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赵女士几年前全款购买了一套拆迁安置房。付款后，赵女士已经装修入住。但根据政策安置房需三年后才能过户，于是赵女士与卖家在购房合同中约定，等安置房可以办理变更登记后双方再过户，卖方有义务配合赵女士完成过户手续。现在，该房可以过户了，却发现卖家因为外面欠债，该房已经被法院冻结了。问赵女士是否可以要求法院解冻？是否还可以要求卖家过户？

律师告知赵女士，赵女士可以要求法院解除对房屋的冻结，并可要求卖家配合办理房屋过户登记手续。

首先，根据《民法典》只规定了违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。安置房三年才能上市属于地方政府的政策，因此只要没有恶意串通损害国家、集体、第三方利益的情形，即使在签订合同时，房屋尚不具备过户条件的，也不直接导致该合同的无效。对于卖家在签订房屋买卖合同时，尚未获得安置房屋的产权证的，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》及上海高院的《会议纪要》的精神，被安置人在尚未实际取得安置房的情况下，即未取得标的物的所有权，其所签订安置买卖房屋的协议不因此而认定无效。因此，卖家与赵女士的房屋买卖合同是真实、合法、有效的。

其次，不能过户，是由于政府政策导致的，并非赵女士怠于行使自己的权利。因此，也不属于自身原因未办理过户登记。

因为，赵女士与卖家的合同合法有效，已经支付了全部的房款，并且已经入住该安置房屋内，未过户的原因也不是赵女士自身的原因，所以，赵女士可以要求法院解除冻结，如果符合房屋过户条件的情况下，还可以要求卖家配合办理过户手续。

法律法规

《中华人民共和国民法典》

第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第十五条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

《上海市高级人民法院关于房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》

14、【尚未实际取得安置房的买卖合同效力】被安置人在尚未实际取得安置房的情况下即与他人签订安置房买卖合同，将安置房予以出售，对于这类买卖合同的效力，应如何认定？

对于合同效力的认定，应严格遵循《民法总则》的规定，除非具有法律规定的无效情形，不轻易否定合同效力。

根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，被安置人在尚未实际取得安置房的情况下，即未取得标的物的所有权，其所签订安置买卖房屋的协议不因此而认定无效。

要严格区分合同效力与合同履行，合同无法履行，不影响合同效力。当事人就合同履行产生争议的，按照约定或法律规定进行处理。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

案例提示

要严格区分合同效力与合同履行，安置房依据政策需要3年后才能过户。在尚不具备过户的情况下，签订安置房屋买卖合同是有效的。不能过户只是合同无法履行，不影响合同效力。当事人就合同履行产生争议的，应该按照约定或法律规定进行处理。