农村房屋确权及分割的若干法律问题探讨
――以宅基地使用权的分析为基础
关键词：农村房屋宅基地确权分割
一、农村房屋确权及分割纠纷的常见类型
（一）非宅基地使用权人出资建房能否取得房屋所有权
案例1：李某一家三口于2005年8月申请了81平方米的宅基地，但自己无钱建造，于是和万某协议：由万某出全部资金建造四间楼房，完成后，二间归万某所有，二间归李某所有。房屋建成后，李某反悔，于2008年诉至法院，要求确认自己对该四间楼房的所有权。问题：该案房屋所有权如何确认？
（二）农村房屋的继承及宅基地使用权证在农村房屋确权中的作用
案例2：夏某系某村村民之独生女儿，1980年外嫁至某市区成为城市居民，夏某的父亲于生前修建一幢房屋，因夏某的叔叔无房，故借了其中一间给夏某叔叔居住。夏某父亲于1982年去逝，死后房屋逐渐由夏某叔叔全部占用。1993年，国土部门进行了土地使用权登记，该房屋所占土地使用权人登记为夏某叔叔。2007年，因该幢房屋在土地征用拆迁范围，将有一笔补偿，夏某诉到法院，认为她是该房屋唯一合法继承人，要求确认其对房屋的所有权。问题：夏某能否继承该幢房屋及夏某叔叔持有的宅基地使用权证对本案房屋确权的影响？
（三）部分宅基地使用权人出资建房，未出资者是否是房屋的所有权人之一
案例3：朱某与严某于2000年登记结婚，2004年以一家三口（包括三岁的小孩）的名义申请了一块宅基地并建造了三间楼房，集体土地使用权证登记在朱某名下。2007年，朱某与严某离婚，严某要求将这三间楼房作为夫妻共同财产予以分割。问题：本案中的未成年人是不是房屋的所有权人之一？
（四）因家庭成员变化、房屋扩建而产生的房屋分割纠纷
案例4：苏某与父母原有三间楼房，宅基地面积为80平方米，集体土地使用权证登记在苏某的父亲（户主）名下。2001年苏某与范某结婚并于次年生一小孩。2003年，苏某的父亲以一家五人为在册人口再追加申请了60平方米宅基地（其中包含因为是独生子女而增加的20平方米，集体土地使用权证仍是登记在苏某父亲名下），在原有楼房不远处由苏某及其父母、范某共同建造了楼房两间。2007年，苏某、范某离婚，小孩随范某。范某要求60平方米的二间楼房归自己和小孩所有。法院该如何处理范某的请求？
二、农村房屋确权及分割纠纷产生的原因分析
（一）农村房屋在城市化背景下的升值是产生纠纷的利益因素
（二）农村房屋及宅基地的法律规定不完善是产生纠纷的法律因素
（三）农村离婚现象增多是农村房屋权属及分割纠纷增多的社会因素
随着社会的发展，社会上的婚姻观念也在逐渐变化。与过去相比，离婚率明显上升。农村夫妻一方或双方分别外出务工而长期分居生活的现象比较普遍，带来的直接后果是夫妻感情变淡，有些婚姻基础原本就不好的更是经受不起冲击。一方在外寻找感情寄托，一旦与第三者建立起感情，便容易提出离婚。离婚便要分割财产，房屋是主要的财产之一，而分割房屋的前提便是确定房屋的权利主体。
三、农村宅基地使用权的特点及其与房屋的联系
（一）农村宅基地使用权的成员权属性与农村房屋的继承
（二）宅基地以户取得与房屋的共同共有
户作为一种特别的民事主体类型，在《民法通则》中有个体工商户，在《农村土地承包法》中有农村土地承包经营户。从有利于宅基地管理的角度考虑，现行宅基地申请只能以户的名义进行。
1.宅基地申请人对宅基地使用权是一种共同共有关系
2.宅基地使用权的共同共有与农村房屋的共同共有
在宅基地使用权的共同共有权利状态下，加上共同的出资出力建造房屋行为，这就决定了农村房屋的所有权在通常情况下也是由多人共同共有。这种共有比夫妻共有表现为更为复杂的形态，因为主体多且成员变化多。由于共有涉及到多个法律主体之间的权益划分问题，因此在罗马法时期共有就被视为“纷争之源”、“是非之窝”，如果缺少法律上的谨慎规范和合理安排，便容易产生纠纷。因此从某种程度上讲，宅基地以户取得为以后房屋权属确认及分割纠纷的产生埋下了伏笔。
（三）宅基地的福利性、不可重复享受原则与房屋分割中宅基地使用权价值的补偿
宅基地使用权是广大农民最基本的生活资料，其数量十分有限，而且承载着使农民住房有所保障、稳定农村社会关系的社会保障职能。《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。实践中，符合分户条件的家庭成员分户再申请宅基地的，计算宅基地面积时，不再计算已经享受过宅基地权利的成员。这便是通常所说的宅基地不可重复享受原则。
