工商业用地利好政策落地，将会带来哪些影响？ 7月21日，二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》全文发布，明确提出到202... 

7月21日，二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》全文发布，明确提出到2029年完成决定提出的改革任务，针对土地制度改革方面，在“完善城乡融合发展体制机制”部分，《决定》提出要“制定工商业用地使用权延期和到期后续期政策”，为工商业用地使用权到期后如何处置指明了方向。

【中指解读】

图：不同法律法规对土地使用权到期后续期问题的表述

工商业用地使用权年限直接关系到房地产资产估值，剩余年限的长短也直接影响着项目能否继续获得抵押贷款、能否顺利实现项目产权交易，在城市更新、大宗交易等方面的重要性愈发突出。工商业用地使用权到期后续期以及如何续期，对房企、金融机构均将产生较大影响。

房地产价值评估方法一般包括比较法、收益法和成本法三种基本估价法，在三种方法中，土地使用权剩余年限都是重要的参考指标和影响因素，一般情况下，土地使用权剩余年限越长，资产价值衰减的速度越慢，资产价值也会相对更高。

特别是在收益法评估中，土地使用权年限对资产价值的影响更为明显。房地产项目的收益期是根据建设用地使用权剩余年限和建筑物剩余经济寿命来估计，允许工商业用地使用权到期续期，也就意味着项目的收益期可能会更长，工商业项目的估值也将有所提升。另外，根据折旧逻辑进行估值下，使用权年限延长一般也会降低折旧率，一定程度提升资产评估价值。

表：华润2020年以来经营性不动产业务资产占比情况

另外，为了获得流动性资金，房企拥有的部分工商业项目均处于抵押状态，土地使用权延期也将有助于企业延续前期的抵押贷款或增加新的融资，保障企业稳定经营。

一方面，过去在房地产市场情绪较高阶段，根据较长的土地使用权剩余年限评估的资产价值普遍较高，银行对应发放的贷款额度也会更高。近几年房地产市场不断调整，工商业资产价格出现回落，叠加土地使用权到期问题逐渐显现，工商业项目估值也有所下降，部分项目甚至出现不良，一定程度上也增加了银行处置不良资产的难度，未来若工商业用地使用权续期政策加快落地，或将有利于工商业资产价值修复，从而改善银行不良资产情况，降低金融系统风险。

上世纪90年代左右，我国部分核心城市工商业用地逐渐进入市场，从划拨到招拍挂方式供地数量逐渐增多，根据中指数据，2004年之前全国通过招拍挂形式成交的商办用地+工业用地超1000宗，土地面积超3400万平方米，规划建筑面积超4300万平方米，其中一二线城市面积合计占比均在八成左右（2000年之前的项目以深圳项目居多）。这些土地中部分使用权剩余年限已经不足20年，未来随着工商业用地使用权到期续期政策落地，这些项目资产估值有望得到修复，大宗交易市场活跃度有望提升。

另外，从市场预期上看，根据国际经验，以日本为例，上世纪90年代日本实行紧缩性货币政策，叠加《综合土地政策推进要纲》出台，加强土地税收和强化土地合理评估，明显加重了土地持有成本，一系列措施落地后土地价格快速下跌，尤其是企业持有的商业土地价格，价格指数由1991年395.8的高点持续下跌，跌幅明显高于住宅、工业用地。土地价格的快速回落，导致企业资产负债表严重受损，进而引发了一系列风险，推动日本经济陷入衰退。稳定企业资产价值对于市场的稳定以及经济的平稳运行都至关重要，对于我国来说，工商业用地使用权到期续期政策持续落位，将在修复企业资产负债表的同时，也有助于规避不确定性、稳定市场预期。

图：日本各类土地价格指数走势（2010=100）

杭州萧山此前为了降低企业成本，推出了弹性供地制度，允许商业、工业用地最低使用年限为20年。2015年，萧山首创出台了工业用地使用权出让续期办法(试行),明确规定了续期条件、续期年限和续期费用等问题，2022年10月修订后的工业用地使用权出让续期办法发布。

2018年嘉兴海宁市出台《国有建设用地使用权出让（租赁）到期非住宅类土地处置管理办法》，明确“续期出让年限工业用地不超30年，商业及其他用地不超20年，且原出让年限与续期出让年限之和不超该土地用途出让法定最高年限”，同时在续期缴费标准方面，指出出让方式“按办理续期时点土地市场评估价结合亩产效益评价结果进行地价修正系数后价格的50%缴纳土地出让金”。依据此办法，海宁市成功处置了一幢商住楼（龙祥大厦，含龙祥大酒店），该项目为1998年的商业用地项目，土地使用年限为20年，于2018年使用权到期，产权续期20年共缴纳近2200万元土地出让金，土地均价约3137元/m2。

2004年深圳出台《深圳市到期房地产续期若干规定》，针对早期划拨的土地以及少数出让地块，明确了“在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则延长土地使用年期”，针对补交地价款，提出“在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期的，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%并按约定年期修正，补交地价一次性支付”，随后深圳国际商业大厦、深圳寰宇大酒店等含20年使用权的商业楼宇，使用权到期后均通过补交土地出让金完成了续期。