2至8,分别计算即可。10.计算在5年期贷款利率上升时的项目盈亏。考虑最不利的情景,房价下跌25%,贷款利率分别上涨0.25和0.5个百分点,即将步骤6的r分别加上0.25%和0.5%即可再计算项目利润。
六、压力测试模型运算结果分析
根据以上过程,逐个计算所有的30个项目,汇总后,仅考虑销售价格下降因素可以得到表6结果。结果表明,在销售价格分别下降10%、20%和25%的情况下,可能亏损的项目个数分别为1个、3个和4个,可能形成的不良贷款分别为3亿元、5.8亿元和7.2亿元,可能造成的损失分别为2亿元、2.8亿元和4.2亿元。在25%压力价格下并考虑贷款利率的上调,可以得到表7结果。结果表明,在销售价格下降25%的情况下,5年期贷款利率分别上调0.25和0.5个百分点,则可能亏损的项目数分别为2个和6个,可能形成的不良贷款额分别为14亿元和23亿元,可能由此造成的损失为6.5亿元和9.7亿元。
现在开始分析该银行的资产状况。在上述各压力情景下,银行的不良贷款会相应增加,于是就需要相应地提高贷款损失准备金,从而减少资本和风险加权资产,资本充足率也会相应减少。
假设该银行的贷款资产状况如表8所示。
再由表6和表7的数据,在假设房价下跌10%的情形下,涉及的贷款合同余额为300000000元,即假设现有的优质贷款D2中的300变为不良贷款(NPLs)。假设对新增的不良贷款需要25%的贷款损失准备金,需要增加75000000元,使得银行的资本减少为6391200(D14-75)。详细结果如表9所示。
从以上数据可以看出,冲击前的银行资本充足率为7.9%,符合《巴塞尔协议3》对6%的核心资本充足率要求。冲击之后的资本充足率变为0.67%,远低于监管要求,可以看出,在房价下跌10%的压力情景下,银行资产面临较大的风险。
根据本次压力测试结果,一定程度上反映了房地产开发企业的利润率主要与以下因素有关:
(一)与房地产的成本尤其是土地成本有关
该银行贷款项目主要是全国性的大公司如万科、保利、恒大等,与本地区房地产通过出让方式得到较为便宜的地价不同,这些公司主要通过拍卖或购买项目拿地,故土地成本即所谓的地根相对较高。这也决定了这些开发企业必须快进快出,及时回笼资金去购买新地,所以往往首先降价的便是这些公司。
(二)与贷款的资金成本有关
关键词：抵押资产；价值评估；回归分析
一、即期价值修正法和到期价值估计法
（一）即期价值修正法
运用持续使用前提，使用市价法、重置成本法或收益现值法确定其即期价值（R），并考虑清算的可能性（P）与清算过程的损耗率（L）。其中P根据企业的赢利能力、偿债能力、流动比率等综合性指标进行确定，损耗率L根据清算过程中的税费等确定。资产权利的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应发生变化，其中影响损耗的因素分别为C（实体性贬值），M（功能性贬值），N（经济性贬值）。
其计算模型为抵押资产价值评估值Y=α*1-f（C，M，N）*R/r
其中，α：清算行为固定系数；f（C，M，N）：由这些因素确定的损耗率；r=1/1-P。
（二）到期价值估算法
其基本思路是：首先求出持续使用前提下的评估值（R）；其次对委估资产以强制变现为目的的变卖条件和权利状况进行分析，找出其与公平市场交易条件的差异，并进行量化，从而测算和评定委托评估资产的快速变现系数（β）；最后由在用条件下的评估值和快速变现系数得出委托评估资产的清算和强制变现价值。
其计算模型为抵押资产价值评估值Y=V（S，T）*R
S：影响评估值的外部变量（如市场因素）；T：影响评估值的内部变量（如资产质量因素）。
β=V（S，T）：解释变量系数（变量S，变量T）
最后，通过经验数据确定两种方法得出的评估值应占的比重，得到最终的评估值。假设以即期价值修正法得到的资产评估值为X1，其所占比重为Y1，到期价值估算法得到的资产评估值为X2，其比重为Y2Y1+Y2=100%。即评估值=X1Y1+X2Y2
二、运用SPSS软件进行回归分析
广东省某资产管理公司的即期评估价值、到期评估价值、贷款数额和实际回收额的数据（如表1）：
以贷款差额为因变量以即期评估价值X1、到期评估价值X2为影响因素，利用统计软件SPSS经过回归分析得到以下方程：
贷款差额=12.809+0.684*X1+（-0.656）*X2，R2=0.996Radj=0.995
（0.516）（38.344）（-10.973）
其中，F统计量的P值为0，在0.05水平上通过显著性检验。
三、小结
通过引入统计方法，在抵押资产评估中确定即期修正值和到期价值的系数时，对传统的仅凭经验确定系数的方法中，引入定量的分析方法，使得这种方法更有说服力，这是统计方法在抵押资产评估中的一个发展。
参考文献:
[1]马庆国.管理统计——数据获取、统计原理、SPSS工具与应用研究[J].北京:科学教育出版社，2002，(8).
