一、宅基地及农村房屋分割的实务困境
二、宅基地及农村房屋分割审判困境原因分析
三、宅基地及农村房屋分割的审判规则构建
案例一：甲与乙生育一女丙，后乙离家出走，并与他人生育丁和戊，后乙又回来与甲重新共同生活，并共同经营早餐店。其间，该村旧村改造，甲与乙共同建造两间半五层房屋一幢，其中经审批的为五层，半层为违章建筑。后甲病故，房屋一直由丙占有使用，乙将丙诉至法院，要求确认对房屋的所有权，并实物分割上述房屋。
案例二：A作为户主于1992年提出建房申请，房屋于1994年建造，B（已死亡）、C、D均是建房申请人之一，是A之妻、之女、之子。C于1991年出嫁，其农业户口直至2008年迁出，D户口一直在该集体经济组织。2008年，讼争房屋涉及拆迁安置，C、D诉请法院要求分割属于其所有的财产份额。
案例三：小张与小李原系夫妻，老张与老王系小张的父母。1993年，老张领取《集体土地建设用地使用证》，2007年，老张签订拆迁补偿协议书，获得拆迁补偿款610698元，其中宅基地区位补偿款329967元、房屋及附属物重置成新价补偿款223196元，各项补助与奖励费57535元。补偿协议中注明家庭人口包括老张、老王、小张、小李，每人享有45平方米优惠住房面积。2008年，小张与小李经法院判决离婚。现小李诉请法院要求判令老张、老王、小张给付拆迁补偿款20万元且不得占用其因拆迁所得的优惠购房资格。
以上案例均涉及宅基地及农村房屋分割问题，有实物分割也有价值补偿，还有拆迁款分配等情形。实务中，对于农村房屋实物分割适用什么标准？未办理产权证的情况下是确认所有权还是使用权？违章建筑如何保障权利？宅基地使用权及地上房屋所有权分属不同主体时，应如何分割？非宅基地使用权人及房屋所有人，是否享有拆迁利益等问题，尚未有统一的裁判规则，甚至出现裁判障碍而驳回的情形。具体表现在：
房地一体论还是房地分开论
违章建筑能否确权尚无定论
未经登记能否确认权属存在分歧
不动产应办理不动产登记，但我国至今尚未建立完善的农村房屋登记制度。因此，当事人会对未办证的新建房屋提起确权之诉。有观点认为，在行政机关未办理权属证书前，法院不宜直接确认房屋所有权。一方面，是否违章建筑不是司法所能审查的职能范围，另一方面，如若司法对所有权予以确认，仍然会存在无法办证，以及当事人通过司法裁判绑架行政机关的可能性。因此，以未办理产权证书不符合起诉条件为由驳回当事人起诉。也有观点认为，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第21条规定，“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。”应对房屋确认使用权。
实物分割还是价值补偿适用情形不明确
对于房产这一特殊的不动产，与大多数财产一样，在司法实务中，主要的分割方式有实物分割、变价分割、折价分割等。但不论以何种方式分割，有一个基本的原则，即发挥房屋的最大效用，尽可能避免减损其价值。我国物权法规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”但是，减损价值的判断依据和标准是什么，现行法律并无明确规定，导致实务中，自由裁量空间较大，缺乏操作标准。
1.法律规范缺失
关于宅基地及农村房屋分割的法律规范，仅在物权法中有零星规定，对于审判实务中复杂的个案情况并不能完全适用，特别是对于非宅基地使用权人享有地上房屋的情况下，应如何分割，以及分割后产权登记、确权等问题，均没有明确的操作依据，关于违章建筑仅规定于地方性法规和部门规章中，且对违章建筑的界定以及主管部门等规定也不尽统一，法官裁判依据欠缺，出现类案不同判的情形。
2.理论依据不足
宅基地使用权的社会保障功能和经济效用功能价值取向和基本规则是相互对立的，而且难以协调。社会保障功能要求按照身份方式配置资源，旨在实现公平正义；经济效用功能要求按照契约规则配置资源，旨在追求经济效率。既要考虑宅基地的社会保障功能又要考虑经济效用功能，本身就使法官在裁判过程中无所适从，也无法作出鱼和熊掌兼得的裁判结果。不论是偏重经济效用，从而肯定宅基地使用权的流转功能，还是偏重保障功能，从而尊崇宅基地使用权的资格身份限制，都会使裁判结果遭遇缺乏理论支撑的尴尬，无法实现理论证成。
3.现实纷繁复杂
当前，我国尚未建立完善的农村房屋登记制度，加上宅基地以户为单位申请，实行“一户一宅”政策，集体经济组织成员持有宅基地使用权证登记的权利人仅为户代表，真实的农村房屋权利主体与登记的宅基地使用权户主并不一定对应，房屋出资建造、申请用地人也并不一定是户主。再者，随着城镇一体化的发展，农村进行有机更新改造力度加大，完成新农村建设后，农村城镇化、拆迁安置等导致土地和房屋升值，宅基地的社会保障功能逐渐向经济功能转变。因此，涉宅基地使用权及地上房屋分割问题，不仅要对上述权利状态进行谨慎的事实审查，还要对宅基地使用权及地上房屋价值及增值问题作出清晰判断。
4.常态监管缺位
司法机关与行政机关缺乏常态化的沟通协调机制，如案涉房屋能否办理产权证件，能否认定系违章建筑等情形，经常是司法裁判的前置审查程序，此时都需要行政机关的积极配合。实务中，都是司法机关在主导，行政机关配合积极性并不高，改革试点地区，也仅是个案的沟通协调，尚未形成制度机制。此外，行政主管部门对违章建筑处理不及时，各地对违章建筑监管主体不统一，依靠集中行政资源突击式整治，没有形成稳定的常态监管机制，缺乏从根本上杜绝违章建筑产生的制度机制。
理论证成，三权分置政策的司法运用
完善立法，使司法裁判有法可依
统一规则，推进纠纷类案同判
1.合法建筑确认所有权的路径选择
2.实物分割统一标准的确立
3.拆迁利益等价值分配考量因素
4.关于违章建筑权利保障路径
健全机制，加强行政与司法良性互动
行政机关办理宅基地及农村房屋产权证件，有相应的要求和严格的程序，对于未办理产权证件，又符合司法确权条件的案件，在作出司法裁判前，务必要与行政机关进行必要的沟通，提高裁判的可执行性。因此，建议行政机关与司法机关建立常态化沟通协调机制，明确对接部门及对接流程，既要防止司法权僭越行政权，又要防止行政不作为。对于确实无法办理产权证件的，司法确认所有权时必须要十分慎重，只能是极个别现象。同时，要加强行政执法人员的法律意识和职业操守，科学、规范地认定、处理违章建筑，为司法解决违章建筑权属纠纷提供更确凿的事实依据和更准确的价值判断，实现司法维护社会秩序和生活秩序的终极目的。