新《土地管理法》关于集体土地流转的规定
一、集体土地流转的实践
（一）流转的主体
流转主体是集体土地所有权人，即农村集体经济组织。由于集体土地所有权大都登记在经济合作社名下，因此，流转的主体应当经济合作社。
接受流转的一方可以单位，可以是个人，不限于村民。
（二）流转的标的物。
流转的土地限于土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地。也即是说，流转的土地在规划上必须是经营性建设用地，在产权上必须办理了不动产登记。
疑问：可以流转的集体经营性建设用地包不包括居住用地？
一是农村宅基地制度的改革。如果明确规定农村集体建设用地可以用于开发建设商品住宅，很可能会冲击宅基地制度的改革。宅基地是一个非常敏感的问题，当前全国发展不平衡、不充分，尚无十分把握的情况下，不可能一下全面放开宅基地的流转；
（三）流转的决策
此处的村民会议，是指村集体经济组织的成员会议（成员大会）。从1984年后，我国在农村的治理实行的是政社分立的双层管理体制。负责社会事务的是村民会议、村民代表会议、村委会等，负责经济事务的是村集体经济组织，具体由成员会议、成员代表会议、理事会（社委会）、监事会等构成。
１、表决的主体：
可以是本集体经济组织的成员会议，也可以成员代表会议。
疑问：集体建设用地使用权流转可否由成员代表会议决定？
从民事关系的角度：一个比较复杂的问题，问题的焦点是成员代表会议表决通过的流转合同是否有效？
２、表决的比例：
注意：“村集体经济组织的成员”与“成员会议的成员”
这不同于村民自治的一般表决规定。
有两点不同：一是比例不同；二是是否召开有形的会议不同。
新法优于旧法OR特别法优于一般法
（四）流转的方式。
首次流转（从集体土地所有权首次分离出集体建设用地使用权）的方式可以是出让、出租，并应当签订书面合同。
首次流转后的集体建设用地使用权可以通过转让、互换、出资、赠与或抵押等方式再次流转。
疑问：首次流转是否需要公开程序？
（五）流转的期限。
集体建设用地使用权流转的期限参照同类用途的国有建设用地执行，即商业、办公40年，工业50年，住宅70年等。期限届满后，依照双方合同约定处理。
（六）保障措施
通过本次修订，集体建设用地使用权真正成为市场流通物，有望实现与国有建设用地使用权“同地同权同价”。