[2]石玉珍.浅议抵押贷款资产评估[J].审计理论与实践，2002，(9).
关键词：房地产评估；抵押评估
Abstract:intherealestatemortgageappraisalpracticewelearnthat,inpracticeexistinmanynotstandard.Themostseriousproblemofmortgageappraisal.Inthispaper,therealestatemortgageappraisalsomeproblemswerediscussedandresearched.
Keywords:realestateassessment;mortgageappraisal
中图分类号：{F123.17}文献标识码:A文献编码：
房地产的抵押价值评估关系到方方面面的利益，价值评估的目的是保障抵押权人、担保人、抵押人的利益，甚至是金融行业的利益。房地产的抵押评估结果是合理的，就能够保护其应有的权利，合理地确定抵押人能够取得贷款的额度。就国家而言，正确的房地产抵押价值评估结果有利于房地产金融业务的良性循环和金融服务的扩大，促进房地产业与金融业的健康发展。
1、目前房地产抵押评估中存在的问题
1.1对于抵押人来说，抵押权的目的不是取得或变卖土地使用权而是提供债务履行担保。土地使用权设定抵押权时，评估的目的不是土地使用权本身的价格，而是为抵押行为双方提供被抵押土地使用权的抵押担保价格。而被抵押土地使用权的这种抵押价格就抵押方而言，表示他所能够取得的贷款金额，以及因抵押而承担的额外风险。而对于抵押权人而言，则意味着他所取得的债务履行担保的程度，而不是取得土地使用权的市场价格或清算价格。
“抵押土地在估价时点的市场价值”就是土地抵押价值，“等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去土地估价师知悉的法定优先受偿款”，优先受偿权已在土地抵押价值的内涵中扣除，考虑变现能力，再把各种诉讼费用和税费考虑在内，本身资产的价值和市场交易价值就打了折扣。在目前的金融机构中发放贷款仍以过去的折扣率（50%～70%）发放贷款，过去之所以会有这样的折扣，根据银行系统的规定，折扣风险包含了房地产预期风险、违约风险和处置税费等抵押期间的所有风险，扣除风险后的房地产价格就是在抵押期内能够保障债权安全的抵押价格。抵押物变现时产生的价格减损，和上缴税费都应考虑在内，这样以免抵押人的利益收到损害。在价值扣减中需要避免有重复的内容，如有重复的内容，后果将是估价对象的抵押价值远远低于市场价值，甚至远远低于其变现价值。
1.3土地资产再抵押评估问题
1.4银行和评估机构在评估上衔接缺失
现在银行和评估机构存在的问题就是，在评估的机构中评估人员对于银行的操作和业务的品种不够熟悉，而在银行中放贷的工作人员对于评估的技术和理论知识同样的缺乏。这样直接导致了和出现了以下两方面的情况。
一是银行是否拿到了符合银行规程的评估机构提供的评估报告：再就是拿到评估报告后能否能正确的理解和使用评估报告。评估机构评估出抵押物现状下的公开市场价值，银行按公开市场价值的50%～70%作为贷款额，这是目前在评估实务中最为普遍的情况。这种简单的衔接模式不仅增大了评估机构的评估风险，也使评估机构对评估理论和方法的灵活运用受到了很大的限制。
1.5选用抵押价值类型
在我国现阶段土地抵押贷款大抵可以分为两类。一类土地抵押贷款为房地产开发商的开发项目。另一类则是工商企业的流动资金贷款。两者在贷款的形式上是不同的，违约的风险大小，程度也是各有不同。在估价时点上应该依照不同的抵押贷款形式确定不同的估价时点。
2、改进房地产抵押评估工作的建议
2.1评估人员职业道德水平需要提高。作为房地产评估人员不仅要有丰富的实践经验，扎实的专业理论知识，更需要在职业道德上保证表现良好。因为一名评估人员只具备估价的理论知识，丰富的经验是远远不够的，优良的职业道德才能客观公正的做出正确地评估。一但评估的价格不客观不公正时，就会损害到当事人的利益，同时给银行信贷的资金造成风险。
3、明确产权和抵押标的权属
明确产权是非常重要的工作之一，房地产的交易转移的是有关房地产的产权所有权和使用权或是其他的权益而并非是房地产的本身，这是由于房地产自然地理位置的固定性决定的。我们在评估中也是就这些无形的权益进行价值的评估。在评估前假如房地产抵押标的权属不清，将会给评估的工作人员和抵押权人造成很大的风险。而且还可能根本失去房地产抵押的实际意义。所以产权是否明晰在评估中有着至关重要的作用。评估人员在进行评估时首先要看的就是抵押标的权属是不是符合国家的法律和法规，是否在有关的单位进行了产权的登记，是否有权属的争议，是否取得房地产权属证书。这些都属于在房地产抵押评估时，应收集的资料，作为评估的依据。
4、结束语
目前房地产估价活动中存在诸多不规范行为，其中高估现象尤为普遍，严重损害了银行等金融机构的利益以及估价行业自身的信誉与形象，增加了房地产金融风险。
参考文献
[1]毛洪涛,张庆安.基于风险控制导向的房地产抵押物价值评估.财会通讯理财,2008.4.