在房屋分割案件中，由于房屋不便于实物分割，总有一方要失去房屋及宅基地使用权。这便意味着，因为该方已享受过宅基地，则在通常情况下无法再次申请宅基地建房。虽然宅基地使用权的取得一般是无偿取得，不是通过交易行为以支付对价方式获得，但这只能说明免费取得宅基地使用权是村民所享有的一种福利，它不意味着宅基地使用权没价值。相反，在有些发达地区的城郊农村，其土地的价值往往超过了房屋的价值。土地使用权具有独立的价值，土地使用权的价值因其所处地段的不同而不同，这一点有市场经济中表现得淋漓尽致。因此，在农村房屋的作价补偿分割方式中，对于失去房屋的一方，不仅要给予房屋价值的补偿，还要给予宅基地使用权价值的补偿。对于补偿的额度及方式，由于本文中心不在于此，故不一一展开。
四、农村房屋权属确定的原则及思路
（一）“房地分离”与“房地一致”
在物理属性上，房屋不能脱离土地而成为空中楼阁，两者是紧密相连而不能分离的。但在法律意义上，土地权利与房屋权利是分别独立的权利，是否要求两者的权利主体保持一致，便形成了“房地分离”或“房地一致”的不同立法。
1.日本及我国台湾地区有关“房地分离”的立法
就土地所有权与房屋所有权而言，由于我国法律规定土地属于国家或集体所有，而家庭住房一般属于私人所有，因而土地所有权与房屋所有权是分离的。但本文所称的房地一致或房地分离是指房屋所有权人与土地使用权人是否一致的问题。
现实生活中出现了房地分离的情况。由于许多地方的房产与土地登记分属不同的机关，而登记机关之间的衔接工作又存在着一定的漏洞，致使土地使用权与房屋所有权分属不同民事主体的现象屡屡出现。最高人民法院在某些问题上也采用了承认房地分离现状的处理方法，如最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。
（二）农村房屋权属确定应坚持房地一致原则
1.非宅基地使用权人无权通过出资取得房屋所有权
如果未经使用权人许可，在他人宅基地上建造房屋的行为是一种侵权行为，无合法性可言，造房人当然不能取得房屋所有权。但事实上，在他人宅基地上建房者大多得到过使用权人的认可，或单独出资、或与使用权人共同出资，就如本文的案例1。课题组认为，案例1中应由宅基地使用权人李某一家人取得房屋所有权，万某的出资行为在万某和李某之间形成债权债务关系。理由如下：
（1）依《物权法》中对不动产登记的规定，宅基地使用权只有在办理变更登记手续后才会转移。案例1中的万某没有办理变更登记，没有取得宅基地的使用权，按照房地一致原则，万某无权取得房屋所有权。
（2）李某与万某之间的协议实质上是私下变相转让宅基地的使用权，是法律所禁止的行为。
（3）依据宅基地的不可重复申请原则，李某一家已无法再次申请宅基地建造房屋，所以应当充分保护李某一家人的土地及房屋的权利，否则不利于保护农村集体经济组织成员的基本居住条件，也与宅基地使用权的身份性、社会保障性的制度设计初衷相违背。
2.部分宅基地使用权人出资建房，应当认定房屋所有权为全体宅基地使用权人共同共有
宅基地申请以户为单位，户内成员都是宅基地使用权人之一，但并非每个户内成员都参与出资建造房屋，这在农村房屋建造过程中很常见，就如本文案例3。该情况下房屋所有权人如何确定，有二种观点。第一种观点认为，未成年人对房屋的建造没有出资出力，故不应享有房屋所有权,否则有失公平。应采用房地分离的做法，即宅基地使用权由一家三口共同共有，房屋所有权由夫妻两人共有,未成年人名下的宅基地使用权被父母占用,未成年人由此而享有房屋的使用权，或者转化为一种价值补偿。课题组则认为，应认定为未成年人既享有宅基地使用权，亦享有房屋所有权，在对土地使用权及房屋进行分割时应予以考虑。至于其他家庭成员的出资行为，应视为替未成年人的垫付行为，其与未成年人仅能形成债权关系。理由如下：
（1）房地一致是我国现行法律所规定的基本原则，房屋所有权与宅基地使用权相分离并未在我国法律中得到确认。因为部分宅基地人出资建房是普遍现象，如果这种情况下房屋确权采用房地分离原则，这违背了我国现行法律的原则性规定。
（2）出资建房者并不一定取得房屋所有权，这在对案例1的分析中已有论述，其出资可以通过债权的方式予以保护。第一种观点侧重于保护强势群体的多余份额的房屋所有权，犹如锦上添花。课题组的观点侧重保护弱势群体应有份额的房屋所有权，犹如雪中送炭。两者相比，法律应当首先弱势群体的应有物权。
