系列一：物业公司管理与服务基础知识篇
1、什么是业主？
广义的业主是指房屋所有权人，狭义的业主是指产权证等权属证书上的登记人。通常说业委会候选人，是指狭义的业主。参考资料：《建筑物区分所有权司法解释》。
2、收房时开发商需要向业主提供哪些法律文件？
原则上，收房时业主应当查看开发商应提供的“三书一证一表”，“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。但目前一般是具有两书一表，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》，就符合交房条件。
3、房屋竣工验收指的是什么？
开发商在购房合同中一般都将竣工验收合格作为交房条件，但何为竣工验收合格？开发商往往把自己组织的五方验收作为验收合格的标准，甚至在补充协议中约定将五方验收作为交房条件。其实这是得不到法律认可的。依据《消防法》、《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》等法律法规的规定，房屋交付，必须取得消防验收合格证和竣工验收备案表，方能交付。
4、《竣工验收备案表》有什么作用？一般情况下，开发商能提供竣工备案表，说明房屋主体质量是合格的，如果有足够的证据证明其确实不合格，是可以推翻的。
5、有《竣工验收备案表》，但房屋有重大质量问题怎么办？业主收房、验房对房屋质量有疑义时，可以申请质监站或其他专业机构对房屋质量进行鉴定，如果鉴定主体结构不合格，即使开发商能提供《竣工验收备案表》，业主也有权拒绝收房。
6、房屋存在质量瑕疵，业主如何处理？
房屋存在空鼓、小裂缝、墙面渗水等质量瑕疵，业主在收房时，应当列出问题清单，要求开发商限期整改，整改期间由开发商承担物业费。如果拒不整改，业主可以自己整改，费用由开发商承担。如果开发商拒不整改，给业主造成相应损失的，有权要求开发商赔偿。
7、合同约定延期交房违约金太低，业主如何取得合理违约赔偿？
8、不动产权证迟迟办不下来，业主该如何维权？
9、小区架空层（杂物间）是开发商的吗？
开发商常常将规划的架空层封闭后改建成车库或杂物间，出售或出租牟利。但规划层高不超过2.2米的架空层，是不计容积率，不能单独办理权属证书的。根据“房随地转，地随房走”的不动产处分原则，架空层（杂物间）的产权附属于地面建筑物的产权。
10、开发商能否将小区地下车位出售给非业主？
不能，《民法典》明确规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”“首先满足业主需要”对于建设单位而言，就是必须按规划配置比例，将车位处分给业主，不能卖给非业主。
11、开发商能不能将小区地下车位出售（出租）给一个或少数几个业主？
不能。小区地下车位的规划有合理配置比例，是与小区房屋户数相对应的，不能集中处分给少数业主。
12、小区内停车收费标准由谁定价？
根据国家发改委的规定，小区停车收费已经放开，不再由政府定价，凡已成立业委会的小区停车收费定价由业委会经由业主大会决定。
13、开发商没有按规划建设小区配套设施，业主有权要求整改吗？
14、物业管理用房归谁所有？
物业管理用房由全体业主所有，主要用于物业管理办公用房，物业管理配套用房和业委会办公用房。每个小区都必须按建筑总面积的一定比例，配备物业服务用房，这是开发商的必须履行的义务。
15、保质期内业主如何提出维修要求？
16、开发商未履行维修责任的后果如何？
17、什么是物业？
物业是指已经交付使用的建筑物、设备、设施和场地。
20、物业服务不到位，业主可以拒交物业费吗？
一般情况下，单个业主无权以物业服务不到位为由，拒交物业费。物业服务不到位，业主可以成立业委会加强对物业服务的监督，要求物业企业限期整改，如物业企业整改后，服务仍不能达到合同约定的服务标准的，业委会可以召开业主大会解聘物业企业。
21、物业公司可以用停水停电的方法催收物业费吗？
不可以。因为，用电用水是居民应当享受的基本生活权利，并不是基于物业服务合同产生的合同内容。物业公司只是受水电部门委托代收水电费，没有权利随意停止供水供电。业主对于物业公司停水停电的行为可以向供水、供电企业和物业企业主管部门举报。
22、建筑物上物品脱落造成损失如何承担责任？
建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。
23、高层建筑中抛掷物品造成损失的由谁承担？
