2022年6月10日，章某与汤某签订《房屋租赁合同》一份，约定：章某承租汤某所有的房屋一栋，用于经营餐馆。租期自2022年6月10日至2025年6月9日，租金1万元/月，章某应于合同签订当日支付半年的租金，此后租金每半年支付一次。双方任何一方违约，均应向对方支付合同总额的20%作为违约金。当日，章某依约向汤某支付了2022年6月10日至2022年12月9日的房屋租金6万元。2022年9月底，章某因餐馆经营不善，与汤某沟通提前退租事宜，但双方未协商一致。章某于2022年11月告知汤某已将房屋清空并搬离，此后章某也未再支付房租。
现汤某将章某诉至法院，请求判令双方签订的租赁合同于2023年4月9日解除，章某向汤某支付2022年12月9日至2023年4月9日的租金4万元及违约金7.2万元。
章某辩称，其提前三个月就与汤某协商退租事宜，且于2022年10月即搬离房屋，剩余三个月房租也没要，其已经承担了相应责任，汤某放任损失扩大，不应再要求其承担违约责任，且违约金约定过高。
法院审理
本案的争议焦点有二：一是涉案合同应否解除及何时解除？二是章某应否承担违约责任？
法院经审理认为，涉案合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。
关于违约金，章某提前解除合同，已构成违约，应当承担相应的违约责任，但汤某主张按照合同约定计算违约金即7.2万元，明显高于其实际损失，章某对此提出异议，故法院依法予以调整。结合本案实际情况及兼顾双方利益的公平原则，法院酌定以4个月的房屋租金作为违约金的计算标准，对超出部分不予支持。
最终，法院依法判决涉案合同于2022年12月9日解除，章某应向汤某支付违约金4万元。判决作出后，双方均未上诉，现该判决已生效。
法官说法
房屋租赁合同僵局，是指合同履行期限尚未届满，合同双方对于合同是否按照约定继续履行下去产生了较大争议，致使房屋租赁合同继续履行基础完全丧失或者几近丧失的境地。合同陷入僵局后，往往给守约方造成一定损失，关于损失如何承担的问题：一方面违约方应承担违约责任。当事人可以约定根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于或过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加或适当减少。另一方面守约方应当采取适当措施防止损失扩大，否则将自行承担扩大的损失。因此，破解合同僵局之道在于双方均应本着诚信原则及时止损。在发生争议后，当事人应当秉持协商理念，主动沟通化解矛盾，违约方积极承担违约责任，守约方可通过合理合法的方式解除合同，索要违约金及相应损失，同时采取适当措施防止损失进一步扩大，以尽快走出合同僵局，保障双方的权利义务。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第五百八十五条第二款约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
第五百九十一条第一款当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。