（三）农村房屋确权中宅基地使用权证的作用
1.房屋确权与土地确权是两种性质不同的确权
《民事案件案由规定》在第三部分规定了物权确认纠纷。一般而言，物权确认纠纷通过民事诉讼解决，农村房屋权属纠纷即是如此。但要注意的是，《土地管理法》第十六条规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起30日内，向人民法院起诉。依该规定，宅基地使用权的争议由人民政府处理，不服处理决定的再通过行政诉讼解决。
2.宅基地使用权证具有“推定”的证明力，但其不具有代表不动产物权的功能
就本文案例2而言，案例中夏某的叔叔有宅基地使用权证，一般情况下是推定夏某的叔叔是房屋所权人。但如果夏某确能证明房屋是其父亲建造及继承方面的事实，法院即可根据优势证据规则认定夏某通过继承而成为房屋的所有权人。
五、农村房屋分割的前提、原则及方式
（一）要求分割农村房屋的前提条件是出现了法定或约定的事由
农户是社会的基本细胞，具有一定的社会保障功能，房屋是家庭活动的必要场所。农村房屋一般由多人共同共有，对共有财产的分割，《物权法》第九十九条规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”因此，一般而言，只有出现法律规定或当事人约定的事由，导致产生共同共有的共同关系归于消灭时，共有人才能分割共有房屋。生活中，导致共同关系消失的情形主要是离婚、死亡。
（二）农村房屋分割应坚持协商原则
农村房屋一般是户内成员共同共有，对共有财产的分割首先由共有人协商确定分割方式。进入到诉讼程序也应强调协商，因为房屋直接关系到当事人最基本的居住权，且当事人一般都是亲属关系，充分的协商能避免激化矛盾、取得较好的社会效果。在审理涉及农村房屋分割纠纷的案件中，要注重协商和调解工作，把有利群众生产、生活和有利社会安定团结和保护个人的房屋权利结合起来。
（三）房屋分割的几种方式及其原则
1.农村房屋的实物分割方式
《物权法》第一百条第一款规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”该条规定了三种分割方式：实物分割、变价分割、作价补偿。实物分割要注意以下几点：
（1）房屋在物理属性上具有可分性
（2）分割房屋应考虑居住的实际需要，尽量做到人均面积相近
因此，本文案例4中，一家五口人共享受140平方米的宅基地，人均28平方米，认定新增加的60平方米宅基地使用权归范某及小孩，符合公平原则。家庭其他成员在新增60平方米范围内的建房出资，应视为其与新增成员间的债权、债务关系，另行处理。即对案例4，可判决新盖的60平方米房屋归范某及小孩所有，由范某按市场价补偿苏某及其父母的建房出资。
2.农村房屋分割中的作价补偿方式
实际生活中，对农村房屋采用变价分割的方式比较少，更多的是采用作价补偿的方式。在作价补偿的分割方式中，最主要的问题是由哪一方取得房屋，课题组认为在双方都要求取得房屋所有权的情况下应遵循下列原则：（1）如果房屋共有人有的是本农村集体村民，有的是另外村集体村民或城市居民，则应优先将房屋分给本农村集体村民。（2）保障多数人的居住需要,由多数人一方取得房屋，给予少数人一方价值补偿。(3)离婚案件中，一直居住在本地的一方优先取得房屋。因为世居本地的一方离婚后一般还是在本地生活，而嫁入或入赘的一方在离婚后流动的可能性更大。（4）在双方均同意的情况下，可考虑竞价的方式，由出价高者取得房屋。
3.实物分割与作价补偿相结合
这主要包括两种情况：一是对房屋进行实物分割时，由于房屋结构的原因，各共有人无法按各自拥有的所有权份额比例分配，对部分所有权份额作价补偿。另一种情况是指三个以上的人共有房屋时，房屋由两个以上的共有人补偿其他共有人所占份额的价款后，再按比例分割房屋。
六、结语
中国有13亿人口，其中近70%在农村，农村宅基地和房屋权利是农民诸多权利中最基本的权利，而农村房屋权属的准确界定是行使其他权利的前提和基础。不可否认，当前我国有关农村宅基地和房屋的立法还远远落后于社会生活的需要，这无疑不利于统筹城乡发展、构建和谐社会。由于农村土地和房屋问题涉及到宪政原则及农村社会保障等复杂问题，本文限于篇幅也不一一涉及，在此谨呼吁立法机构通过完善立法使决断不下的问题明朗化，给司法者一个统一的尺度，让农民清楚如何保护自己的权利，以减少纠纷、促进和谐！