从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。
24、业主能否以楼上漏水为由拒交物业费吗？
不能。楼上漏水属于相邻关系，楼下业主应当找楼上业主，要求其维修好漏点，造成楼下业主损失的应当赔偿损失，物业公司（业委会）可以组织协调，提供楼上业主的联系方式，如楼上业主拒不整改的，楼下业主应当依法起诉。
25、业主家中失窃可以向物业索赔吗？
要根据物业合同的规定来确定物业的责任。如果物业服务企业没有按物业服务合同要求提供安保服务或安保服务不符合要求，比如保安人数未按要求配置，巡查次数少、巡查范围不到位，监控设备不起作用，对外来人员进出及大件物品搬离小区未进行登记等等，总之，要在物业服务企业未充分履行合同安保义务情况下，应当对业主失窃承担相应的责任。
26、业主停在地面的小车被损坏可以向物业公司索赔吗？
如果业主的车是停放在划定的车位上，并交纳了相应的费用，物业公司未能尽到法定和约定义务，应当对业主的损失承担相应的责任。
27、拖欠物业费，物业公司要向我收“滞纳金”合理吗？
如果业主无理拒绝交纳物业费，物业公司可以向业主收取不高于本金的“滞纳金”，如果业主有正当理由，法院一般不会支持物业公司要求业主支付滞纳金的请求。
28、小区管理规约能得到法院的认可吗？
29、物业公司以拖欠物业费为由起诉我，该怎么办？
30、电梯应该多久做一次检测？过期未检测应该找谁投诉？
电梯作为特种设备，事关业主生命安全，国家要求每年必须进行一次检测，并将检测结果的原件放置在电梯内，检测不合格的不得使用。申请电梯年检是物业服务企业的义务，如果物业企业过期未检测电梯，业主可以找住建部门投诉物业企业，要求住建部门进行处罚。
31、物业公司应不应该向业主小区公开收支情况？应该多久公开一次？
32、小区公共设施质保期是多久？过了质保期维护费用规则谁承担？
过了质保期，小的维修由物业公司承担费用，中、大维修动用维修资金。
33、小区有哪些公共收益？所有权归谁？
凡是利用小区共有部分、共用设备、设施经营取得的收益，都是小区公共收益，小区公共收益因小区的地理位置不同，业主共有建筑物和设施设施的多寡不同而变化，但其收益归全体业主。
34、物业侵吞小区公共收益，应该怎么办？
物业侵占小区的公共收益，业主可以向街道、社区、物监部门举报，业委会成立后有权向物业公司追索。
35、什么是业主大会？业主大会有哪些权利？
业主大会是由小区全体业主组成的权利组织。业主大会的权利是：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
36、什么是业委会？业委会的职责是什么？
业委会是业主大会选举产生的业主组织，负责业主大会的日常工作，执行业主大会的决定事项。业委会的职责是:（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。作为业主，你可以根据自己的实际情况，参加业委会选举，参与和监督业委会的工作。
37、都说业主是小区的主人，这个主人有什么权利？
38、业委会有诉讼主体资格吗？
40、房产局不备案影响业委会的法律地位吗？
房产局不备案不影响业委会的法律地位。备案属于告知性行为，不是行政审批，只要业委会是依法选举产生，达到法定条件，就取得合法地位。业委会没有备案表，全国多数法院都通过审查其产生的选举资料的完整性来作出认可或否认。
41、业委会成员可以领取津贴吗？
42、物业可以对小区地面停车收取费用吗？
物业公司对小区地面停车收费，应在前期管理规约中约定，或征得业主同意。业主大会成立后，收取地面停车费应经过业主大会表决同意。
43、地面停车免费方式可取吗？
小区地面停车是否免费，由业主大会（业委会）根据小区的具体情况确定，如果停车位充分，鼓励对业主实行停车免费，如果小区停车位紧张，可以适当收费，以便合理管理和规范停车。地上车位属于全体业主，如完全不收费，势必形成有车的业主侵蚀没车业主的合法权益，理应适当收费；同时，收取费用可用于公共设施维护，即体现公平，又能增加公共收益。
44、业主不交物业费就不能竞选（当选）业委会委员吗？
一般来说，交纳物业费与竞选（当选）业委会委员没有直接关系。交纳物业费是基于物业服务合同约定的义务。《小区管理规约》或《业主大会议事规则》如约定：欠交物业费的业主不应成为业委会候选人的，则欠费业主不能成为业委会候选人。因为《小区管理规约》和《业主大会议事规则》都是小区业主自我约束、自我管理的法律文件，对全体业主有约束力。