[2]卢新海主编.房地产估价——理论与实务.上海：复旦大学出版社,2008.
[3]谢方琳.关于房地产抵押贷款的评估.中国资产评估,2008.1.
（一）成立长葛市金融支持土地流转试点工作领导组
领导组以政府办、人行、农林、住建、国土、财政、法院、农行、农发行、邮储银行、信用社、轩辕银行及16个乡镇负责人为成员，下设办公室。领导组及其办公室负责研究制定全市金融支持土地流转工作方针政策、工作流程，指导推动全市工作开展。
（二）设立农村土地物权管理服务中心
二、形成一套工作机制
（一）市人民银行是金融支持土地流转工作的牵头单位
市人民银行负责牵头抓总，要科学制定金融支持土地流转工作的具体实施办法；负责督促指导金融部门认真开展金融支持土地流转工作，及时下达目标任务并定期督查考核，发现问题及时协调解决；负责争取省、市支农再贷款，注入信用联社用于放贷。
（二）市农村信用联社、农行、农发行、邮储银行、轩辕银行以及小额贷款公司等金融机构
市里要按照〔2013〕67号文件有关规定，根据全市金融支持土地流转工作的要求，出台各自的具体实施细则；要积极创新信贷模式，研究设计新的信贷产品；要设置专门科室、柜台，确定试点乡镇和村庄，以点带面有序推进金融支持土地流转工作。
（三）市农林局土地流转服务中心（市土地物权管理服务中心）作为
金融支持土地流转工作的主管部门主管部门要承担落实具体的工作任务，会同市人行制定完善的工作细则，优化流程设计，做好信息汇总反馈。
（四）各镇（乡、区）要在摸清农村土地二轮承包经营权底子的基础
上根据区域产业规划，积极引导农村土地承包经营权合理流转；要督促、指导村级签订农村土地承包经营权流转合同，并颁发《农村土地使用权证》；要严格土地承包经营权流转合同管理，对所有流转的土地承包经营权，必须在农村经济管理服务中心登记，统一编号备案后上报市农村土地物权管理服务中心。
（五）市人民法院要积极受理农村土地承包经营权流转抵押贷款过程中发生的各种纠纷
法院对逾期贷款、不良贷款依法立案和清收，特别是对市农村土地物权管理服务中心移交的典型案件要快立案、快调查、快处理。
（六）市公安局要积极介入金融支持土地流转工作
公安局对“借名贷款”等违法违规行为要进行严厉打击，为金融支持土地流转工作提供良好的法治环境。其他成员单位也要围绕各自的单位职责，协同配合，共同开展好金融支持土地流转工作。
三、开展试点贷款
一、巴彦淖尔市中小企业发展中面临的问题
（一）缺乏有效的抵押担保，融资的难度进一步加大。中小企业由于信誉低，取得银行贷款必须要有实物抵押或有足够资金保证的机构为其担保。但中小企业用于抵押的固定资产少，无法取得抵押贷款，而各地担保机构不但资金实力严重不足，抗风险能力弱，运转不正常，更缺乏有效的资金补偿机制，使中小企业融资困难加大。如该市开展业务的三家担保中心，规模最大的担保资本金只有1000万元，最小的200万元，且独立分散运作，担保能力极其有限，很难与银行合作,远远不能满足当地中小企业信贷担保的需要。
（二）金融机构的经营理念和管理方式制约了对中小企业的支持。一是部分金融机构在贷款营销中一味追逐大企业、大项目，对中小企业贷款项目的积极性不高，抑制了信贷资金对中小企业的投放。二是银行严格的信贷责任追究制度和过于集中的审批权限影响了银行信贷人员为中小企业发放贷款的积极性。三是金融机构支持中小企业发展的金融产品单一，难以适应中小企业对金融服务的特殊需求。四是贷款前置条件复杂，影响了贷款的正常发放。如项目贷款要可行性研究报告批复，环保影响评估报告、安全评估报告等，房产抵押贷款需办过户手续、交纳房地产评估费、过户手续放在银行质押等等。以上贷款手续快则一月，慢则半年，企业苦不堪言。五是准入门槛过高，中小企业达标难。如国有商业银行均制定了严格的市场准入条件，只有符合国家产业政策、AA及以上级别评级的企业才可获得贷款。而且，个别商业银行规定新发生的第一笔贷款无论金额多少，必须报省行审批。这些规定提高了中小企业贷款的门槛。
