房产分割问题是离婚财产分割案件中的核心与关键，实务工作中涉及的离婚房产分割情形往往复杂而灵活，下面笔者将就离婚时房产该如何分割（包括房产归谁所有、采用何种方式进行分割）的问题进行分析，以期厘清离婚时房产分割的原则与路径。
一、离婚房产的分割原则
1、遵从夫妻双方的约定
首先，基于民法的私法自治原则，离婚房产分割案件中，遵从夫妻双方约定或协商的共同意思表示原则贯穿离婚房产分割的全过程和各方面。夫妻双方可以在婚前、婚姻关系存续期间、离婚时对婚前、婚后的房屋产权作出约定，也可以对房屋产权的归属、归属比例、分割方式等作出约定。存在夫妻房产分割约定的，在离婚房产分割时要最优先依照双方的约定；只有在无约定时，人民法院才可按照离婚案件的具体情形、依照有关夫妻共同财产或者夫妻个人财产的法律规定进行房产分割。
法律依据：
（1）《民法典》第1065条规定：男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第一千零六十二条、第一千零六十三条的规定。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有法律约束力。
（2）《民法典》第1087条规定：离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。
2、依照夫妻共同财产的法律规定
在夫妻双方对房产分割无约定时，房产作为夫妻财产的重要组成部分，同样适用于夫妻共同财产的一般法律规定，即：夫妻在婚姻关系存续期间取得的房产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有，包括在夫或妻一方在婚姻关系存续期间通过继承或者受赠的房产，但是，赠与人在遗嘱或者赠与合同中明确该房产只归夫或妻一方所有的除外。
《民法典》第1062条规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金、劳务报酬；
（二）生产、经营、投资的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同财产，有平等的处理权。
3、依照夫妻个人财产的法律规定
在夫妻双方对房产分割无约定时，房产作为夫妻双方个人财产的组成部分同样适用于夫妻个人财产的一般法律规定，具体包括：夫妻双方婚前的房产为个人房产、赠与人在遗嘱或者赠与合同中确定只归夫或妻一方所有的房产为个人房产。
《民法典》第1063条规定：下列财产为夫妻一方的个人财产：
（一）一方的婚前财产；
（二）一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿；
（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；
（四）一方专用的生活用品；
（五）其他应当归一方的财产。
二、离婚房产的分割方式
明确离婚房产分割的总体原则之后，就能确定该房产的产权归属，即能确定该房产究竟为夫妻共同财产需要进行分割，还是为夫妻个人财产无需进行分割。若为夫妻共同房产，则需要进一步确定房产的具体分割方式，对于房屋产权归属、归属比例与分割方式一般由双方协商，协商不成的，法院可根据具体情况作出裁判。
经过对Alpha案例库与中国裁判文书网等网站数据的大量检索，笔者发现对于离婚房产分割案件，法院主要采用三种分割方式：按份共有、作价补偿、变价补偿。
（一）按份共有
按份共有是指夫妻双方作为按份共有人对共有的不动产按照其份额享有所有权，通俗地讲，按份共有即夫妻双方离婚时只明确各自所拥有的房产比例，仍保持共有房屋的状态。
人民法院采用按份共有的分割方式时，夫妻双方有约定的，按照其约定的份额比例进行分割，无约定的，一般以平均分割为主，但也存在依照出资比例等具体状况分割不均的情形（如房产的出资来自于一方的父母，而该房产登记于夫妻双方名下的，出资方的子女有权请求其按照适当比例多分）。
（二）作价补偿
作价补偿，指房屋产权归夫或妻一方所有，由其向另一方支付折价款的分割方式。人民法院确定房屋归属时考虑的因素有：照顾女方、照顾无住房方、房屋实际居住情况等。支付对方折价款的数额，同样优先遵循双方协商原则，协商不成的，可以进行评估并根据评估值确定。
（三）变价补偿
变价补偿，指房产出售、拍卖或变卖，将卖得的价款按照产权份额进行分割的方式，即双方均不取得房屋的产权，均按照产权比例分取房屋款项。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第76条规定：双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：
（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；
（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；
（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖、变卖房屋，就所得价款进行分割。
三、离婚房产分割的具体情形
离婚案件复杂多样，我国法律无法也无必要事无巨细地对离婚房产分割的各个情形进行详细规定。笔者通过穷尽我国《民法典》与最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）中关于离婚房产分割的法律规定，总结了以下存在离婚房产分割具体办法的法律规定的情形。
1、夫妻双方婚后用夫妻共同财产购买的房屋，登记在一方名下的，为夫妻共同财产，双方均有权分割。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第27条规定：由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。
2、婚前夫妻一方父母出资购置的房屋，为出资方子女的个人房产，另一方无权分割，但一方父母明确表示赠与双方的，另一方有权主张分割。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第29条规定：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
3、婚后夫妻一方父母出资为双方购置房屋的，一般情形下属于夫妻共同财产，但一方父母明确表示该房屋为其子女一方单独所有的除外。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第29条规定：当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。
4、婚前或者婚姻关系存续期间，夫妻一方约定将其房产赠与给另一方所有的，该房产为另一方个人财产，离婚时，赠与方无权主张分割，但未办理房屋变更登记前，赠与方有权撤回赠与。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第32条规定：婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方或者共有，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照民法典第六百五十八条的规定处理。
5、离婚时夫妻双方尚未取得房屋的完全所有权、且所有权归属有争议的房屋，暂不分割该房屋，待夫妻双方取得该房屋的完全所有权后再分割。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第77条规定：离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。
当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。
6、夫妻一方婚前付首付，婚后共同还贷，一般情形下，该房屋归支付首付一方所有，另一方有权主张就共同还贷以及增资部分进行分割（计算基本公式为：婚后共同还贷款/2/总购房款*房屋现价）。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第78条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。
7、婚后夫妻共同出资，以一方父母名义参加房改的房屋，另一方无权主张对该房屋进行分割，只能作为债权处理。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第79条规定：婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。
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