45、物业公司加收电梯费合法吗？
不合法，因为电梯的用电、日常维护等费用都包含在物业费中，电梯如需大中维修，要依法定程序动用维修资金。
46、老物业以物业费未结清为由，拒绝退出小区怎么办？
物业服务合同到期，业委会代表业主大会与新的物业公司签订新的物业服务合同后，老物业不得以物业费未结清为由，拒绝退出。如果拒绝退出，一是业主有权拒绝向老物业公司交物业费，二是向物业管理部门反映，要求对老物业公司予以查处，三是向人民法院起诉，要求老物业退出。但业委会应当在签订物业合同时通过惩罚性条款和引入第三方监管的方式来应对和处理新老物业交接问题。
47、物业对业主家中维修项目可否收费？
可以。但应当公示收费项目和收费标准或与业主协商有偿收费。
48、前期物业合同自业委会成立后即自动终止了吗？
前期物业合同不是自业委会成立后自动终止，而是业委会成立后与物业公司签订物业服务合同生效的，前期物业合同终止。
49、物业公司以暂停服务手段要求涨物业费怎么办？
物业公司以暂停服务手段要求涨物业费的行为既违法，又违约。业委会应据理力争，同时做好相应准备，以应对可能出现的突发情况。业委会可以要求物业公司进行整改，如果整改达不到要求或物业公司拒不进行整改的，业委会也可以直接召开业主大会解除物业合同，解聘物业公司。业委会可以在签订物业合同时通过惩罚性条款和引入第三方监管的方式加强对物业进行监督。
50、开发商有义务向业委会移交物业资料吗？物业资料包括哪些？
因为开发商与前期物业交接时，小区还没有业委会，因此《物业管理条例》规定：在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向前期物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件;（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
51、小区垃圾是由物业公司清运的吗？
如果物业费里包含了垃圾清运费，那么小区的生活垃圾运到垃圾站的费用由物业公司承担。
52、小区更换前期物业要取得开发商同意吗？
不需要。更换物业公司是法律法规赋予业主大会的权利，开发商无权干涉。
53、前期物业合同未到期，就不能更换物业公司吗？
54、老旧小区未安装监控是物业公司的责任吗？不是。物业公司相当于小区管家，他没有义务为小区建设基础设施。
55、社区可以代替业委会招标选聘物业吗？
选聘物业公司是《民法典》、《物业管理条例》赋予业主大会和业主委员会的权利，一般情况下社区不能代替业委会招标选聘物业公司。如果因为客观原因未选举产生业委会，或业委会成员不足半数的，在新的业委会选举产生前，社区居委会可以代行业委会的职责。如在物业公司突然退出小区时，社区还可以临时选聘物业公司进入小区提供服务。
56、什么情况下业主可以自治？
一般情况下小区规模比较小，户数不多，只有数百户，业主权利意识强，参与小区事务积极性高，有比较好的自治团体的，经小区业主共同决定，可以开展物业自管，在“互联网+”时代，通过科技的助力，很多大小区也尝试物业自治，并且取得了很好的效果。
57、积极参与筹备业委会，可是有人背后说我“无利不赶早”怎么办？
成立业委会是一件有利于整个小区集体利益的大事，而任何一件事情涉及到集体利益的时候，总会有各种各样的反对声音，有的甚至是“贼喊捉贼”。俗话说：身正不怕影子斜，所以应该放平心态，坚持正义。只要你坚持公益原则，坚持奉献精神，要相信群众眼睛是雪亮的，日子久了业主们一定会看到你的仁心！
58、物业招标完成了，新物业不积极参与交接怎么办？
59、业委会如何申请组织机构代码证？开通对公账户？
业委会可以持备案通知和主任的身份证到当地市技术质量监督局申请机构代码证，取得机构代码证后。凭备案通知和代码证即可在银行开办对公账户。
60、小区人防工程的使用权和收益权归谁享有？
《人民防空法》规定了“谁投资，谁受益”的原则。开发商的投资成本随着商品房的销售，都转嫁给了业主，在商品房开发的第三阶段，开发商的权利已经用尽，业主才是整栋建筑区划的真正投资者。因此，地下人防工程的使用权和收益权，理所当然归业主所有。
61、是不是小区没有计入公摊面积的建筑，所有权都归开发商？