二、政策建议
（一）采取有效措施，帮助企业解决融资难问题。进一步拓宽融资渠道，为企业注入资金活力。2011年10月份，国务院出台支持中小微企业发展的九条金融财税政策措施，成为减轻企业税费负担，解决中小微企业融资难问题的“及时雨”。为解决中小企业生产经营中的融资难问题，发挥好政府部门在企业与银行之间的桥梁纽带作用，政府应组织搭建融资服务平台，积极寻求银行和企业、担保公司与企业之间的合作，解决企业在发展中存在的项目资金和流动资金不足等问题；其次，组织银行等金融部门走进中小企业进行实地考察，增强银行与企业之间的沟通和了解，结合实际，建立灵活多样的贷款形式。
（二）建立健全中小企业信用体系。人民银行应进一步加强企业信用信息中心的建设，收集、汇总税务、海关、金融、社保、治安、司法等系统的企业信用信息，记录企业纳税情况、信贷记录、合同履约率、遵守法律等情况，供社会查询，以增加企业信用信息的透明度。同时，应研究建立适合中小企业特点的信用征集、评级、制度以及奖励惩戒机制，建立和完善企业信用档案数据库，推动中小企业信用档案试点，培育信用需求、规范信用市场、完善信用制度、营造信用环境，提升中小企业整体素质和综合竞争力，抵御信用风险，提高自身的融资能力。
（三）建立健全为中小企业服务的金融体系。应尽快建立专为民营企业提供金融服务的小型商业银行，依靠民间资本的参股，尤其要吸纳游离于金融体系外的民间资本，使民间资本从“体外循环”转入“体内循环”，解决中小企业融资难问题。农村信用社应吸收农民、个体工商户和小企业入股，加快改善股权结构，加大对农村中小企业的信贷服务力度。同时，为满足中小企业的资金需求，通过税收支持、扩大利率浮动幅度以及再贷款、再贴现等方式，鼓励各类银行增加对中小企业的信贷支持，并实行对国有商业银行贷款实行比例控制。
（四）建立和健全中小企业的信用担保体系，加快中小企业辅助体系的建设。要缓解中小企业融资难、担保难的问题，当务之急是要建立中小企业信用担保机构，从组织形式上保证信用辅助制度的落实。鼓励非公有制经济设立商业性或互信用担保机构，以中小企业为服务对象的信用担保的机构经核准可免征营业税。加快建立全国中小企业信用再担保机构，鼓励有条件的地方建立中小企业信用担保基金，建立和完善信用担保的行业准入、风险控制和损失补偿机制。
（五）财政部门采取可行措施，加大对支持中小企业的财政投入力度。运用积极的财政政策，加大中央财政和地方财政对中小企业的扶持力度，发挥财政政策导向作用，促进中小企业转变发展方式。按照推进经济结构调整和发展方式转变的总体要求，引导中小企业调整企业结构，开拓国内和国际市场，加快中小企业公共服务体系建设。在增加投入的同时，实施中小企业税收优惠政策，促进中小企业发展，以带动区域经济的发展。
（六）创新信贷方式，多渠道支持中小企业发展。商业银行应制定符合中小型企业特点的信贷管理和风险控制的制度，银行业机构从“三农”的实际需求出发，积极创新信贷方式，降低信贷门槛；对有条件发展企业债券的企业，要积极引导和扶持。同时，鼓励成熟企业推广使用商业承兑汇票，对企业在农村用地及建筑物的抵押流通等做出新规定，方便企业抵押融资。
作者：王佳妮单位：中国人民银行巴彦淖尔市中心支行
小企业外部融资环境中存在的问题
一是公共事业部门不能提供有效信息，制约了银行对小企业的贷款投放。在小企业财务报表不健全、不透明的情况下，税务、财政、工商、供电等部门出于为客户保密的原因，不向银行提供小企业运行情况的查询服务，银行贷前调查很难深入进行。加之部分小企业以不同的会计报表应付不同的职能部门、多头开户结算、业务往来中以现金结算等问题，使银行难以获取企业的真实信息，影响了对小企业的贷款投放。
