第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。
——《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞（2009年6月22日，法释［2009］11号）
最高人民法院法官著述
在司法实务中，当承租人未经出租人同意对租赁房屋进行装饰装修、扩建时，当事人双方基于各种考虑，往往会在诉讼中就恢复原状、赔偿损失的适用存在较大争议。因此，正确理解并适用《房屋租赁合同解释》第13条所规定的“恢复原状、赔偿损失”对定分止争、案结事了可谓意义重大。为此,我们将结合承租人未经出租人同意引起的装饰装修、扩建纠纷中几种常见情形，就如何适用本条中责任承担方式作一陈述：
第三，出租人不得以不当得利作为适用本条请求赔偿损失的依据。从日常生活经验可知，一般而言,承租人对租赁房屋进行装饰装修、扩建后，将比之前在利用房屋上取得更多收益。由此，出租人能否以自己因房屋装饰装修、扩建受损，而承租人受益为由，引用本条向承租人主张不当得利呢？例如，甲与乙签订房屋租赁合同，约定甲将房屋租赁给乙开一小吃店，合同签订后不久，乙因小吃店生意不好,遂未经甲同意进行精致装修，结果装修后生意大好,营业利润比之前高出一倍。现甲知情后，向法院主张乙之受益，是因其房屋被装修所导致，故请求乙将多出的利润作为不当得利返还。本案例中甲所主张的不当得利返还是指学理上所言之权益侵害之不当得利。按权益归属说的理论，权益侵害不当得利的基本构成要件为：（1）因侵害他人权益而受益。（2）致他人受损害。（3）无法律上原因。本案例中，甲能否主张不当得利的关键在于两点:一是，乙增加的利润是否因其装饰装修行为所致。二是，该增加的利润与甲的权益是否具有同一性。这里的同一性指一方所受利益与他方通过其权益行使亦可取得的利益一致。
就第一点而言，乙增加的利润固然与其装饰装修行为有直接关联，但鉴于商业经营本身的不可预期性,很难说乙增加的利润全因装饰装修所致。就第二点而言，甲因乙的装饰装修行为确实导致了其房屋权益损害。但该权益是指甲的固有财产权益的贬损，而非通过装饰装修而产生的房屋增值，更非将该装饰装修房屋用于营业所能产生的利润。事实上，甲在将房屋出租给乙后，已无通过装饰装修进行营业的自主权。换言之，乙因装饰装修取得的营业利润与甲方在装饰装修中的权益损失并无一致性。从以上两点可知，出租人一般不能以承租人因装饰装修侵害其权益为由主张以不当得利作为适用本条请求赔偿损失的依据。
——最高人民法院民事审判第一庭编著：《最髙人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第172-174页。