根据《民法典》的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。小区没有计入公摊面积的建筑属于谁所有，要以产权登记为准，不能推定为开发商所有。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定：凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积，公摊面积原则上以栋（幢）为单位，业主不分摊自己房屋所有栋（幢）以外的建筑面积。
62、在夜间公共区域内，业主摔伤后以公共路灯照明较弱为由向物业索赔，物业是否承担责任？
根据《消费者权益保护法》第7条的规定：“消费者在购买、使用商品和接受服务时享有人身财产安全不受损害的权利，消费者有权要求经营者提供的商品服务，符合保障人身、财产安全的要求”。业主作为物业服务的消费者，当然有权要求物管公司提供的服务保障其人身、财产的安全。因此，如果确是因为物管安置的照明灯具光线不足致损失发生，则物管应当承担责任。
63、泳池围界是用部分植物、栏杆围合而成。在歇业期间，有小区内小孩通过绿篱植物私自进入游泳池后摔伤或发生安全意外，物业有无责任？
按照《物业管理条例》的规定及类似案例的审判实践，对小区内易生安全事故的区域和设施设备（如化粪池、未封闭的下水道、沟渠、堡坎等），物管应采取有效措施加以隔离围栏，并应设置明显的警示标志。如果物管公司未尽到上述义务，则应承担责任。如果已尽到上述义务，则应由未成年人的监护人自担责任。
64、新栽植物（在施工方质保期内）的长势还未定根稳固，植物倒下伤人或物，物业是否需承担责任？物业可否向施工方要求承担责任？
根据物管条例的规定和物业服务合同约定，管理小区绿化部分乃是物管的当然职责，因管理不善致树木倒下伤人或物，物管公司难逃责任。如是新栽植物长势未定倒下造成，且在质保期内，物业公司当然有权向出售方或施工方追偿债务。对类似问题中大风吹倒致损，则应分析风力的大小来确定物管的责任，如果是台风等不可抗力造成的树木倾倒伤人或物，物管可免除责任。如果是一般的风力，则说明倾倒树木根基不稳，物管未尽检查维护职责，也应承担责任。
65、业主运送大件物品采用从楼外吊运进户。物业从吊运安全角度考虑，能否提供保安人员？若提供保安人员后发生损伤第三人，物业承担何责任？若要求行为人提供书面安全保障书，发生针对第三人的安全事件后，物业承担责任吗？
物管公司有依照物业合同及规章制度对小区内的安全进行管理的职责。因此对于吊运大件物品等有可能发生安全事故的事项，物管公司当然有权利派员进行安全监督。但这仅仅是一种监督责任，只要尽到合理的监督义务，发生致第三人的损伤，物管当然不负责任。要求吊运人提供安全保障书也是一种清晰界定责任的好方法，发生安全事件后有利于划清责任。
66、车辆在小区干道、车库挂伤或者出现划痕是业主自己责任还是物业责任？
1、若车辆在车库内被盗，且业主与物管公司形成车辆保管合同，则因物管公司未尽到保管义务，物管公司应承担赔偿。
2、若停放在车库的物品被盗。因车库只对停放车辆行使保管责任，业主不应将贵重物品放在车内（车库有提示语），因此物管公司不负责。
3、若在车库内挂伤，能证明系在物业公司保管不当造成的，应由物业负责赔偿。
《合同法》第三百七十四条规定：保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任，但保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承担损害赔偿责任。
67、物业员工把垃圾车放在公路边停着未动，机动车辆路过被划伤，物业是否有责任？
根据《消费者权益保护法》的规定，向消费者提供服务应保障其人身、财产不受损害。对于服务中易产生损害的事项，应设置警示标识提醒。员工进行绿化或清洁时应以不妨碍交通为原则，必须阻档的，应设置足以引起他人注意的标识，并应尽快完成工作，解除阻碍状态。
68、业主自行封生活、休闲阳台，在物业公司劝阻无效的情况下，业主还宣称物管有侵权行为，请问物管遇此种问题应怎样处理，物业是否侵权了呢？
3.因此，物管公司有权对业主的上述行为进行劝阻，这是物管公司的合法权利，不构成侵权。况且侵权必须要有损害事实的发生，没有损害发生不构成侵权。
69、非业主车辆进入小区后将公区设施损坏，现场无钱支付，可采用何种“合理方式”对其车辆“扣留”以保障赔偿？
70、小区排污主管道堵塞返水导致业主屋内受损，如何界定责任？
物管公司履行了定期检查清掏职责，但共用下水道仍然易堵塞返水，则应查找根本原因。如因下水管道本身缺陷（如管道直径过窄、内壁不光滑等）所致，则应由开发商或供应商承担责任；如果是因为业主排放易堵物所致，则应找到事主由其承担责任。