四是担保机构实力不强，反担保要求过高。当前各地虽然成立了一些担保公司，但存在注册资本低、管理不规范等问题，致使担保能力有限，无法满足众多小企业的担保需求。有的地方仅建立了政策性中小企业信用担保机构，而没有建立内生于市场的中小企业互担保机构和商业性中小企业信用担保机构，担保机构偏少，担保品种单一，一定程度上造成小企业“寻保”困难。同时，担保公司反担保条件苛刻，小企业由于缺乏必要的反担保物，使担保无法进行。另外，担保公司手续烦琐，收费偏高，效率低下，也使许多小企业“望而生畏”。
优化小企业外部融资环境的政策建议
切实解决小企业抵押评估效率低，收费高的问题。一是将房管、国土、车船、工商等抵押登记评估事项集中到行政审批中心办公，实行一站式服务，并推行限时办结制度，提高工作效率。二是要切实降低抵押登记费用。建议政府召集工商、国土、建设，房管、税务、中介等机构召开收费专题会议，形成会议纪要，在不违反上级政策的前提下，做到可收可不收的坚决不收，能免的一律免除，有收费幅度的按最低标准收费。三是加强房地产评估市场的治理整顿，引入竞争机制，打破土地评估市场的垄断和价格偏高的局面。
降低抵押门槛，打破抵押难的瓶颈。一是扩大抵押物范围，除现在的不动产抵押外，可实现存货等动产的抵押，特别要加快乡镇土地、房产流转市场建设，对乡镇私营企业使用集体土地建造的厂房，经土地所有者书面同意，房管部门应允许办理抵押，并允许这部分房产土地依法流转，切实解决乡镇企业抵押难问题。二是抵押物是否评估和抵押物价值由银企双方商定，登记机关不得硬性要求。抵押物评估结果使用期限由银企双方商定，在银企双方均认可的试用期内，抵押物评估结果可连续登记使用。三是要尽快建立动产监管公司。目前商业银行对动产抵押、仓单质押的贷款业务因没有独立，规范的动产监管公司而发展缓慢，制约了小企业的贷款投放，建议政府以行政力量或经济手段推动动产监管公司的建立，进而促进对小企业的贷款投放。
关键词:银团贷款;流程管理;风险防范;政策模型
（一）贷款可行性评估
（二）贷款审批
（三）贷款谈判
（一）专业化运作
（二）项目风险的有效分配
（三）审慎的贷款谈判
（四）风险控制模型的合理利用
（五）建立还款保证金账户管理制度
（六）财务信息的及时反馈
（一）引入多边机制,互利共赢
（二）实行专业化运作,有效分配贷款风险
（三）建立财务模型,及时共享信息
要环节采取委托外部中介机构的方式来完成。客观上说,中介机构弥补了银行人员在行业专业知识方面不足的缺陷,为规避信贷风险起到了积极的作用。但是,由于我国中介机构良莠不齐,法制和管理没有跟上,行业职业操守出现了许多问题,银行对中介机构的不作为无法或难以约束,使贷款存在重大风险隐患或造成损失。
一、中介机构在信贷运作中存在的风险主要有以下方面:
(一)会计师事务所提供虚假财务审计报告,误导银行信贷决策。
(二)资产评估机构随意操纵银行拟设定抵押资产的评估价值,使贷款形成重大风险或损失。
抵押担保是银行控制信贷风险的基本手段,信贷实践中通常会要求借款人对拟发放的贷款提供抵押物,并提交中介机构出具的资产价值评估报告,而银行则按照抵押物评估价值的一定比例,发放贷款。抵押物评估价值,直接影响到抵押担保贷款的额度。按照国家发改委、财政部的《资产评估收费管理办法》规定,资产评估计件收费可以按被评估资产账面原值(无账面原值可按评估价值或重置价值)为计费额度,采取差额定率累进计算办法收取评估费用,也就是说,资产价值越高,中介机构收取的评估费越多。加之银行设定抵押物价值的评估费通常由企业承担,导致一些评估中介为了迎合借款人或担保人的特定意图,不按行业规范确定评估方法,高估抵押资产评估价值,给银行贷款带来重大风险。
二、中介机构在银行信贷运作中不作为的原因主要有以下方面:
(一)中介机构违规成本低而收益大。我国目前的中介机构管理,主要还依靠行业协会,对一些违规中介机构的处理偏轻,不足以起到震慑作用。
(二)经营行通过中介机构转移责任和风险。由于自身专业知识有限,业务人员在信贷运作中采取以下方式,最大限度地规避自已的责任和风险——只要在信贷运作中使用的财务报表是经过会计师事务所或审计师事务所审计过的,自己就符合业务规范了;——只要为贷款设定的抵押物价值经过中介评估,贷款额度在规定的抵押率范围内,自己就符合业务规范了。带来的问题是:重表面轻实质、重形式轻内容,从而使中介机构在信贷业务运作中的不作为有了滋生的土壤。
(三)银行对中介机构缺乏系统有效的控制措施。首先,对于使用中介机构提供的虚假财务报表,造成风险损失时,无法追究中介的经济责任,既使追究中介责任,由于中介多为有限责任公司,最低注册资本为30万元人民币,其实际能够承担的经济责任相较银行损失,微乎其微;其次,由于银行业务人员专业知识不足,对中介机构出具的报告缺乏专业审查和识别能力;再次委托中介机构的费用都是借款人支付,中介机构产生了为利益出卖自己的独立性和公正性,按委托人的意愿出具报告的动机。
三、针对中介机构在信贷运作中存在的风险,银行应从以下方面入手,减少风险或损失:
(一)“天下熙熙,皆为利来;天下攘攘,皆为利往”。银行要想最大限度地减少中介机构不作为,不尽职现象,对于自身无法胜任,确需依靠外部评估的业务,必须明确银行为委托人,相应费用由银行承担。同时完善与中介机构的合同内容,设定责任条款,以降低中介机构的负效应。
(二)加强队伍建设,组建自己的内部评估机构,减少对中介的依赖。首先,面向社会,招收有相应资质的专业人员,充实银行队伍;其次,鼓励在职员工参加专业资质考试,将具备专业资质的人才,充实到相应工作岗位;
(三)通过职业培训,提高现有员工的知识水平,增强风险识别能力。如果所有企业的财务报表都通过银行内部的机构来完成,是不现实的;所有申请贷款企业的财务报表审计费用均由银行承担,也是不现实的。所以,银行应明确区分内部评估和外部审计、评估的业务范围,同时通过职业培训,提高员工的专业知识水平和风险识别能力。高度重视实地调查,通过与企业上下游企业、竞争对手等多个渠道获得的信息,从多个角度相互印证企业财务报表的真实性,避免虚假财务信息误导决策;通过实地调查、专业评估和抵押物公开交易信息,合理确定抵质押物价值,在设定抵押时,避免抵押物价值被高估。
关键词：信贷资产质量审计方法技巧
一、信贷管理内控系统的了解和评价
现时我国商业银行一般都建立了审贷分离的内控制度，用以规范贷款操作，控制贷款风险。但由于各种利益驱动和人为因素影响，部分制度不能被商业银行的分支机构严格执行，因此在审计前首先应该对内部控制制度的建立和执行情况进行了解和评价。
二、对银行信贷资产质量进行总体分析
三、审计样本的抽取
抽取审计样本进行测评，通常可以选择金额较大、资产质量等级异常变化、贷款存续期受政策影响较大的行业贷款、逾期贷款或欠息贷款贷款进行抽样，同时对于关联互保、资信不良、反复借款、以及融资较大、资金链单一的借款人贷款要提高重视。
四、信贷档案的审查
审计人员经检查信贷资料和评估测算借款人财务指标，如果银行信贷程序严密合规，借款人财务资料真实完整，财务指标分析科学合理，一般可认为银行信贷资产质量分类准确。否则，审计人员应重新认定五级分类等级。
1.借款人合法有效的身份证件；
2.借款人经济收入证明或职业证明；
3.借款人家庭户口登记簿；
4.有配偶的借款人需提供夫妻关系证明；
5.有共同借款人的，需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺；
6.所购二手房的房产权利证明；
7.与售房人签订的《房屋买卖合同》，及售房人提供的划款账号；
8.如抵押物须评估的，须由贷款人认可的评估机构出具的抵押物评估报告；
10.贷款人要求提供的其他文件或资料。
二手房按揭贷款范本
委托人：（以下简称甲方，即买方）
受托人：（以下简称乙方）
第三人：（以下简称丙方，即卖方）
买卖双方已经签订位于____________市（以下简称“该房屋”）的买卖（居间）合同，三方在协商一致的基础上，本着平等、自愿的原则，签订本合同。
第一条甲方申请贷款事项
贷款银行：
贷款期限：年
贷款金额：人民币元。
以上事项以贷款银行审定为准。
第二条委托事项
1、甲方委托乙方向银行代为提出贷款申请，贷款银行作出同意或者不同意的决定均视为乙方完成本事项。
2、乙方根据贷款银行的需要为甲方向银行贷款提供阶段性担保。担保期限为：自贷款银行发放贷款起至该房屋抵押完成、《房地产权证》交回贷款银行为止。如果贷款银行不需要乙方提供阶段性担保，甲方仍应按本合同第三条约定向乙方全额支付服务费。
第三条贷款服务费金额及支付方式
1、贷款服务费金额：人民币元，由甲方在签订本合同时一次性支付给乙方。
2、因代办贷款产生的邮寄费用（包括乙方向甲方发出的邮寄函件）复印费用等，由甲方承担。
第四条甲方责任
4、甲方应当按本合同约定支付给乙方服务费及有关费用。
5、如甲方违反本条第1、2、3款约定的义务，乙方有权随时解除本合同。合同解除时贷款银行已发放贷款的，甲方应将所借全部款项立即给付给乙方（银行发放的贷款额及相应利息），由乙方转交给银行。
6、在乙方为甲方提供阶段性担保期间，如该房屋过户到甲方名下的，甲方即以该房屋为乙方提供反担保抵押。
第五条乙方责任
2、乙方为甲方向贷款银行提供阶段性担保。
3、乙方应履行本合同规定的通知义务。
4、乙方应对所代收的各项税、费专款专用，及时给付，不得挪用。
第六条丙方责任
1、同意甲方采用贷款方式支付购房款。
2、丙方应履行该房屋转移登记中应尽的责任，包括税、费的承担、资料的及时提供及人员的及时到场等事项。
3、因丙方原因导致本合同不能履行，丙方除应向甲方和乙方分别支付违约金10000元人民币外，还应赔偿甲方和乙方的全部损失。如贷款银行已经发放贷款的，则丙方应立即将该贷款及相应利息给付给乙方，再由乙方归还给银行。
第七条送达地址确认
甲方收件人：
地址：
丙方收件人：
第八条特别约定
1、按照该房屋买卖（居间）合同约定的有关该房屋产权转移登记税、费和抵押登记费用的承担方，应在签订本合同时将该费用先行支付给乙方，由乙方代收代支。
2、因费用承担方未能及时支付上述费用给乙方，乙方将不向贷款银行出具放款通知单，因此而产生的不能准时发放贷款所造成的后果均由责任方承担。
第九条纠纷的处理
如因履行本合同产生的纠纷，三方可协商解决；协商不成的，任何一方可向乙方所在地人民法院。
第十条本合同一式三份，经三方签字或盖章后生效。
甲方：
乙方：
丙方：
【关键词】欠发达地市中小企业融资状况调查与分析
一、中小企业融资成本费用情况分析
经调查目前欠发达地市中小企业在向银行融资过程中需要支付的费用主要有：
（一）政府部门收取的费用
1.抵（质）押物登记费。以房屋、土地等作为抵押物评估完成后需到房管部门办理他项权证抵押登记，费用包括房屋所有权登记费和抵押鉴证费两项，收费标准为登记费：住宅，80元/套，非住宅，550元/套；鉴证费按抵押资产价值的1‰收取，每宗最高不超过2万元。
2.公正费。公正部门对借款合同、担保合同进行公正，收取公正费。根据有关规定，借款合同公证费收取为标的额的1%～0.05%之间，随着金额的增加，收取比例递减，实际收取根据双方协商议价，丽江市公正机构通常按照贷款金额的1‰～3‰收取费用，个别也有1‰以下的。
3.工商查询费。为确保中小企业存续的真实性，银行要求企业出具工商部门的证明文件，工商部门的收费标准为纸制件查询每次50元/次，电子文档查询200元/次。
（二）中介机构收取的费用
1.抵（质）押物评估费。中小企业在办理抵（质）押担保贷款时，需要由中介公司对抵（质）押物进行评估，并按评估金额的一定比例支付评估费，一般最终为评估金额的0.1‰至5‰。
2.担保费。此项费用适用于由担保公司担保的客户。我市担保公司总体收费标准为贷款金额的2%～3%；部分担保公司与银行协定存入贷款金额相应比例（通常为20%）的保证金，此金额一般由中小企业出资，以担保公司的名义存入银行。
4.保险费。此项费用适用于抵押物须进行保险的客户，具体费用由保险公司视抵押物情况收取，费率平均为标的资产的1.5%左右。
（三）银行收取的费用
3.地方法人金融机构定价能力与中小企业的需求不匹配。调查显示，丽江大多地方法人金融机构定价模式仍采用简单的基准利率加点法。定价更多考虑风险因素，要求中小企业提供有效抵质押品，并常将贷款利率上浮至最高限额，一般采用“一刀切”方式确定利率下限，实行基准利率上浮10%～20%，其中农村信用社和村镇银行上浮区间为20%～50%。对中小企业需求较大的信用贷款，缺乏相应的定价技术和金融产品。此外，地方法人金融机构在定价的治理结构、经济资本管理制度、信息技术水平、人员储备等方面也都存在不足。
二、中小企业融资难、融资成本高的原因分析
当前欠发达地市中小企业碰到的、反映最强烈的问题就是资金短缺、融资难、融资成本高。其融资难在主客观方面分析主要有几个方面的原因：
一是中小企业企业自身因素不利于融资。相比发达地区大企业，欠发达地区中小企业产业层次较低，基础薄弱，规模较小，抵御市场能力较弱。一些企业生产经营存在比较大的风险，管理不规范，部分缺乏现代企业制度，经营随意性比较大。一些企业财务制度不完善，财务状况不透明，财务报表不健全，无法向融资方提供有效信息。同时固定资产积累也比较少，传统可抵押担保资产不足。
二是欠发达地市中小企业科技创新贡献度比较低，而每次创新都面临巨大风险。中小企业的贷款风险高于平均水平。到2012年末，小企业不良贷款率同比上升了8.06%，中小企业贷款的不良率是正常贷款的3倍，高于整个银行业七八个百分点。另外，我国传统的金融体系就是以国有大中型企业为服务对象而设计的，在银行体系中，大银行由于信息和规模的经济优势，具有天然大企业倾向，股份制银行在一定程度上推行了国有大银行的经营策略。长期以来中小企业资源占有量少，平均成活期短，在与大型企业的博弈中处于相对劣势地位，像丽江这样，即使银行机构把所有短期贷款都投放给中小企业，它所占比重也不足四分之一，这和发达国家50%的比例相比，差距是相当明显的。
三是欠发达地市中小企业融资成本高。有些中小企业本身融资缺乏科学合理的需求安排，造成贷款变成资金后闲置不用或挪作他用，增加了融资成本。有的企业缺乏与银行合作意识，并且在日常大量使用现金交易，与银行交流少，使银行难以为客户选择并提供恰当的授信产品，最终造成企业融资成本增加，加上欠发达地市融资渠道太窄、信用担保机制体制不健全等，鉴于以上原因，中小企业特别是小型企业就是能融到资，他们的融资成本也比省会城市与发达地区大型企业高。
三、解决中小企业融资难、融资成本高的建议
（一）充分重视中小企业融资存在的困难
（二）建立评价机构，健全信用制度
（三）创新金融产品，加强金融服务
各金融机构、小额贷款公司应实施产品创新和服务创新、拓展金融渠道、努力满足中小企业全方位、多层次的金融产品和服务需求，根据现金流量情况掌握贷款，开发适应中小企业业务发展的信贷业务品种，并简化审批环节和审批手续。积极倡导对信用等级优良的中小企业发放信用贷款，对于经营情况较好、符合产业政策的中小企业，要采用应收账款质押等担保方式，减少办理抵押、保证及担保需缴纳的费用；增加多种担保方式，如股权质押、林权质押、摊位权质押、联保等担保方式，多渠道解决中小企业担保方式单一、担保费用高的问题。同时选择资信良好、产品供销状况稳定的企业，签发使用商业承兑汇票、办理贴现、转贴现和再贴现业务、加快企业资金周转。